Průměrná cena za metr čtvereční v Praze přesáhla 140 tisíc korun a některé čtvrti rostou tempem 25 % ročně. Podívejte se na aktuální data, cenovou mapu podle čtvrtí a naši predikci na zbytek roku 2026.
140 tisíc za metr — a to je teprve začátek
Průměrná nabídková cena bytů v Praze se na přelomu roku 2025 a 2026 ustálila okolo 140 000 Kč za metr čtvereční (zdroj: ČSÚ, e15.cz). Realizované ceny — tedy ty, za které se byty skutečně prodávají — se pohybují kolem 135 000 Kč/m². Rozdíl mezi nabídkou a realitou je menší než kdykoli v posledních třech letech, což jasně ukazuje, že kupující jsou ochotni platit to, co prodávající chtějí (zdroj: Realting.com, Deloitte Real Index).
A teď ta druhá strana mince: novostavby. U nových bytů v Praze se bavíme o cenách kolem 175 000 až 181 000 Kč/m², což odpovídá přibližně 7 150 až 7 400 EUR za metr (zdroj: Deloitte Property Index 2025). To už je úroveň srovnatelná s Vídní — s tím rozdílem, že české platy jsou zhruba o 40 až 50 procent nižší.
Ruku na srdce: když jsme před deseti lety začínali intenzivně obchodovat na Vinohradech, průměrná cena se pohybovala kolem 50 000 Kč/m². Dneska je to 225 000. Nárůst přibližně o 120–180 % za dekádu (podle metodiky měření; ČNB uvádí ~120 %, Prague Daily News až 180 %) není jen číslo — je to realita, se kterou se musí vypořádat každý, kdo v Praze hledá bydlení.
Cenová mapa Prahy: kde je draho a kde se ještě dá dýchat
Cenové rozpětí v Praze je brutální — od 243 tisíc v centru po 158 tisíc na okraji. Tady je aktuální přehled:
TOP 5 nejdražších čtvrtí
| Čtvrť | Cena za m² (CZK) | Poznámka |
|---|---|---|
| Praha 1 | 243 300 | Staré Město, Malá Strana, Hradčany |
| Praha 2 | 224 900 | Vinohrady, Vyšehrad |
| Praha 7 | 223 400 | Holešovice, Letná — meziročně +25 % |
| Praha 3 | 191 600 | Žižkov — gentrifikace v plném proudu |
| Praha 5 | 178 300 | Smíchov, Anděl |
Zdroj: e15.cz, Echo24.cz, realityvencovsky.cz (data Q3 2025)
Kde hledat rozumnou cenu
| Čtvrť | Cena za m² (CZK) | Poznámka |
|---|---|---|
| Praha 6 | 175 000 | Dejvice, vilová část — prestiž za relativně přijatelnou cenu |
| Praha 4 | 172 400 | Nusle, Pankrác — největší městská část, rodinné bydlení |
| Praha 8 | 171 000 | Karlín — bývalý průmyslový obvod, dnes „pražský Brooklyn" |
| Praha 9 | 160 600 | Vysočany, Prosek — novostavby za nejnižší ceny v širším centru |
| Praha 10 | 158 000 | Vršovice, Strašnice — nejdostupnější ze všech centrálních čtvrtí |
Pokud hledáte byt s nejlepším poměrem cena/potenciál, podívejte se na Prahu 9 a Prahu 10. Pokud vám jde o prestiž a zajímá vás zhodnocení, Praha 7 a Praha 8 rostou nejrychleji — ovšem už za ceny, které před pár lety patřily jen Vinohradům.
Meziroční změny: co se stalo za posledních 12 měsíců
Rok 2025 přinesl návrat růžového optimismu na pražský realitní trh. Po útlumu v letech 2022–2023, kdy vysoké úrokové sazby a nejistota prakticky zmrazily obchody, se trh v roce 2024 rozběhel a v roce 2025 už jel naplno.
Konkrétních čísel je víc než dost:
- Celkový růst cen v Praze za rok 2025: přibližně +9 % (zdroj: Prague Daily News)
- Index cen bydlení Q2 2025: 243 bodů, oproti 235,6 v Q1 (zdroj: ČSÚ / Trading Economics)
- Novostavby: meziroční nárůst +13 % (zdroj: ČSÚ)
- Starší byty: meziroční nárůst +9,3 % (zdroj: ČSÚ)
- Q3 2025: čtvrtletní nárůst nabídkových cen o 3,7 % (zdroj: ČBA Hypomonitor)
Největší překvapení? Praha 7 (Holešovice, Letná) a Praha 8 (Karlín). Obě čtvrti zaznamenaly meziroční růst až 25 % (zdroj: Echo24.cz, e15.cz). Holešovice s průměrem 223 400 Kč/m² už cenově konkurují Vinohradům. Před pěti lety by to zněl jako vtip.
Nedávno jsme prodávali 3+kk v Holešovicích, který majitel kupoval v roce 2019 za 5,8 milionu. Prodali jsme ho za 8,4 milionu. Zhodnocení 45 % za šest let — a to bez jakýchkoli úprav.
Co žene ceny nahoru (a proč to jen tak nepřestane)
Ceny nemovitostí v Praze nerostou proto, že by developeři bezdůvodně zdražovali. Je za tím souhra několika faktorů, které se navzájem posilují.
1. Stavební povolení na 25letém minimu
Praha ročně schválí zhruba 5 000 nových bytů. Potřebovala by minimálně 9 000 až 10 000 (zdroj: Prague Daily News). Výsledek? Strukturální deficit, který se prohlubuje každý rok. A nový stavební zákon sice zjednodušil některé procesy, ale velké rezidenční projekty stále trvají 4 až 6 let od záměru po první kolaudaci (zdroj: Prague Daily News).
2. Hypotéky jedou naplno
V roce 2025 banky poskytly nové hypotéky za přibližně 297 až 321 miliard korun — druhý nejsilnější rok v české historii (zdroj: ČBA Hypomonitor). Měsíčně se uzavírá kolem 6 000 nových hypoték. Poptávka po bydlení je obrovská a peníze v ekonomice jsou.
3. Praha roste
Populace Prahy přesáhla 1,4 milionu obyvatel. Přibližně 350 000 z nich jsou cizinci, což je 25 % (zdroj: Radio Prague International). Praha je magnet na talenty, firmy i kapitál — a každý z těch lidí někde potřebuje bydlet.
4. Vakance pod 2,5 %
Míra neobsazenosti nájemních bytů v Praze se pohybuje mezi 1 a 2,5 % (zdroj: Investropa). To je jedna z nejnižších v celém středoevropském regionu. Když nenajdete pronájem, začnete kupovat. A tím se zvedají ceny dál.
A co může ceny zbrzdit?
Bylo by nefér představovat situaci jen růžově. Existují reálná rizika, která musíme zmínit.
Hypoteční sazby rostou. Průměrná sazba se z 4,53 % na konci roku 2025 posunula na 4,94 % v únoru 2026 (zdroj: Swiss Life Hypoindex). Banky očekávají, že se sazby budou pohybovat v pásmu 4,5 až 5,0 % po celý rok 2026 (zdroj: e15.cz). To není dramatický nárůst, ale pro rodinu s hypotékou 5 milionů to znamená zhruba 1 500 Kč měsíčně navíc oproti loňskému roku.
ČNB přitvrzuje pravidla. Od dubna 2026 platí přísnější podmínky pro investiční hypotéky: LTV limit 70 % (místo dosavadních 80 %) a DTI limit 7násobku ročního příjmu (zdroj: ČNB). Dopad? Přibližně 9 % nových hypoték by pod novými pravidly nebylo schváleno (zdroj: ČBA Monitor). Majitele třetí a další nemovitosti to pocítí.
Dostupnost naráží na strop. V Praze potřebujete 15 až 15,5 ročních hrubých platů na koupi 70m² bytu — třetí nejhorší číslo v Evropě, za Amsterdamem a Aténami (zdroj: Deloitte Property Index 2025). Oproti loňskému roku se dostupnost zhoršila o 1,7 ročního platu. To není udržitelné donekonečna.
Daň z nemovitosti se indexuje. Rok 2026 je prvním rokem, kdy se daň z nemovitosti automaticky zvyšuje s inflací (zdroj: Pexpats.com). Pro investory s více nemovitostmi to znamená vyšší provozní náklady.
Predikce: co čekat ve zbytku roku 2026
Na základě dat, která máme k dispozici, a našich dlouholetých zkušeností na pražském trhu vidíme následující scénář:
Bazový scénář (nejpravděpodobnější): Ceny porostou o 5 až 8 % za rok 2026. Tempo se oproti roku 2025 mírně zpomalí, ale o pokles cen nehrozí. Hranice 200 000 Kč/m² se stane standardem pro širší centrum, nejen pro luxusní segment (zdroj: penize.cz, e15.cz).
Optimistický scénář: Pokud ČNB přistoupí ke snížení sazeb v druhé polovině roku (což je možné, ale ne jisté), trh se opět zrychlí a růst může dosáhnout 8 až 10 %.
Pesimistický scénář: Globální ekonomické zpomalení, výrazné zdražení hypoték nad 5,5 % nebo politická nestabilita by mohly růst zbrzdit na 2 až 3 %. Ale i v tomto scénáři nepočítáme s poklesem — Praha je strukturálně poddimenzovaná.
Praktická doporučení
Pro kupující
Nečekat na „správný čas". Ten nepřijde. Každý měsíc, který strávíte čekáním na pokles, je měsíc, kdy ceny rostou o půlku procenta. Pokud máte financování a našli jste byt, který splňuje vaše požadavky — jednejte. Z naší zkušenosti: klienti, kteří v roce 2023 čekali „až ceny klesnou", dnes platí o 15 až 20 % víc.
Soustřeďte se na lokality s potenciálem. Praha 9 (Vysočany), Praha 10 (Vršovice) a části Prahy 4 nabízejí relativně přístupné ceny s dobrým dopravním napojením. Metro D, až bude hotové (plánované 2029), výrazně posílí jižní části Prahy.
Pro prodávající
Trh vám v roce 2026 hraje do karet, ale není to bianco šek. Správné nacenění je klíčové — předražené byty na trhu stagnují a ztrácejí atraktivitu. Nechte si vypracovat tržní analýzu od odborníka, ne od portálu, který automaticky generuje odhady.
Investujte do prezentace. Profesionální fotografie a home staging dokáží zvýšit konečnou cenu o 5 až 10 %. Vidíme to u každé druhé transakce.
Pro investory
Nové pravidla ČNB od dubna 2026 znamenají, že budete potřebovat víc vlastních prostředků (min. 30 % u třetí a další nemovitosti). Plánujte dopředu. Hrubý nájemní výnos v Praze se pohybuje kolem 3,4 až 3,6 % (zdroj: Global Property Guide), ale reálné zhodnocení v kombinaci s růstem cen dělá z pražského bytu stále jednu z nejstabilnějších investic v ČR.
FAQ
Kolik stojí průměrný byt v Praze v roce 2026?
Průměrná nabídková cena za metr čtvereční v Praze je přibližně 140 000 Kč. Pro standardní byt 3+kk o rozloze 75 m² to znamená průměrnou cenu kolem 10,5 milionu korun. V cenové mapě se ovšem pohybujete od 158 000 Kč/m² (Praha 10) po 243 300 Kč/m² (Praha 1). Novostavby jsou ještě dražší — od 175 000 Kč/m² výš (zdroj: ČSÚ, Deloitte Property Index 2025).
Budou ceny bytů v Praze klesat?
Podle všech dostupných dat a našich zkušeností ne. Strukturální nedostatek bytů (5 000 povolení ročně vs. 9 000–10 000 potřeba), rostoucí populace a silná hypoteční aktivita drží ceny nahoře. Analytické domy očekávají růst 5 až 8 % v roce 2026 (zdroj: penize.cz, e15.cz). I ČNB konstatuje, že „ceny bytů porostou rychleji než příjmy a nájemné" (zdroj: ČNB, leden 2025).
Kde v Praze se nejvíc vyplatí koupit byt?
Z hlediska poměru cena/potenciál jsou nejzajímavější Praha 9 (Vysočany, 160 600 Kč/m²), Praha 10 (Vršovice, 158 000 Kč/m²) a Praha 8 (Karlín, 171 000 Kč/m²). Pokud hledáte maximální zhodnocení, Praha 7 (Holešovice) rostla meziročně o 25 %, ale vstupní ceny už jsou vysoké. Pro rodiny s omezeným rozpočtem můžou dávat smysl i okrajové části s dobrou dopravou — například okolí stanice metra Prosek nebo Letňany (zdroj: e15.cz, Echo24.cz).
Jak se srovnávají ceny v Praze s ostatními evropskými městy?
Praha je se svými 7 150 až 7 400 EUR/m² u novostaveb cenově srovnatelná s Vídní (6 500–7 000 EUR/m²) a dražší než Berlín (5 500–6 500 EUR/m²). Problém je v tom, že české platy jsou výrazně nižší. Praha je 3. nejhůře dostupné město v Evropě — na standardní byt potřebujete 15 ročních platů (zdroj: Deloitte Property Index 2025).
Autor
Emil Sekyra
