Nová evropská směrnice EPBD mění pravidla hry na realitním trhu. Byty s energetickou třídou G a F budou ztrácet hodnotu – zatímco novostavby třídy B a A stávají čím dál atraktivnější investicí. Co by měl vědět každý kupec dnes.
Realitní trh v Česku prochází tiché, ale zásadní proměnou. Zatímco ceny nemovitostí v médiích sledujeme v průměrných číslech, pod povrchem se rozvírají nůžky mezi energeticky náročnými starými byty a moderními novostavbami s nízkými provozními náklady. Energetický štítek – dříve byrokratická formalita – se stává jedním z klíčových faktorů, které ovlivňují tržní hodnotu nemovitosti. A situace se bude dál vyhrocovat.
Co je PENB a proč je důležitý
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) je dokument, který hodnotí, kolik energie budova spotřebuje na vytápění, ohřev vody, větrání a osvětlení. Výsledná třída se pohybuje od A (nejúspornější) po G (nejméně úsporná). V Česku je PENB povinný při prodeji, pronájmu nebo kolaudaci od roku 2013 – ale donedávna jej kupci příliš nevnímali jako faktor rozhodování.
Dnes se situace mění. Kupci si čím dál více uvědomují, že energetická třída přímo určuje výši měsíčních nákladů na provoz. Byt v panelové budově třídy G může mít roční náklady na energie o 40 000–80 000 Kč vyšší než srovnatelný byt v novostavbě třídy B. Při hypotéce na 30 let to není zanedbatelná položka.
Nová směrnice EU EPBD – co se mění a kdy
Evropská směrnice o energetické náročnosti budov (EPBD, revidovaná v roce 2024) nastavuje závazné požadavky, které budou mít přímý dopad na realitní trh. Klíčové milníky: do roku 2030 musí všechny nové budovy splňovat standard nulové spotřeby energie (NZEB). Stávající bytové domy s nejhorší energetickou třídou G musí projít renovací do roku 2033, komerční budovy do roku 2030.
Co to v praxi znamená? Majitelé bytů třídy G a F budou pod tlakem – buď investují do renovace (zateplení, výměna oken, instalace tepelného čerpadla), nebo se budou potýkat s obtížnějším prodejem a nižšími cenami. Naopak novostavby s certifikátem třídy A nebo B získávají výraznou konkurenční výhodu, protože tyto požadavky už plní.
Česká republika implementuje směrnici postupně prostřednictvím novelizací stavební legislativy a zákona o hospodaření s energií. Regulatorní tlak bude přitom narůstat, nikoli slábnout.
Jak energetická třída ovlivňuje cenu nemovitosti
Rozdíl v tržní ceně mezi energeticky špatným bytem a novostavbou se prohlubuje. Konkrétní příklad z pražského trhu: starší panelový byt 2+kk (70 m2) v energetické třídě G v lokalitě Prosek se prodává za 6,5–7 mil. Kč. Srovnatelná novostavba 2+kk třídy B ve stejné oblasti – například v Rezidenci Klíčov – se nabízí za 7,5–8,5 mil. Kč.
Na první pohled vypadá panelový byt jako levnější volba. Ale při podrobnějším pohledu se obraz mění: novostavba třídy B ušetří ročně 50 000–80 000 Kč na energiích, nevyžaduje okamžité investice do oprav, má vyšší komfort bydlení a roste hodnota za lepší tempo. Při 30leté hypotéce je celkový ekonomický rozdíl ve prospěch novostavby v řádu milionů korun.
Studie evropských realitních trhů (Německo, Nizozemsko, Skandinávie) ukazují, že byty s energetickou třídou F a G se prodávají s diskontem 10–20 % oproti srovnatelným nemovitostem třídy C a výše. Tento trend Česko teprve čeká – a nastupuje.
Proč novostavby vychází výhodněji z dlouhodobého pohledu
Novostavba třídy B nebo A nabídne kupci tři klíčové výhody, které starší byt nemůže replikovat bez nákladné rekonstrukce.
Za prvé: nižší provozní náklady. Moderní tepelné čerpadlo, rekuperace vzduchu, zateplení obálky budovy a trojskla snižují spotřebu energií o 50–70 % oproti panelové zástavbě. Při cenách energií v roce 2026 to znamená reálnou úsporu v rodině 4 000–7 000 Kč měsíčně.
Za druhé: vyšší hodnota v čase. Budovy, které splňují nebo překračují budoucí regulatorní požadavky, budou poptávány bez ohledu na to, jak se zpřísní legislativa. Budovy na spodním konci energetické škály naopak čelí riziku hodnotového propadu v důsledku nucené renovace nebo obtíží s prodejem.
Za třetí: financování. Zelené hypotéky s nižší sazbou (o 0,1–0,3 procentního bodu) jsou dostupné pro novostavby třídy A a B. Banky zohledňují energetickou třídu při hodnocení rizika úvěru – a tento trend bude silnější s implementací regulace EPBD.
Co to znamená pro kupce dnes – proč nekupovat energeticky náročné byty
Pokud stojíte před rozhodnutím, zda koupit starší byt s nižší cenou nebo novostavbu za více, doporučujeme vzít v úvahu tři faktory. Za prvé celkové náklady vlastnictví – nejen cenu bytu, ale součet splátek hypotéky, energií a předpokládaných oprav za 10–15 let. Za druhé budoucí prodejnost – za 5–10 let budou kupci a banky energetický štítek hodnotit ještě přísněji. Za třetí dostupnost zeleného financování.
Starý byt třídy G kupujete dnes levněji, ale kupujete si s ním i náklady na renovaci, vyšší energie a omezené možnosti při dalším prodeji. Toto je riziko, které v době, kdy novostavby jsou dostupné za srovnatelných podmínek financování, není nutné podstupovat.
Projekty, které splňují standardy budoucnosti
Rezidence Klíčov v Praze 9 je příkladem projektu, kde energetická efektivita není jen marketingový slogan. Budova využívá fotovoltaiku na střeše, tepelná čerpadla pro vytápění a chlazení a rekuperaci vzduchu ve všech bytech. Energetická třída B je certifikována a doložena. Projekt je dokončen a připravený k nastěhování.
Lipno Vista – apartmánový resort na Lipenském jezeře – je postaven dle moderních standardů nizkoenergetické výstavby. Pro investory, kteří kombinují vlastní rekreaci s výnosovým pronájmem, to znamená nejen nižší provozní náklady, ale i lepší hodnocení ze strany Booking.com a Airbnb, kde hosté stále více filtrují podle ekologického standardu ubytování.
Kontakt a poradenství
Hašek & Partners vám pomůže zorientovat se v energetické dokumentaci každé nemovitosti a porovnat skutečné celkové náklady jednotlivých variant. Před každým nákupem si s vámi projdeme PENB, záznamy o spotřebě energií a odhadneme náklady na případné zhodnocení. Zavolejte nám na +420 601 106 105 nebo napište na emil@hasekpartners.cz.
