Praha má deset základních městských částí a každá z nich nabízí úplně jiný životní styl, cenovou hladinu i investiční potenciál. Projdeme je jednu po druhé — s čísly, dopravou a naším verdiktem.
243 tisíc za metr, nebo 158 tisíc? Záleží, kde v Praze hledáte
Mezi nejdražší a nejlevnější pražskou čtvrtí je cenový rozdíl přes 85 tisíc korun na metr čtvereční. To u sedmdesátimetrového bytu dělá skoro šest milionů. Šest milionů — jen proto, že jste se rozhodli bydlet na druhé straně Vltavy.
Praha je ve skutečnosti deset různých měst v jednom, z nichž každé má svoji atmosféru, historii a cenovou realitu. A právě v roce 2026 se některé z těch světů mění rychleji než kdy dříve.
Za posledních sedmnáct let, co působíme na pražském trhu, jsme viděli, jak se z Karlína — tehdy ještě poznamenaného povodněmi — stala jedna z nejžádanějších adres ve městě. Podobný příběh se právě odehrává v dalších čtvrtích. Otázka zní: kterých?
Jak jsme čtvrti porovnávali
Každý má jiná kritéria. Někdo řeší čas dojezdu do kanceláře, někdo školy pro děti, někdo návratnost investice. My jsme zvolili pět klíčových parametrů:
- Cena za m² — nabídkové ceny z Q3 2025 (zdroj: e15.cz, Echo24.cz, realityvencovsky.cz)
- Doprava do centra — přístup k metru a hlavním tramvajovým linkám
- Občanská vybavenost — školy, zdravotnictví, obchody, gastronomie
- Budoucí potenciál — plánované developerské projekty a infrastruktura
- Charakter čtvrti — pro koho se hodí a proč
Premium lokality: Praha 1, Praha 2, Praha 6
Praha 1 — Staré Město, Malá Strana, Josefov
Cena za m²: 243 300 Kč (zdroj: e15.cz, Q3 2025). Nejdražší městská část Prahy a jedna z nejdražších adres v celém regionu střední Evropy. Bydlení tady je spíš statusová záležitost než praktická volba — turistický ruch, omezená občanská vybavenost pro rezidenty a vysoké náklady na údržbu historických nemovitostí.
Pro koho: Investoři do krátkodobého pronájmu (pozor na regulaci Airbnb), majitelé luxusních bytů, zahraniční kupci. Nájemné se pohybuje kolem 485 Kč/m²/měsíc (zdroj: Deloitte Rent Index).
Praha 2 — Vinohrady a Vyšehrad
Cena za m²: 224 900 Kč. Vinohrady jsou už více než sto let nejžádanější rezidenční čtvrtí Prahy. Secesní činžáky, kavárny, vinná bistra, náměstí Míru — to všechno přitahuje mladou profesionální vrstvu, která je ochotna za tuhle atmosféru zaplatit. Nájemné je zde nejvyšší v Praze — okolo 495 Kč/m²/měsíc (zdroj: Deloitte Rent Index).
Pro koho: Mladé páry a profesionálové, kteří chtějí kulturní život a přitom klidné bydlení. Metro A (Náměstí Míru, Jiřího z Poděbrad) plus rozsáhlá tramvajová síť.
Praha 6 — Dejvice, Bubeneč, Hanspaulka
Cena za m²: 175 000 Kč. Prestižní rezidenční oblast s ambasádami, vilami a blízkostí letiště. Nájmy zde rostou nejrychleji v Praze — +7,7 % za jediný kvartál (Q3 2025, zdroj: Deloitte Rent Index). To ukazuje na silnou poptávku, zejména od expatů a diplomatů.
Pro koho: Rodiny s dětmi, diplomaté, expatrioti. Metro A (Dejvická), blízko Stromovka a Divoká Šárka.
Střední cenový segment: Praha 3, Praha 5, Praha 4
Praha 3 — Žižkov
Cena za m²: 191 600 Kč. Žižkov prochází rychlou gentrifikací. Z bývalé dělnické čtvrti se stává umělecký a gastronomický hub — televizní věž, Flora, Vítkov. Spousta mladých lidí tu kupuje první byty, protože centrum je pět minut tramvají a ceny jsou o třetinu nižší než na Vinohradech.
Pro koho: Mladí kupci, kteří chtějí bydlet blízko centra za rozumnou cenu. Kulturní život, ale pozor na hluk z barů — některé ulice jsou v noci živé.
Praha 5 — Smíchov a Anděl
Cena za m²: 178 300 Kč. Smíchov projde v následujících letech dramatickou proměnou. Smíchov City — velký developerský projekt — změní celou tvář čtvrti. Anděl už dnes funguje jako druhé centrum Prahy s metrem B, nákupními centry a výbornou tramvajovou dostupností.
Pro koho: Profesionálové hledající dynamické městské prostředí. Rodiny ocení Prokopské údolí a blízké školy.
Praha 4 — Nusle, Pankrác, Podolí
Cena za m²: 172 400 Kč. Největší pražská městská část co do rozlohy i počtu obyvatel. Pankrác je obchodní centrum s výškovou zástavbou, Nusle a Podolí nabízejí klidnější rezidenční bydlení. Nájemné roste solidně — +6,2 % QoQ v Q3 2025 (zdroj: Deloitte Rent Index). Bonusem je budoucí metro D, které propojí jižní Prahu — dokončení se plánuje na rok 2029 (zdroj: Expats.cz).
Pro koho: Rodiny hledající větší byty za rozumné ceny. Dobrá dopravní dostupnost (metro C), zelené plochy.
Přístupnější čtvrti s potenciálem: Praha 7, Praha 8
Praha 7 — Holešovice a Letná
Cena za m²: 223 400 Kč (+25 % meziročně, zdroj: Echo24.cz, e15.cz). Tady se pozastavme. Praha 7 už není „přístupná" v absolutních číslech — cenově se přiblížila Vinohradům. Ale dynamika růstu je neuvěřitelná. Za jediný rok cena vyskočila o čtvrtinu. Proč?
Holešovice jsou dnes nejtrendovější čtvrtí Prahy. DOX centrum současného umění (otevřeno 2008, v bývalé strojírně), Vnitroblock (kulturní prostor v ruinách bývalé továrny), trhy na Bubenském nábřeží, galerie, coworkingy. Letenské sady nabízejí jeden z nejhezčích výhledů na město.
Kdo před deseti lety říkal, že Holešovice budou rivalem Vinohrad? A přesto se to stalo.
Pro koho: Mladí kreativci, investoři hledající zhodnocení kapitálu. Nájem kolem 480 Kč/m²/měsíc. Metro C (Vltavská, Nádraží Holešovice).
Praha 8 — Karlín a Libeň
Cena za m²: 171 000 Kč (+25 % YoY pro Karlín, zdroj: e15.cz). Karlín je učebnicový příklad urbánní regenerace. Po ničivých povodních 2002, které způsobily škody za 7 miliard korun, se čtvrť změnila k nepoznání. Dnes je to třetí největší kancelářská zóna v Praze s téměř 395 000 m² kanceláří (většina postavena po roce 2002, zdroj: irozhlas.cz).
Karlín ale není jen kanceláře — rezidenční část kolem Křižíkovy a Florenc nabízí moderní bydlení v pěší vzdálenosti od centra.
Libeň, včetně okolí Palmovky, je další čtvrť v proměně. Palmovka se stává sídlem Agentury Evropské unie pro Kosmický program (EUSPA), což zvýší prestiž celé lokality (zdroj: HypoSpace.cz).
Pro koho: IT profesionálové, mladé páry, investoři. Metro B (Křižíkova, Florenc).
Cenově nejpřístupnější: Praha 9 a Praha 10
Praha 9 — Vysočany a Prosek
Cena za m²: 160 600 Kč. Hlavní developerská zóna Prahy. Vznikají tu tisíce nových bytů — projekt Dvory Vysočany počítá s přibližně 1 200 jednotkami ve dvou etapách (zdroj: novostavby.com). Vysočany se mění z průmyslové periferie na moderní rezidenční čtvrť s metrem B (Vysočanská) i C (Prosek, Letňany).
Nájemní výnosy patří k nejvyšším v Praze — kolem 4,0 % hrubé výnosnosti (zdroj: Global Property Guide). Pro investory, kteří hledají cash flow, je to jedna z nejlepších voleb.
Pro koho: Prvokupci, mladé rodiny, investoři do pronájmu.
Praha 10 — Vršovice a Strašnice
Cena za m²: 158 000 Kč — nejnižší z centrálních městských částí. Vršovice bývají označovány jako „pražský Williamsburg" — pomalu gentrifikují, vznikají kavárny a malé obchody, ale ceny zatím zůstávají relativně přívětivé.
Na městském pozemku ve Vršovicích (ulice Vršovická/Petrohradská) má vyrůst polyfunkční dům se 139 nájemními byty — výstavba by měla odstartovat v letech 2025–2026 (zdroj: praha.camp).
Pro koho: Kupci s omezeným rozpočtem, kteří chtějí bydlet blízko centra. Metro A (Strašnická, Skalka), tramvaje.
Srovnávací tabulka: Všech 10 městských částí na jeden pohled
| Čtvrť | Cena/m² (Kč) | Nájem/m²/měs. | Metro | Charakter | Potenciál |
|---|---|---|---|---|---|
| Praha 1 | 243 300 | ~485 | A, B | Historické centrum | Stabilní |
| Praha 2 | 224 900 | ~495 | A, C | Secese, kavárny | Stabilní |
| Praha 7 | 223 400 | ~480 | C | Trendy, galerie | Vysoký růst |
| Praha 3 | 191 600 | ~478 | A | Gentrifikace | Střední růst |
| Praha 5 | 178 300 | ~440 | B | Smíchov City | Vysoký růst |
| Praha 6 | 175 000 | ~449 | A | Vily, diplomaté | Stabilní |
| Praha 4 | 172 400 | ~446 | C (+D) | Rodinné bydlení | Metro D boost |
| Praha 8 | 171 000 | ~450 | B | Karlín, moderní | Vysoký růst |
| Praha 9 | 160 600 | ~456 | B, C | Novostavby | Vysoký růst |
| Praha 10 | 158 000 | ~420 | A | Klidná gentrifikace | Střední růst |
Zdroje: e15.cz, Echo24.cz, realityvencovsky.cz (ceny Q3 2025), Deloitte Rent Index (nájmy Q3 2025)
Naše tipy: 3 čtvrti s nejlepším poměrem cena/hodnota
Po sedmnácti letech na pražském trhu a stovkách uskutečněných transakcí bychom vybrali tyhle tři lokality pro rok 2026:
1. Praha 8 — Libeň (okolí Palmovky) Cena kolem 140 000–155 000 Kč/m², tedy výrazně pod průměrem Karlína. Příchod EUSPA, plánovaná revitalizace a blízké metro B z Palmovky dělají atraktivní investici. Libeň je tam, kde byl Karlín před patnácti lety (a věříte tomu?).
2. Praha 9 — Vysočany Pro prvokupce až mladé rodiny nejlepší poměr ceny a kvality bydlení. Novostavby s moderním standardem, dvě linky metra, rostoucí občanská vybavenost. Nájemní výnosy kolem 4 % jsou bonus.
3. Praha 10 — Vršovice Poslední „cenově rozumná" čtvrť v pěší vzdálenosti od centra. Gentrifikace je teprve v začátcích, což znamená prostor pro růst. Plánovaná výstavba 139 nájemních bytů ukazuje, že i město vidí potenciál.
Co vám žádný přehled neřekne
Data jsou základ — ale byt v nich nebydlíte. Neřeknou vám, jak se čtvrť cítí v pátek večer, jestli vám bude vyhovovat tempo života, nebo jak daleko je nejbližší dobré pečivo.
Proto vždy doporučujeme: než se rozhodnete, projděte si čtvrť pěšky. Ráno v osm, odpoledne ve tři, večer v deset. Mluvte s lidmi v kavárně, koukejte na stav domů na ulici, zjistěte, kde parkují rezidenti. Tenhle průzkum vám žádná datová analýza nenahradí.
A pokud chcete konzultovat svůj výběr s někým, kdo tyhle čtvrti zná zevnitř — ozvěte se nám. Rádi vám pomůžeme zorientovat se.
Často kladené otázky
Která pražská čtvrť je nejlepší pro investici v roce 2026?
Z hlediska růstu cen dominují Praha 7 (Holešovice) a Praha 8 (Karlín) s meziročním růstem kolem 25 % (zdroj: Echo24.cz). Pro nájemní výnosy je zajímavá Praha 9 (Vysočany) s hrubou výnosností kolem 4 % (zdroj: Global Property Guide). Záleží na tom, jestli hledáte zhodnocení kapitálu nebo pravidelný příjem z nájmu.
Kde v Praze koupím byt nejlevněji?
Z centrálních městských částí je nejlevnější Praha 10 (Vršovice, Strašnice) s průměrem 158 000 Kč/m². Pokud jste ochotni jet dál od centra, části jako Letňany, Stodůlky nebo Černý Most nabízejí ceny pod 130 000 Kč/m² — ale s delší dojezdovou dobou a omezenější vybaveností.
Má smysl čekat na pokles cen?
Praha má strukturální deficit bydlení — ročně se povolí jen asi 5 000 nových bytů, ale potřeba je 9 000–10 000 (zdroj: Prague Daily News). Stavební povolení jsou na 25letém minimu (zdroj: ČSÚ, únor 2026). Ceny nemovitostí v Praze vzrostly za posledních 10 let přibližně o 120–180 % podle metodiky měření (zdroj: Prague Daily News). Čekat na výrazný pokles je v tomto prostředí riskantní strategie.
Jak dlouho trvá prodat byt v Praze?
Dobře naceněný byt v žádané lokalitě se prodá za 30–60 dnů (zdroj: tržní odhady). Klíčovým faktorem je blízkost metra nebo tramvaje — to je parametr číslo jedna pro rychlý prodej.
Autor
Emil Sekyra
