GDP roste o 2,6 %, inflace je na 1,7 %, ale ČNB drží sazbu na 3,50 % a hypotéky se pohybují kolem 4,9 %. Rozebrali jsme makroekonomická data a jejich reálný dopad na rozhodování o koupi či prodeji nemovitosti.
Makro stabilizace — konečně normální čísla
Česká ekonomika má za sebou pět let, které normální rozhodně nebyly. Pandemie, energetická krize, inflace přes 15 %, skoky sazeb. Kdo v téhle době kupoval nebo prodával nemovitost, musel mít dobré nervy a ještě lepšího poradce.
Rok 2026 přináší něco, na co jsme skoro zapomněli: stabilitu. Podle makroekonomické prognózy České bankovní asociace by česká ekonomika měla letos růst o 2,6 % a stejné tempo si udržet i v roce 2027 (zdroj: ČBA Monitor, Jan Vejmělka, 12. 2. 2026). Inflace klesla na 1,7 % v průměru za rok 2026 — po dvou letech dvouciferných čísel je to úleva.
Ale pozor: klidná čísla neznamenají klidný trh. Jádrová inflace, tedy cenový tlak očištěný o energie a potraviny, zůstává zvýšená. Hlavním motorem jsou ceny služeb, které rostou rychleji než celkový cenový index. A právě jádrová inflace je to, co ČNB sleduje nejpozorněji — a proč drží sazby tam, kde jsou.
ČNB drží sazbu na 3,50 % — a nespěchá
Česká národní banka na svém únorovém zasedání ponechala repo sazbu na 3,50 % beze změny (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 5. 2. 2026). Důvod? Setrvale vyšší momentum jádrové inflace, zejména v oblasti služeb. Bankovní rada explicitně uvedla, že „všechny možnosti pohybu úrokové sazby zůstávají otevřené" — což v překladu znamená: ani dolů, ani nahoru, záleží na datech.
Co je důležité pro každého, kdo řeší hypotéku: nový výhled ČNB posunul očekávaný 3M PRIBOR o 30 bazických bodů výše oproti předchozímu výhledu. PRIBOR je mezibankovní sazba, od které se odvíjejí hypoteční úroky. Vyšší PRIBOR = dražší hypotéky. Zároveň koruna v novém výhledu posílila přibližně o 1 % — silnější koruna sice pomáhá tlumit inflaci, ale pro exportéry a ekonomický růst to není jen dobrá zpráva.
Kdy může přijít snížení?
ČNB naznačila konkrétní podmínku: pokud meziměsíční růst jádrové inflace klesne k 0,2 % nebo níže, otevře se prostor pro snížení sazby. To by v meziročním vyjádření odpovídalo poklesu jádrové inflace pod 2,5 %. Při současném silnějším ekonomickém růstu a neoslabující koruně se ale tento scénář v příštích jednom až dvou čtvrtletích jeví jako méně pravděpodobný (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 5. 2. 2026).
Prakticky: kdo čeká na výrazné snížení sazeb v první polovině roku 2026, pravděpodobně se nedočká. Druhá polovina roku? Možné, ale ne jisté.
Hypoteční sazby: stabilizace kolem 4,5–4,9 %
Průměrná hypoteční sazba podle Swiss Life Hypoindexu dosáhla v únoru 2026 hodnoty 4,94 % (zdroj: Swiss Life Hypoindex). To je mírný nárůst oproti 4,53 % na konci roku 2025. Analytici shodně očekávají, že se sazby budou po celý rok 2026 pohybovat v pásmu 4,5 až 5,0 %.
Co to znamená v praxi? Pojďme si to spočítat.
| Výše hypotéky | Sazba 4,5 % | Sazba 4,9 % | Rozdíl/měsíc |
|---|---|---|---|
| 4 000 000 Kč | 22 250 Kč | 23 120 Kč | +870 Kč |
| 5 000 000 Kč | 27 810 Kč | 28 900 Kč | +1 090 Kč |
| 7 000 000 Kč | 38 940 Kč | 40 460 Kč | +1 520 Kč |
Pozn.: Splátky při splatnosti 30 let, anuitní splácení. Orientační kalkulace.
Rozdíl mezi spodní a horní hranicí pásma není dramatický — řádově stovky až nízké tisíce měsíčně. Ale pro rodinu s napjatým rozpočtem je i tisícovka měsíčně znatelná. Proto doporučujeme: kdo zvažuje nákup, ať si nechá spočítat varianty pro obě krajní hodnoty pásma a rozhodne se podle svého cash flow, ne podle spekulací o směru sazeb.
Inflace pod kontrolou — ale ne bez rizik
Lednové CPI (index spotřebitelských cen) kleslo na 1,6 % (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 5. 2. 2026). To je výrazně pod cílem ČNB (2 %) a na první pohled to vypadá jako jasný signál ke snižování sazeb. Jenže pod celkovým číslem se skrývá problém.
Zpomalení CPI bylo z velké části důsledkem fiskálního zásahu do regulovaných cen energií — tedy politického rozhodnutí, ne organického ústupu inflačních tlaků. Jádrová inflace, kterou energie a potraviny neovlivňují, zůstává tvrdohlavě vyšší. Ceny služeb — od řemeslníků přes restaurace po právní služby — rostou tempem, které ČNB zneklidňuje.
Pro rok 2027 centrální banka očekává inflaci 2,1 %, tedy blízko cíle. Prognóza ČBA je mírně vyšší: 2,3 % v průměru (zdroj: ČBA Monitor, Jan Vejmělka, 12. 2. 2026). Ať už se přikloníte k jakémukoli číslu, hyperinflační scénáře jsou ze hry. Ale cenová stabilita ještě neznamená levné peníze.
Co říká trh práce
Nezaměstnanost v Česku mírně vzrostla, ale z extrémně nízkých úrovní. Jan Vejmělka z Komerční banky to komentoval přímočaře: nezaměstnanost „se nám opravdu znatelně zvedla", ale v kontextu jednoho z nejnižších čísel v celé EU jde spíše o normalizaci než o problém (zdroj: ČBA Monitor, Jan Vejmělka, 12. 2. 2026).
Zajímavý je strukturální posun: zaměstnanost se přesouvá z průmyslu do služeb. Pro realitní trh to má dvě implikace:
- Příjmy v sektoru služeb rostou — a s nimi schopnost splácet hypotéky
- Praha a velká města profitují — služby se koncentrují ve městech, průmysl v regionech
Průměrná mzda by měla v roce 2026 vzrůst o 5,6 %, reálná mzda (po odečtení inflace) o přibližně 3,5 % (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 5. 1. 2026). To je solidní číslo, ale zdaleka nestačí na to, aby dohnalo tempo růstu cen nemovitostí — ty rostly v Q3 2025 o 10,8 % meziročně.
Dopad na realitní trh: tři scénáře
Na základě makroekonomických dat vidíme tři možné trajektorie pro zbytek roku 2026.
Scénář 1: Stabilní sazby, stabilní růst (nejpravděpodobnější)
ČNB drží repo na 3,50 % celý rok. Hypoteční sazby se pohybují v pásmu 4,5–5,0 %. Ceny nemovitostí rostou o 5–8 % za rok. Poptávka zůstává silná díky strukturálnímu deficitu nabídky a rostoucím mzdám, ale tempo se mírně zpomaluje oproti dvoucifernému růstu v roce 2025.
Tohle je scénář, na který se připravujeme s většinou klientů. Není to boom, není to krize — je to trh, který odměňuje ty, kdo jednají informovaně a rychle.
Scénář 2: Snížení sazeb ve druhém pololetí
Pokud jádrová inflace klesne pod klíčovou hranici (MoM pod 0,2 %), ČNB může přistoupit ke snížení repo sazby — pravděpodobně o 25 bazických bodů na 3,25 %. PRIBOR by následoval a hypoteční sazby by mohly klesnout k 4,3–4,5 %. Trh by to interpretoval jako zelené světlo a ceny nemovitostí by mohly zrychlit na 8–10 % za rok.
Scénář 3: Jádrová inflace se vrací
Pokud ceny služeb nepoleví a jádrová inflace zůstane nad 3 % meziročně, ČNB bude muset zvážit zpřísnění. To by posunulo hypoteční sazby nad 5 % a zpomalilo poptávku. Růst cen nemovitostí by se mohl zbrzdit na 2–3 %. Nepočítáme ale s poklesem — strukturální nedostatek bytů v Praze nedovoluje cenový propad ani v restriktivním prostředí.
Co to znamená pro kupující
Odpověď závisí na tom, na co čekáte. Pokud čekáte na výrazný pokles sazeb pod 4 %, data říkají jasně: v roce 2026 se to nestane. ČNB nemá důvod spěchat, jádrová inflace jí dává argumenty pro opatrnost, a PRIBOR je dokonce vyšší, než se čekalo.
Pokud ale máte financování a našli jste nemovitost, která dává smysl, čekání vás stojí peníze. Ceny nemovitostí rostou rychleji než platy — šest čtvrtletí v řadě (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 5. 1. 2026). Každý odložený kvartál zhoršuje vaši pozici.
Praktický tip: zafixujte si sazbu na 3–5 let. V pásmu 4,5–4,9 % nejste v extrémních hodnotách. A pokud sazby opravdu klesnou v roce 2027–2028, budete mít možnost refinancovat.
Co to znamená pro prodávající
Makroekonomická stabilita je pro prodávající dobrá zpráva. Kupující mají stabilní příjmy, hypoteční trh funguje (banky loni poskytly přes 300 miliard korun v nových hypotékách) a poptávka po bydlení neklesá.
Ale pozor na jednu věc: vyšší sazby znamenají, že kupující jsou přesnější v tom, co si mohou dovolit. Éra „koupím cokoli za jakoukoli cenu" skončila. Správné nacenění je zásadní — předražená nemovitost dnes na trhu stojí déle než před rokem.
Z naší praxe: nemovitosti nacenění do ±5 % od tržní hodnoty se prodávají do 60 dnů. Nemovitosti předražené o 10 % a více stojí na trhu 120+ dnů a nakonec se prodají za méně, než kdyby byly od začátku správně oceněné.
Shrnutí: klíčová čísla na jednom místě
| Ukazatel | Hodnota | Zdroj |
|---|---|---|
| GDP růst 2026 | +2,6 % | ČBA prognóza (Vejmělka) |
| GDP růst 2027 | +2,6 % | ČBA prognóza (Vejmělka) |
| Inflace 2026 (průměr) | 1,7 % | ČBA prognóza (Vejmělka) |
| Inflace 2027 (průměr) | 2,3 % | ČBA prognóza (Vejmělka) |
| CPI leden 2026 | 1,6 % | ČNB / ČBA Monitor |
| ČNB repo sazba | 3,50 % | ČNB (únor 2026) |
| 3M PRIBOR vs. minulý výhled | +30 bp | ČBA Monitor (Šindel) |
| Koruna vs. minulý výhled | ~1 % silnější | ČBA Monitor (Šindel) |
| Hypoteční sazba (průměr) | 4,94 % | Swiss Life Hypoindex (únor 2026) |
| Očekávané pásmo hypoték 2026 | 4,5–5,0 % | analytický konsenzus |
| Průměrná mzda 2026 (prognóza) | +5,6 % | ČBA Monitor (Šindel) |
Zdroj: ČBA Monitor (únor 2026), Swiss Life Hypoindex, ČNB
Často kladené otázky
Klesnou hypoteční sazby v roce 2026?
Výrazný pokles je nepravděpodobný. ČNB drží repo sazbu na 3,50 % a nový výhled PRIBOR je o 30 bazických bodů vyšší, než se očekávalo. Analytici počítají s pásmem 4,5–5,0 % po celý rok. Mírný pokles v druhém pololetí je možný, pokud jádrová inflace zpomalí pod 2,5 % meziročně, ale v prvních dvou čtvrtletích se to neočekává (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 5. 2. 2026).
Jak ovlivňuje inflace ceny nemovitostí?
Nízká inflace (1,7 % v roce 2026) by teoreticky měla tlumit růst cen. V praxi ale ceny nemovitostí reagují spíše na nabídku a poptávku, mzdy a dostupnost financování. Ceny bytů v ČR rostly o 10,8 % meziročně i při inflaci pod 2 %, protože strukturální nedostatek nabídky je hlavním tahounem (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 5. 1. 2026).
Vyplatí se čekat na nižší sazby s koupí nemovitosti?
Z historických dat ne. Ceny nemovitostí rostou rychleji než příjmy — šest čtvrtletí v řadě. Pokud počkáte rok na pokles sazby o 0,25 %, ale cena nemovitosti vzroste o 5–8 %, zaplatíte víc i s nižší sazbou. Navíc pokles sazeb typicky zvyšuje poptávku a žene ceny ještě výš. Doporučení: kupujte, když máte financování a najdete správnou nemovitost. Sazbu můžete refinancovat, cenu nikoli.
Je česká ekonomika připravena na globální šoky?
Jan Vejmělka z Komerční banky konstatoval, že „ekonomická robustnost překonala očekávání." Česko prošlo pandemií, energetickou krizí a inflačním šokem lépe, než většina ekonomů předpovídala. GDP roste stabilně o 2,6 %, trh práce se normalizuje z extrémně nízkých úrovní nezaměstnanosti. Globální rizika samozřejmě existují — geopolitika, obchodní války, technologické disrupce — ale česká ekonomika stojí na solidnějších základech než kdykoli od roku 2019 (zdroj: ČBA Monitor, Jan Vejmělka, 12. 2. 2026).
Má smysl fixovat hypotéku na delší období?
Při současných sazbách kolem 4,5–4,9 % dává smysl fixace na 3–5 let. Nejste na historických minimech (ta jsme viděli v letech 2020–2021 kolem 2 %), ale ani na maximech (6 %+ v roce 2023). Střední fixace vám dává jistotu a zároveň možnost refinancovat, pokud sazby v horizontu 3–5 let klesnou — což je s přibližováním inflace k cíli ČNB realistický scénář pro roky 2027–2028.
Autor
Emil Sekyra
