Průměrná sazba hypoték se v únoru 2026 pohybuje kolem 4,94 %. ČNB drží repo sazbu na 3,50 % a trh čeká na signál. Rozebereme, jaká fixace dává smysl právě teď — a proč čekat na výrazné zlevnění nemusí být nejlepší strategie.
4,94 % — číslo, které určuje život statisícům Čechů
V lednu 2026 vystoupala průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu na 4,94 procenta. To je o tři bazické body víc než v prosinci. Zní to jako detail, ale u hypotéky na 5 milionů korun znamená i setinka procenta stovky korun měsíčně — a desítky tisíc za celou dobu splácení.
Rok 2025 přitom budil naděje. Sazby postupně klesaly z 4,78 % v lednu až na 4,53 % v listopadu (zdroj: Swiss Life Hypoindex). Jenže pak přišel obrat. ČNB pozastavila snižování sazeb, banky zareagovaly a průměrná sazba opět mírně stoupla.
Popravdě — většina lidí se v té změti čísel ztratí. Proto jsme připravili přehled, který dává smysl i bez ekonomického titulu.
Co dělá Česká národní banka a proč vás to musí zajímat
ČNB drží od května 2025 dvoutýdenní repo sazbu na 3,50 % (zdroj: ČNB) a od té doby ji nezměnila. Centrální banka pozastavila cyklus snižování sazeb a podle člena bankovní rady Jana Kubíčka jsou tržní očekávání dalších změn „předčasná" (zdroj: ČNB interview, konec 2025).
Proč ČNB přestala snižovat
Důvody jsou tři:
- Inflace ve službách a bydlení — přestože celková inflace se blíží cílovému pásmu, ceny služeb a bydlení zůstávají tvrdošíjně vysoké
- Růstové mzdy — vyšší mzdy tlačí na ceny, což ČNB nechce podcenit
- Rozpočtový deficit — vládní výdaje vytvářely další inflační tlak
Prakticky to znamená: banky si půjčují od ČNB dráž, a tuto cenu přenášejí na vás. Žádný zázrak v podobě tříprocentních hypoték v dohledné době nepřijde.
Kde se sazby nacházely — a kam směřují
Vývoj průměrných sazeb za posledních čtrnáct měsíců:
| Měsíc | Průměrná sazba (Swiss Life Hypoindex) |
|---|---|
| Leden 2025 | 4,78 % |
| Březen 2025 | 4,68 % |
| Květen 2025 | 4,60 % |
| Červenec 2025 | 4,59 % |
| Září 2025 | 4,59 % |
| Listopad 2025 | 4,53 % |
| Leden 2026 | 4,94 % |
Zdroj: Swiss Life Hypoindex via usetreno.cz, kurzy.cz
Zajímavé je, že skutečně uzavírané hypotéky mají sazbu nižší než nabídkový průměr. V listopadu 2025 činila průměrná realizovaná sazba 4,48 % podle ČBA Hypomonitoru. Banky totiž rády nabízejí „individuální zvýhodnění" — a kdo smlouvá, ten ušetří.
Tři scénáře pro zbytek roku 2026
Analytici čekají klidný rok. Jenomže „klidný" může znamenat ledacos:
Optimistický scénář (4,3–4,7 %)
Inflace se zklidní, ČNB udělá jedno či dvě menší snížení repo sazby. Banky zareagují snížením nabídkových sazeb o 0,2–0,3 procentního bodu. Hypotéka na 5 milionů by vás vyšla na zhruba 25 400 CZK měsíčně při splatnosti 30 let.
Neutrální scénář (4,7–5,0 %)
Sazby se hnou maximálně o 25 bazických bodů nahoru či dolů. Nic zásadního se neděje. Tohle je to, co většina analytiků považuje za nejpravděpodobnější (zdroj: e15.cz, banky.cz).
Pesimistický scénář (nad 5,5 %)
Neočekávaný inflační šok — například prudký růst energií nebo globální krize — by mohl sazby posunout k 6 %. Málo pravděpodobné, ale ne nemožné.
Náš odhad? Realistické pásmo pro druhou polovinu 2026 je 4,5–5,0 %. Ani výrazné zlevnění, ani dramatické zdražení (zdroj: Hypoindex.cz, kvulibydleni.cz).
Fixace: krátká, střední, nebo dlouhá?
Tohle je otázka, kterou slyšíme od klientů nejčastěji. A upřímně — neexistuje univerzálně správná odpověď. Ale existují vodítka.
Krátká fixace (1–3 roky)
V únoru 2026 nabízí Moneta Money Bank tříletou fixaci od 3,99 %, UniCredit Bank kolem 4,49 % (zdroj: Hypoindex.cz, banky.cz). To zní lákavě — ale krátká fixace znamená, že za tři roky se ocitnete ve stejné situaci znovu. Pokud sazby do té doby vyrostou, zaplatíte víc.
Pro koho: Lidé, kteří věří ve snižování sazeb a jsou ochotni akceptovat riziko. Taky ti, kteří plánují nemovitost během tří let prodat nebo splatit většinu jistiny.
Střední fixace (5 let)
Nejpopulárnější volba — a není to náhoda. Komerční banka snížila pětiletý fix z 4,99 % na 4,59 % (zdroj: Hypoindex.cz). Pětiletka vám dá klid na pět let a sazba je stále rozumná.
Pro koho: Většina kupujících. Pokud si nejste jistí, kam trh směřuje, pětiletá fixace je rozumný kompromis.
Dlouhá fixace (10+ let)
Tady sazby obvykle začínají nad 5 %. Je to pojistka proti budoucím otřesům, ale zaplatíte za to prémiovou sazbu. V české tradici jde o méně obvyklou volbu — Češi historicky upřednostňují kratší fixace.
Pro koho: Konzervativní kupující, kteří nechtějí řešit refinancování. Rodiny se stabilními, ale ne vysokými příjmy, kde by nárůst sazby o procento způsobil problém.
Naše zkušenost z praxe
U klientů, kteří kupují svůj první byt a plánují v něm zůstat alespoň 7–10 let, doporučujeme pětiletou fixaci. Není to nejlevnější varianta na papíře, ale nabízí nejlepší poměr ceny a jistoty. Jednomu z našich klientů — páru kolem třicítky kupujícímu 3+kk na Smíchově — tříletá fixace vypadala lákavě. Ale když jsme jim spočítali scénář, kde sazba po třech letech vzroste na 5,5 %, zjistili, že měsíční splátka by narostla o 2 800 CZK. Zvolili pětiletku.
Jak si vylepšit sazbu u banky
Nabídková sazba není konečná. Banky mají prostor pro individuální vyjednávání, a rozdíly mezi nabídkou a realizovanou smlouvou bývají i 0,3–0,5 procentního bodu. Naše tipy:
1. Přineste konkurenční nabídky
Oslovte minimálně tři banky. Když vás banka vidí s konkrétní nabídkou od konkurence, má motivaci se přiblížit nebo ji přebít.
2. Staňte se „kvalitním klientem"
Banky zvýhodňují klienty, kteří k nim převedou účet, plat, pojištění. Některé banky (například ČSOB nebo Česká spořitelna) nabízejí zvýhodnění až 0,3 % za tzv. „cross-sell" produkty.
3. Připravte si čistou finanční historii
Žádné dluhy po splatnosti, žádné záznamy v registrech. Stabilní příjem za posledních dvanáct měsíců. To je základ.
4. Vyšší vlastní zdroje = nižší sazba
Pokud máte víc než 20 % vlastních prostředků (tj. LTV pod 80 %), banky vám nabídnou lepší podmínky. Pro lidi do 36 let ČNB povoluje LTV až 90 %, ale i tak — čím víc vlastních peněz, tím lépe (zdroj: ČNB pravidla).
Refinancování: vyplatí se v roce 2026?
V roce 2025 objem hypoték dosáhl zhruba 297–321 miliard CZK — druhý nejsilnější rok v české historii (zdroj: ČBA Hypomonitor). Značná část tohoto objemu bylo refinancování.
Kdy refinancovat
Klíčové pravidlo: refinancujte, když vám končí fixace. V tom okamžiku můžete přejít ke konkurenci bez sankcí. Pokud máte aktuální sazbu vyšší než 5 % a nabídky na trhu začínají od 3,99 % (Moneta, tříletá fixace), úspora může být výrazná.
Příklad: Klient s hypotékou 4 mil. CZK a zbývající splatností 25 let. Současná sazba 5,8 % (fixoval v roce 2023). Měsíční splátka: cca 25 200 CZK. Po refinancování na 4,5 %: cca 22 200 CZK. Úspora: 3 000 CZK měsíčně, tedy 180 000 CZK za pětiletý fix.
Jak na to
- 6–12 měsíců před koncem fixace začněte porovnávat nabídky
- Oslovte minimálně 3 banky (nebo využijte hypotečního poradce)
- Připravte aktuální odhad nemovitosti — většina bank ho bude vyžadovat
- Počítejte s poplatky: odhad (3 000–5 000 CZK), případně poplatek za zpracování, zápis do katastru
Naše rada: někdy se vyplatí zůstat u stávající banky, která nabídne retenci (udržovací nabídku). Banky nerady ztrácejí klienty. Ale bez konkurenční nabídky v ruce vám retenční oddělení moc nenabídne.
Nová pravidla ČNB pro investiční hypotéky (od dubna 2026)
Od 1. dubna 2026 platí nová pravidla ČNB pro investiční hypotéky — tedy hypotéky na třetí a další nemovitost nebo na nemovitost k pronájmu (zdroj: ČNB):
- LTV limit: 70 % (místo dosavadních 80 %)
- DTI limit: 7x ročního příjmu (místo doporučovaných 8x)
Pro běžné kupující (vlastní bydlení) se nic nemění — LTV zůstává na 80 %, pro lidi do 36 let na 90 %. Ale investoři budou muset mít více vlastního kapitálu.
Podle ČBA Hypomonitoru se omezení dotkne přibližně 9 % nových hypoték. To není zanedbatelné — může to v některých segmentech snížit poptávku a mírně zklidnit ceny v investičně atraktivních lokalitách.
Česko vs. Evropa: nejsme na tom tak špatně (ale ani dobře)
Pro kontext — jak si stojíme ve srovnání s Evropou:
| Země | Průměrná sazba hypotéky |
|---|---|
| Bulharsko | 2,83 % |
| Chorvatsko | 2,86 % |
| Belgie | pod 3,5 % |
| Španělsko | pod 3,5 % |
| Francie | pod 3,5 % |
| Česko | ~4,6–4,9 % |
| Polsko | 7,67 % |
| Rumunsko | 6,89 % |
| Maďarsko | 9,35 % |
Zdroj: Deloitte Property Index 2025
V západoevropském kontextu jsme dražší. Ale ve srovnání s našimi východoevropskými sousedy — Polskem, Rumunskem, Maďarskem — jsme na tom výrazně lépe. Problém je v tom, že naše příjmy neodpovídají západoevropské úrovni, ale sazby ano. Praha je podle Deloitte třetí nejméně dostupné město v Evropě — k pořízení 70m² bytu potřebujete 15 ročních platů (zdroj: Deloitte Property Index 2025).
Praktické tipy: jak se připravit na hypotéku v roce 2026
Z naší praxe — desítky hypoték ročně — víme tohle:
Spočítejte si reálný rozpočet — ne jen cenu nemovitosti. Připočtěte 3–5 % na vedlejší náklady (odhad, právník, daň z nabytí již neexistuje, ale poplatky za katastr a zpracování hypotéky ano).
Nečekejte na zázračné snížení sazeb. Rok 2026 ani 2027 pravděpodobně nepřinese hypotéky pod 4 %. Kdo čeká, čeká na něco, co nemusí přijít — a mezitím ceny nemovitostí dále rostou. V roce 2025 vzrostly pražské byty o 9 % (zdroj: Prague Daily News).
Porovnávejte, porovnávejte, porovnávejte. Rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší hypotékou na trhu je v únoru 2026 kolem 2 procentních bodů (zdroj: Hypoindex.cz). U pětimilionové hypotéky to je rozdíl 4 000+ CZK měsíčně.
Zvažte účel nemovitosti. Pokud kupujete na investici, od dubna 2026 budete potřebovat alespoň 30 % vlastních prostředků. Plánujte dopředu.
Často kladené otázky
Vyplatí se čekat na nižší sazby, nebo koupit teď?
Čekat se může prodražit. Za posledních deset let vzrostly ceny nemovitostí v Praze o 120–180 % (zdroj: Prague Daily News, ČNB). I když sazby klesnou o půl procenta, cena nemovitosti za tu dobu pravděpodobně vzroste o víc, než kolik na sazbě ušetříte. Naše doporučení: pokud máte finanční možnosti a našli jste vhodnou nemovitost, neřešte timing trhu.
Jaká fixace je nejlepší pro první byt?
Pro většinu prvokupců doporučujeme pětiletý fix. Dává dostatečný klid a sazba je obvykle rozumná. Tříletá fixace sice může být levnější (od 3,99 % u Monety), ale nese vyšší riziko při další fixaci. Desetiletá fixace se vyplatí jen těm, kteří opravdu nechtějí o hypotéce přemýšlet.
Kolik vlastních peněz potřebuji?
Minimálně 10 % (pokud jste do 36 let) nebo 20 % ceny nemovitosti. Ale čím víc máte, tím lepší sazbu získáte. Ideální je 25–30 % — banky vás budou brát jako nízkorizikového klienta a nabídnou odpovídající sazbu.
Má smysl oslovit hypotečního poradce?
Ano, pokud nechcete trávit týdny porovnáváním bank. Dobrý poradce má přístup k aktuálním nabídkám všech bank a dokáže vám vyjednat individuální zvýhodnění. Vyberte si nezávislého poradce — ne toho, který pracuje pro jednu banku. A ověřte si, že je registrovaný u ČNB.
Co když mi končí fixace a sazba je vyšší než ta aktuální?
Máte tři možnosti: (1) přijmete novou sazbu u stávající banky, (2) vyjednáte retenční nabídku, nebo (3) refinancujete u konkurence. Varianta 3 je nejčastěji nejvýhodnější, ale vyžaduje čas a administrativu. Začněte minimálně 6 měsíců dopředu.
Autor
Emil Sekyra
