Index cen nemovitostí roste o 10,8 % ročně, realizované ceny starších bytů dokonce o 16,3 %. Disponibilní příjmy přidávají pouhých 3,4 %. Šestý kvartál v řadě se nůžky rozevírají — a data ukazují, proč se to jen tak nezmění.
Šest kvartálů v řadě příjmy nestíhají. A sedmý je na cestě
Když se bavíme o cenové dostupnosti bydlení v Česku, většina diskuse se točí kolem absolutních čísel — kolik stojí metr, kolik stojí hypotéka, kolik potřebujete na vlastní zdroje. Ale klíčový ukazatel je jiný: poměr mezi tím, jak rychle rostou ceny nemovitostí, a jak rychle rostou příjmy domácností.
A tady jsou čísla, která mluví jasně.
Index cen nemovitostí (HPI) ve třetím čtvrtletí 2025 vzrostl meziročně o 10,8 %. Disponibilní důchod domácností přidal pouhých 3,4 %. To je propast sedmi procentních bodů — a rozevírá se už šestý kvartál v řadě (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 5. 1. 2026).
Před rokem, v Q3 2024, rostly ceny nemovitostí o 6,1 % meziročně. Za dvanáct měsíců se tempo téměř zdvojnásobilo. Příjmy? Ty se sotva hnuly.
Co přesně říkají data o cenách
Co se na trhu reálně děje? „Ceny rostou" je vágní — a skutečnost je složitější.
Realizované ceny starších bytů
Tohle je to nejtvrdší číslo, které máme. Realizované ceny — tedy ceny, za které se byty skutečně prodaly — vzrostly v Q2 2025 o 16,3 % meziročně a o 3,7 % mezikvartálně. Pět kvartálů v řadě překračovaly průměrný čtvrtletní růst 2,9 %, který platil od konce roku 2019 (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 14. 9. 2025).
V celé ČR dosáhly realizované ceny starších bytů 1,9násobku předpandemické úrovně z konce roku 2019. V Praze to je 1,7násobek. A ve srovnání s rokem 2013 se bavíme o 3,3násobku — byt, který tehdy stál tři miliony, dnes stojí deset (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 14. 9. 2025).
Regionální rozdíly
Praha paradoxně zpomaluje. Ve druhém čtvrtletí 2025 rostly ceny starších bytů v hlavním městě o 2,2 % mezikvartálně — dolů z 3,5 % v Q1. Dlouhodobý průměr je 2,3 %, takže Praha se vrátila k normálu.
Mimo Prahu je ale situace jiná. Tam ceny rostly o 4,2 % mezikvartálně, zatímco dlouhodobý průměr je 3,1 %. Regiony tedy zrychlují, zatímco Praha mírně brzdí (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 14. 9. 2025).
| Segment | MoQ růst | YoY růst | Poznámka |
|---|---|---|---|
| Starší byty — celá ČR | +3,7 % | +16,3 % | 5 kvartálů nad průměrem |
| Starší byty — Praha | +2,2 % | — | Zpomalení z +3,5 % |
| Starší byty — mimo Prahu | +4,2 % | — | Nad dlouhodobým průměrem 3,1 % |
| Novostavby (prvoprodej ČR) | +1 % (Q4 odhad) | +9 % | Mírné zpomalení |
| HPI celkový index | +2,5 % | +10,8 % | Včetně pozemků a RD |
Zdroj: ČSÚ, ČBA Monitor (Q2–Q4 2025)
Novostavby
Transakční cena nových bytů v prvoprodeji v celé ČR dosáhla v listopadu 2025 hodnoty 142 tisíc Kč za m² (zdroj: Flat Zone, via ČBA Monitor, 5. 1. 2026). Ve čtvrtém čtvrtletí 2025 se tempo zvyšování cen novostaveb zpomalilo na odhadovaný 1 % mezikvartálně — po průměrném 2,4% nárůstu v předchozích čtyřech kvartálech. Meziročně jde stále o přibližně 9% růst.
Příjmy: proč zaostávají a co za tím stojí
Disponibilní důchod domácností je klíčový ukazatel kupní síly — není to hrubá mzda, ale to, co domácnostem reálně zbyde po daních a odvodech.
Ve třetím čtvrtletí 2025 vzrostl disponibilní důchod nominálně o pouhých 0,6 % mezikvartálně. Ve druhém čtvrtletí to bylo 2,1 %. V meziročním srovnání vidíme +3,4 % — proti 10,8 % růstu cen nemovitostí (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 5. 1. 2026).
Co příjmy brzdí?
Fiskální politika. Vyšší čisté daně z příjmu systematicky ukrajují z růstu disponibilního důchodu. Přestože hrubé mzdy rostou rychleji (příjem ze zaměstnání +2,3 % reálně v Q2 2025), po započtení daní a odvodů z toho domácnostem zbyde méně, než by čekaly (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 1. 10. 2025).
Nižší důchody z majetku. V pokročilejší fázi úrokového cyklu ČNB klesají výnosy z úspor a dalších finančních aktiv. To dále tlumí celkový disponibilní příjem domácností (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 5. 1. 2026).
Pomalá spotřeba. Reálná spotřeba domácností rostla ve třetím čtvrtletí 2025 o pouhých 0,3 % mezikvartálně — domácnosti šetří místo toho, aby utrácely. A právě ta opatrnost paradoxně neumožňuje rychlejší růst příjmů v ekonomice.
| Ukazatel | Hodnota | Období |
|---|---|---|
| Disponibilní důchod YoY | +3,4 % | Q3 2025 |
| Disponibilní důchod MoQ (nominálně) | +0,6 % | Q3 2025 |
| HPI (ceny nemovitostí) YoY | +10,8 % | Q3 2025 |
| Realizované ceny bytů YoY | +16,3 % | Q2 2025 |
| Příjem ze zaměstnání (reálně) | +2,3 % | Q2 2025 |
| Propast ceny vs. příjmy | ~7 p.b. | Q3 2025 |
Zdroj: ČBA Monitor, ČSÚ (2025)
Míra úspor: 18,4 % a šest let bez změny
Jeden z nejpodivnějších ukazatelů současné ekonomiky. Míra úspor českých domácností se drží na 18,4 % — a to prakticky nepřetržitě skoro šest let (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 5. 1. 2026).
Co to znamená? Domácnosti ukládají téměř pětinu svého disponibilního příjmu. To je abnormálně vysoké číslo. Normální hodnota v evropském kontextu se pohybuje kolem 12–14 %.
Z naší praxe vidíme dvě skupiny. První šetří na vlastní bydlení a každý kvartál zjistí, že potřebuje víc. Druhá skupina šetří ze strachu — pamatuje pandemii, energetickou krizi a vysoké sazby v roce 2023 a nechce být znovu nepřipravená.
Obě skupiny mají společné jedno: peníze na účtech ztrácejí kupní sílu rychleji, než přibývají. Při inflaci 1,6 % a úrocích na spořicích účtech kolem 3–4 % sice reálný výnos existuje, ale nestačí na to, aby dorovnal 10% růst cen nemovitostí.
Výsledek? Kdo spoří na byt, každým rokem potřebuje naspořit víc. Kdo nespoří, je stále dál od možnosti koupit.
Hypotéky: aktivita neklesá, objemy rostou
Průměrná výše nově poskytnuté hypotéky vzrostla meziročně o 14 % (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 5. 1. 2026). To je zásadní údaj. Kdyby trh zpomaloval, lidé by si půjčovali méně. Opak je pravdou.
Rok 2025 byl druhým nejsilnějším rokem v české hypoteční historii s objemem kolem 300 miliard korun. Měsíčně se uzavíralo přibližně 6 000 nových hypoték. A to při sazbách kolem 4,5–5,0 % — výrazně výš než historické minimum pod 2 % z roku 2021.
Co z toho plyne? Kupující akceptovali vyšší sazby jako nový normál. Už nečekají na pokles pod 4 %. Kdo potřebuje bydlet, kupuje teď — protože čekání zdražuje víc než úroky.
Praha vs. regiony: kde se nůžky rozevírají nejvíc
Zajímavý paradox: Praha, která je tradičně nejdražší, zpomaluje. Regiony naopak zrychlují.
V Praze ceny starších bytů ve druhém čtvrtletí rostly o 2,2 % mezikvartálně — v podstatě na dlouhodobém průměru 2,3 %. Mimo Prahu to bylo 4,2 %, což je výrazně nad dlouhodobým průměrem 3,1 % (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 14. 9. 2025).
Proč? Praha naráží na strop dostupnosti. Při průměrných cenách kolem 140 tisíc Kč/m² a průměrném pražském platu kolem 55 tisíc hrubého potřebujete na standardní byt 3+kk přibližně 15 ročních hrubých platů. To je třetí nejhorší číslo v Evropě.
Regiony mají nižší absolutní ceny, ale mzdy tam jsou ještě nižší proporcionálně. A hlavně — v regionech je nabídka ještě omezenější než v Praze. Menší města nemají developery, kteří by stavěli stovky bytů ročně.
Z naší praxe: klienti, kteří ještě před dvěma lety hledali výhradně v Praze, se stále častěji ptají na středočeská města s dobrou dopravní dostupností — Říčany, Černošice, Brandýs. Dostupnost je tam lepší, ale trend růstu je stejný.
Co říká prognóza na rok 2026
Podle prognózy ČBA by měl rok 2026 přinést růst průměrné mzdy o 5,6 %. Spotřebitelské ceny by měly růst kolem 2,2 % (byť zrušení poplatku POZE to může mírně snížit). Reálná mzda by tedy měla přidat zhruba 3,5 % (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 5. 1. 2026).
To zní slušně — ale nestačí to.
I kdyby mzdy skutečně rostly o 5,6 %, ceny nemovitostí při současném tempu přidávají dvakrát tolik. A to nezahrnuje další faktory:
Přísnější ČNB. Od dubna 2026 platí nová pravidla pro investiční hypotéky — LTV 70 % místo 80 %, DTI 7násobek ročního příjmu. To zasáhne přibližně 9 % nových hypoték. Na jedné straně to může mírně zbrzdit poptávku, na druhé straně to zvyšuje bariéru vstupu pro nové investory (zdroj: ČBA Monitor).
Stabilizace sazeb. ČNB drží repo sazbu na 3,5 % a výhled je „všechny směry otevřené." Výhled na 3M PRIBOR je o 30 bazických bodů výš než dříve. Levné hypotéky pod 4 % se v dohledné době nevrátí (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 5. 2. 2026).
Fiskální politika. Uvolněnější fiskál by měl podpořit disponibilní důchod víc než v roce 2025. Ale „víc" neznamená „dost" — propast mezi cenami a příjmy se možná přestane rozevírat tak rychle, ale neuzavře se.
| Prognóza 2026 | Hodnota |
|---|---|
| Průměrná mzda | +5,6 % |
| Inflace (CPI) | ~2,2 % |
| Reálná mzda | ~+3,5 % |
| GDP | +2,6 % |
| ČNB repo sazba | 3,5 % (stabilní) |
| Očekávaný růst cen nemovitostí | +8–10 % |
Zdroj: ČBA Monitor, prognóza 1Q26
Čekat, nebo kupovat? Data dávají odpověď
Tohle je otázka, kterou dostáváme od klientů několikrát týdně. A odpověď se za posledních šest kvartálů nezměnila.
Čekání je dražší než sazby.
Představte si byt za 8 milionů korun. Při současném tempu růstu cen (+10 % ročně) bude za rok stát 8,8 milionu — o 800 tisíc víc. I kdyby vám banka dala o půl procentního bodu lepší sazbu (což by znamenalo úsporu zhruba 200 tisíc na celkových úrocích za 30letou hypotéku), pořád jste v minusu o 600 tisíc.
A to je konzervativní odhad. Realizované ceny starších bytů rostou o 16 % ročně. Na osmi milionech je to 1,28 milionu za rok.
Ale — a to je důležité říct — ne za každou cenu.
Kupovat má smysl, když:
- Máte dostatečné vlastní zdroje (min. 20 % u vlastního bydlení, 30 % u investice od dubna 2026)
- Vaše splátka nepřekročí 35–40 % čistého příjmu domácnosti
- Nekupujete předražený byt, protože „zítra bude dražší" — kupujte za reálnou tržní cenu
- Máte finanční polštář na 3–6 měsíců pro případ výpadku příjmu
Z naší zkušenosti: klienti, kteří v roce 2023 čekali „až to klesne," dnes platí o 15–20 % víc. Ti, co v roce 2024 říkali „počkám na nižší sazby," zjistili, že sazby neklesly a byt mezitím zdražil o milion.
Data jsou jednoznačná. Příjmy nedoběhnou ceny nemovitostí — ne v roce 2026, pravděpodobně ani v roce 2027. Kdo má financování vyřešené a našel nemovitost odpovídající jeho potřebám, neměl by váhat.
Strukturální problém, ne cyklická vlna
Na závěr je potřeba pojmenovat, co se za čísly skutečně skrývá. Nejde o dočasnou spekulativní bublinu ani o postpandemický výkyv. Jde o strukturální problém české ekonomiky.
Nabídka nestačí. Praha ročně schvaluje kolem 5 000 nových bytů, potřebovala by 9–10 tisíc. Tento deficit se prohlubuje každý rok.
Poptávka neklesá. Hypoteční aktivita je na historickém maximu, průměrná výše hypotéky roste o 14 % ročně, populace Prahy přesahuje 1,4 milionu.
Příjmy rostou pomalu. Fiskální politika tlumí růst disponibilního důchodu, reálné mzdy přidávají 3–4 % ročně, zatímco ceny nemovitostí 10–16 %.
Úspory nepomohou. Míra úspor 18,4 % je abnormálně vysoká šest let, ale ani tak domácnosti nedorovnávají růst cen. Kdo spoří na vlastní bydlení, potřebuje každý rok naspořit víc.
Tohle se nezmění přes noc. Může se změnit za 5–10 let, pokud nový stavební zákon skutečně zrychlí povolování, pokud se vybuduje metro D, pokud vláda zavede smysluplnou bytovou politiku. Ale dnes? Dnes data říkají jedno: kdo může koupit, měl by vážně zvážit, jestli čekání za to stojí.
Chcete vědět, jestli je váš příjem na koupi dostatečný? Ozvěte se — spočítáme to společně na základě aktuálních dat, ne domněnek.
Často kladené otázky
Jak rychle rostou ceny bytů v Česku v roce 2025/2026?
Index cen nemovitostí (HPI) rostl ve třetím čtvrtletí 2025 o 10,8 % meziročně. Realizované ceny starších bytů dosáhly dokonce 16,3 % meziročního růstu. Novostavby v celé ČR zdražily meziročně o přibližně 9 %, s transakční cenou kolem 142 tisíc Kč za m². Tempo se mírně zpomaluje oproti rekordním měsícům, ale zůstává výrazně nad růstem příjmů domácností (zdroj: ČBA Monitor, ČSÚ, Flat Zone).
Proč příjmy nestíhají růst cen nemovitostí?
Disponibilní důchod domácností rostl ve třetím čtvrtletí 2025 pouze o 3,4 % meziročně, zatímco ceny nemovitostí přidaly 10,8 %. Za šest kvartálů v řadě příjmy zaostávají za cenami. Hlavní příčiny jsou tři: fiskální politika (vyšší čisté daně ukrajují z hrubých mezd), nižší důchody z majetku v pokročilé fázi úrokového cyklu a strukturálně pomalý růst produktivity české ekonomiky (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel).
Má smysl čekat na pokles cen nemovitostí?
Data jednoznačně ukazují, že ne. Strukturální nedostatek nabídky (5 000 povolení ročně vs. potřeba 9–10 000), silná hypoteční aktivita (+14 % meziročně v průměrné výši hypotéky) a rostoucí populace drží ceny nahoře. Čekání jednoho roku při současném 10% růstu znamená na bytě za 8 milionů korun ztrátu 800 tisíc. I případné zpomalení na 5–6 % ročně představuje desítky tisíc měsíčně. Analytici ČBA neočekávají pokles cen v roce 2026.
Co znamená míra úspor 18,4 % pro realitní trh?
Míra úspor českých domácností je abnormálně vysoká již téměř šest let. Domácnosti ukládají skoro pětinu příjmu — evropský průměr je kolem 12–14 %. To odráží kombinaci opatrnosti (po pandemii a energetické krizi) a spoření na bydlení. Paradoxně ale tyto úspory nestačí: 18,4 % z disponibilního důchodu rostoucího o 3,4 % nemůže dohnat ceny nemovitostí rostoucí o 10–16 % (zdroj: ČBA Monitor).
Jak se liší situace v Praze a mimo Prahu?
Praha paradoxně zpomaluje — ceny starších bytů rostly ve druhém čtvrtletí 2025 o 2,2 % mezikvartálně, což je pod dlouhodobým průměrem 2,3 %. Mimo Prahu naopak ceny zrychlily na 4,2 % mezikvartálně (dlouhodobý průměr 3,1 %). Realizované ceny celé ČR dosáhly 1,9násobku předpandemické úrovně, Praha 1,7násobku. Regiony dohánějí Prahu a cenová dostupnost se tam zhoršuje rychleji (zdroj: ČBA Monitor, ČSÚ).
Autor
Emil Sekyra
