Hrubá návratnost v Praze se pohybuje kolem 3,5 %, ale rozdíly mezi čtvrtěmi jsou enormní. Porovnali jsme data a spočítali konkrétní kalkulace pro investory.
3,5 % hrubé návratnosti. Zní to málo? Počítejte dál
Praha má pověst drahého města pro investory. A čísla na první pohled dávají za pravdu — průměrný hrubý výnosový poměr (yield) se v Q4 2025 pohyboval kolem 3,44–3,59 % (zdroj: Global Property Guide). Ve srovnání s Ostravou (5–6 %) nebo dokonce některými regionálními městy to působí skromně.
Jenže tyhle čísla říkají jen půl příběhu. Skutečná návratnost realitní investice v Praze se skládá ze dvou složek: nájemního výnosu a kapitálového zhodnocení. A právě ta druhá složka dělá z Prahy jednu z nejzajímavějších investičních destinací ve střední Evropě.
Ceny bytů v Praze vzrostly za posledních 10 let přibližně o 120–180 % podle metodiky měření (zdroj: Prague Daily News). Když k tříprocentnímu pronájemnímu yieldu přičtete průměrný meziroční růst cen kolem 9 % (rok 2025, zdroj: Prague Daily News), dostanete se na celkovou návratnost, která nemá v běžných finančních nástrojích obdobu.
Nájemní výnosy podle pražských čtvrtí
Tady se dostáváme ke konkrétním číslům. Rozdíly mezi čtvrtěmi jsou značné a ne vždy platí intuitivní předpoklad, že „drahá čtvrť = nízký výnos."
| Čtvrť | Cena/m² (Kč) | Nájem/m²/měsíc (Kč) | Hrubý yield |
|---|---|---|---|
| Praha 1 — Staré Město | 243 300 | ~485 | 2,4 % |
| Praha 2 — Vinohrady | 224 900 | ~495 | 2,6 % |
| Praha 3 — Žižkov | 191 600 | ~478 | 3,0 % |
| Praha 4 — Nusle, Pankrác | 172 400 | 446 | 3,1 % |
| Praha 5 — Smíchov | 178 300 | ~440 | 3,0 % |
| Praha 6 — Dejvice | 175 000 | 449 | 3,1 % |
| Praha 7 — Holešovice | 223 400 | ~480 | 2,6 % |
| Praha 8 — Karlín | 171 000 | ~450 | 3,2 % |
| Praha 9 — Vysočany | 160 600 | 456 | 3,4 % |
| Praha 10 — Vršovice | 158 000 | ~420 | 3,2 % |
Zdroj: ceny — e15.cz, Echo24.cz (Q3 2025); nájmy — Deloitte Rent Index, Investropa (Q3 2025 – Q1 2026)
Co z tabulky vyplývá: Nejvyšší hrubý yield nabízí Praha 9 (Vysočany, Prosek) s přibližně 3,4 %, následována Prahou 8 a 10. Naopak premium lokality — Praha 1, 2 a 7 — nabízejí yields pod 3 %. To neznamená, že jsou špatnou investicí — jen mají jinou strukturu návratnosti (více kapitálové zhodnocení, méně cashflow).
Dva přístupy k investování: cashflow vs. zhodnocení
Tohle je základní rozdělení, které každý investor musí pochopit dříve, než cokoli koupí.
Strategie 1: Nájemní cashflow
Cílíte na maximální měsíční příjem z pronájmu. Hledáte byty s vysokým yieldem, ideálně v lokalitách s nízkou neobsazeností a stabilní poptávkou po nájmu.
Kde to funguje:
- Praha 9 (yield ~3,4 %, nová výstavba s nízkými údržbovými náklady)
- Praha 10 (yield ~3,2 %, dostupné ceny, rostoucí popularita)
- Praha 4 (yield ~3,1 %, velký obvod se stálou poptávkou)
Pro koho: Investoři, kteří chtějí pravidelný měsíční příjem a jsou ochotni akceptovat pomalejší růst kapitálové hodnoty.
Strategie 2: Kapitálové zhodnocení
Sázíte na růst ceny nemovitosti. Nájemní výnosy jsou bonus, ale hlavní zisk přichází při prodeji.
Kde to funguje:
- Praha 7 — Holešovice (+25 % YoY, zdroj: e15.cz) — naprosto nejrychlejší růst v celé Praze
- Praha 8 — Karlín (+25 % YoY, zdroj: Echo24.cz) — postindustriální renesance pokračuje
- Lokality na trase metra D (Písnice, Libuš, Nové Dvory) — potenciál prudkého růstu po zprovoznění v 2029
Pro koho: Investoři s delším horizontem (5+ let), kteří nepotřebují okamžitý cash a sázejí na fundamentální změnu lokality.
Kombinovaná strategie
Většina našich klientů-investorů si vybírá kompromis: kupují v lokalitách s rozumným yieldem (3+ %) a zároveň potenciálem růstu. Praha 3 (Žižkov), Praha 5 (Smíchov) a Praha 8 (Karlín) padají přesně do tohohle průsečíku.
Modelová kalkulace: 2+kk na Žižkově
Konkrétní čísla. Představme si investora, který kupuje byt 2+kk (50 m²) na Praze 3 — Žižkově.
Pořizovací náklady
| Položka | Částka |
|---|---|
| Kupní cena (50 m² × 191 600 Kč) | 9 580 000 Kč |
| Právní služby + smlouvy | 25 000 Kč |
| Provize makléři (3 %) | 287 400 Kč |
| Drobné úpravy/malování | 30 000 Kč |
| Celkem | 9 922 400 Kč |
Měsíční příjmy a náklady
| Položka | Částka/měsíc |
|---|---|
| Měsíční nájem (50 m² × 460 Kč) | 23 000 Kč |
| Fond oprav + SVJ | -2 500 Kč |
| Pojištění nemovitosti | -500 Kč |
| Rezerva na údržbu a neobsazenost (~8 %) | -1 840 Kč |
| Správa nemovitosti (pokud externě) | -1 500 Kč |
| Čistý měsíční příjem | 16 660 Kč |
Roční návratnost
- Hrubý roční příjem z nájmu: 276 000 Kč
- Čistý roční příjem: ~199 920 Kč
- Hrubý yield: 2,88 %
- Čistý yield: 2,01 %
A teď ta druhá složka: pokud ceny porostou meziročně o 9 % (jako v roce 2025), nemovitost za 9,58 milionu přičte za rok na hodnotě 862 200 Kč.
Celková roční návratnost: čistý nájem (199 920) + zhodnocení (862 200) = 1 062 120 Kč, tedy přibližně 10,7 %.
To je samozřejmě optimistický scénář. Ceny nemusí růst každý rok o 9 %. Ale i při konzervativním odhadu růstu 3–5 % ročně se dostáváme na celkovou návratnost 5–7 % — což je víc než většina alternativních investic.
Jaký typ bytu je pro investici nejlepší?
Ne všechny dispozice jsou si rovné.
Garsonky a 1+kk (do 35 m²)
- Nejvyšší yield na metr (malé byty mají vyšší nájem/m² — až 600 Kč/m² u bytů pod 25 m², zdroj: Deloitte Rent Index)
- Nejrychlejší obsazení — průměrná doba pronájmu 15–25 dnů (zdroj: Investropa)
- Nejnižší pořizovací náklady
- Omezení: méně stabilní nájemníci, častější obrat
2+kk (40–60 m²)
- Nejlepší poměr stability a yieldu
- Široká cílová skupina (páry, singles, mladí profesionálové)
- Optimální pro střednědobou investici (5–10 let)
- Náš tip pro většinu investorů
3+kk a větší (65+ m²)
- Nižší yield na metr (velké byty mají nájem kolem 304 Kč/m², zdroj: Deloitte Rent Index)
- Delší doba na pronajímatelnost
- Vyšší pořizovací náklady
- Ale: stabilnější nájemníci (rodiny), nižší obrat, nižší náklady na údržbu za čas
Pravidla hry od dubna 2026: ČNB zpřísňuje
Každý investor musí počítat s novými pravidly České národní banky, která vstupují v platnost 1. dubna 2026 (zdroj: ČNB).
Co se mění pro investiční hypotéky
„Investiční hypotékou" se rozumí úvěr na pořízení třetí a další obytné nemovitosti nebo nemovitosti určené k pronájmu.
- LTV limit: 70 % (dříve 80 %) — musíte mít aspoň 30 % vlastních zdrojů
- DTI limit: 7× roční příjem (dříve doporučeno 8×)
Co to znamená v praxi
Pro byt za 10 milionů Kč budete potřebovat minimálně 3 miliony vlastních zdrojů (oproti dosavadním 2 milionům). A váš celkový dluh nesmí přesáhnout sedminásobek ročního příjmu.
Tato pravidla se ale vztahují pouze na investiční nemovitosti. Pro vlastní bydlení zůstává LTV 80 % (90 % pro žadatele do 36 let) beze změny.
Podle dat CBA tyto limity porušovalo přibližně 9 % nových hypoték (zdroj: CBA Monitor). Takže změna zasáhne relativně malou, ale aktivní část investorské komunity.
Pronájemní trh — proč je Praha pro investory bezpečná
Čísla k neobsazenosti v Praze jsou pro investory solidní opora:
- Vacancy rate: 1–2,5 % (leden 2026, zdroj: Investropa) — jeden z nejtěsnějších pronájemních trhů ve střední Evropě
- Průměrná doba pronájmu: 15–25 dnů pro reálně oceněný byt (zdroj: Investropa)
- Built-to-rent nemovitosti: plná obsazenost s čekacími listinami v některých budovách
A proč je poptávka tak silná?
- 350 000 cizinců žije v Praze — přibližně 25 % populace (zdroj: Radio Prague International). Expatriáti typicky hledají nájem, ne koupi
- Populace Prahy roste — +2 900 lidí jen za Q1–Q3 2025 (zdroj: ČSÚ)
- Mladé generace odkládá koupi kvůli cenové nedostupnosti — a zůstává v nájmu déle
Nájem v Praze navíc stále roste: v Q3 2025 se průměrné nájemné zvýšilo o 3,6 % mezikvartálně na 456 Kč/m² (zdroj: Deloitte Rent Index). Nejrychleji rostly nájmy na Praze 6 (+7,7 %) a Praze 4 (+6,2 %).
Rizika, která nesmíte ignorovat
Žádný zaručený výnos neexistuje. Co jsou reálná rizika?
1. Pokles cen nemovitostí
I když dlouhodobý trend je růstový, krátkodobé korekce se stávají. V roce 2023 trh krátkodobě zpomalil kvůli skokovému růstu sazeb. ČNB navíc upozorňuje, že ceny bytů jsou „zřetelně nad dlouhodobým trendem" (zdroj: ČNB).
2. Růst hypotečních sazeb
Průměrná sazba na začátku 2026 se posunula k 4,94 % (zdroj: Swiss Life Hypoindex). Analytici očekávají, že sazby se budou v roce 2026 pohybovat mezi 4,5–5,0 %. Vyšší sazby znamenají dražší financování a potenciálně nižší kupní sílu na trhu.
3. Problémový nájemník
Český právní řád je relativně ochranářský vůči nájemníkům. Výpovědní lhůta je standardně 3 měsíce a soudní vystěhování může trvat i déle. Řešení: důkladný screening nájemníků, pojištění nájmu a správná nájemní smlouva.
4. Nepředvídané náklady
Havárie, rekonstrukce společných prostor, růst fondu oprav. Vždy počítejte s rezervou 8–10 % z ročního nájmu na neplánované výdaje.
5. Regulatorní změny
Nová pravidla ČNB (od dubna 2026), chystané energetické požadavky EU (EPBD IV směrnice — zero-emission budovy do 2050), indexace daně z nemovitostí od roku 2026 (zdroj: Pexpats.com). Všechny tyto faktory zvyšují náklady na vlastnictví.
Alternativy k přímé koupi
Ne každý investor chce (nebo může) kupovat celý byt. Existují další možnosti:
- Realitní fondy (REITy): V ČR zatím omezená nabídka, ale rostoucí. Umožňují investovat do nemovitostí od tisíců korun bez správy
- Spoluvlastnictví: Skupinová investice s jinými investory — sdílené náklady i výnosy. Právně ale složitější
- Developerské projekty: Koupě „off-plan" v rané fázi prodeje za nižší cenu s prodejem po dokončení. Vyšší riziko, ale i potenciálně vyšší návratnost
- P2P platformy: Zápůjčky zajištěné nemovitostmi — vyšší yield (6–8 %), ale i vyšší riziko
Z naší praxe doporučujeme přímou investici do bytu pro každého, kdo disponuje kapitálem aspoň 3 miliony Kč na vlastní zdroje a má investiční horizont minimálně 5 let. Pro menší částky dávají smysl fondy a spoluvlastnické platformy.
Daňový dopad investiční nemovitosti
Stručný přehled toho, co musíte řešit:
- Daň z nemovitých věcí: Roční daň, od roku 2026 automaticky indexovaná k inflaci (zdroj: Pexpats.com). Nejedná se o vysoké částky (řádově tisíce až nízké desítky tisíc ročně)
- Daň z příjmu z pronájmu: 15 % z čistého příjmu (po odečtu nákladů). Můžete odečíst odpisy, opravy, pojištění, úroky z hypotéky
- Daň z příjmu při prodeji: 15 %, ale osvobození při vlastnění delším než 5 let (pro neobchodní nemovitosti) (zdroj: PWC, portal.gov.cz)
- DPH: Od července 2025 se DPH vztahuje pouze na první převod do 23 měsíců od dokončení (zdroj: domytax.cz)
Tip: vedení evidence všech nákladů je klíčové pro optimalizaci daňového základu. Každá koruna, kterou prokážete jako oprávněný náklad, snižuje daňový základ.
Náš verdikt pro rok 2026
Praha zůstává atraktivním trhem pro realitní investory. Strukturální nedostatek nabídky (stavební povolení na 25letém minimu), rostoucí populace (včetně 350 000 expatriátů) a těsný pronájemní trh (vacancy 1–2,5 %) vytvářejí prostředí, kde hodnota nemovitostí bude s největší pravděpodobností nadále růst.
Ale — a to je důležité — rok 2026 přináší i nová omezení. ČNB zpřísňuje pravidla pro investiční hypotéky, sazby mírně rostou a energetické regulace zvyšují náklady. Investoři, kteří vstupují na trh, musejí počítat přesněji a mít dostatečný kapitál.
Chcete konkrétní kalkulaci? Ozvěte se nám. Projdeme vaše možnosti, spočítáme reálnou návratnost a pomůžeme najít nemovitost, která dává smysl — ne tu, která „dobře vypadá v inzerátu."
Často kladené otázky
Jaká je minimální investice pro koupi bytu v Praze?
S novými pravidly ČNB (od dubna 2026) potřebujete minimálně 30 % vlastních zdrojů pro investiční nemovitost. U garsonky za 5 milionů Kč je to 1,5 milionu. U bytu 2+kk na Žižkově za 9,5 milionu to je přibližně 2,85 milionu. K tomu přičtěte náklady na právníka, provizi a drobné úpravy — realistické minimum je kolem 3–3,5 milionu Kč pro vstupní investici.
Kolik let trvá, než se investice do bytu v Praze vrátí?
Pokud počítáme pouze z čistého nájemního výnosu (bez zhodnocení): při čistém yieldu 2–2,5 % je to 40–50 let. Ale to je zavádějící číslo, protože ignoruje kapitálový růst. Při zahrnutí meziročního zhodnocení 5–9 % je reálná celková návratnost 7–12 % ročně, což znamená „investice v plusu" už od prvního roku vlastnictví. Úplné splacení z nájmu při hypotéce typicky zabere 20–25 let.
Je lepší investovat v centru Prahy, nebo na okraji?
Záleží na vaší strategii. Centrum (Praha 1, 2, 7) nabízí nižší nájemní yield (2,4–2,6 %), ale vyšší kapitálové zhodnocení a prestiž. Okrajovější lokality (Praha 9, 10) nabízejí vyšší yield (3,2–3,4 %), ale pomalejší růst cen. Optimální kompromis jsou lokality jako Praha 3, 5 nebo 8 — rozumný yield a silný potenciál růstu.
Jak ovlivní zpřísnění ČNB investory?
Zpřísnění LTV na 70 % a DTI na 7× pro investiční hypotéky od dubna 2026 znamená, že investoři budou potřebovat více vlastního kapitálu. Kdo plánuje koupi investičního bytu, měl by ideálně řešit financování ještě před dubnem 2026, pokud chce využít stávající podmínky. Po dubnu bude potřeba aspoň 30 % vlastních zdrojů místo dosavadních 20 %.
Vyplatí se víc krátkodobý pronájem (Airbnb), nebo dlouhodobý?
V Praze je krátkodobý pronájem regulován a s rostoucí regulací se stává složitějším. Hrubý výnos může být vyšší (potenciálně 5–8 %), ale po odečtení správy, úklidu, provizí platforem a neobsazenosti v mimosezóně se čistý yield často přiblíží dlouhodobému pronájmu. Navíc nesete vyšší operační zátěž. Pro většinu investorů doporučujeme dlouhodobý pronájem — je předvídatelnější a méně náročný na správu.
Autor
Emil Sekyra
