Od dubna 2026 platí přísnější podmínky pro investiční hypotéky — LTV max 70 %, DTI max 7×. Přibližně 9 % nových hypoték by pod novými pravidly neprošlo. Rozebíráme konkrétní dopady na investory a jak přizpůsobit strategii.
Regulace přišla. Otázka zní: jste připraveni?
Česká národní banka od 1. dubna 2026 zpřísňuje podmínky pro investiční hypotéky. LTV limit klesá na 70 %, DTI na 7násobek ročního příjmu. Pro investory, kteří v posledních dvou letech nakupovali s minimálním vlastním kapitálem a maximální pákou, to je zásadní změna pravidel hry.
Důvod je prostý: realizované ceny bytů rostou tempem +16 % meziročně — sedmý kvartál v řadě překračují růst příjmů (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 15. 12. 2025). Nabídkové ceny přidávají +18 % YoY. ČNB to vidí a reaguje. Ne proto, aby trh zničila, ale aby předešla systémovým rizikům, která by při případné korekci dopadla na celý bankovní sektor.
Z naší praxe: většina investorů, se kterými pracujeme, ty přísnější parametry splní. Ale ti, kteří byli na hraně — a těch bylo podle dat ČBA kolem 9 % z nových hypoték — budou muset přehodnotit přístup.
Co přesně se mění od dubna 2026
Terminologie kolem makroprudenční politiky je složitá, ale dopady jsou překvapivě přímočaré.
Investiční hypotéky: nové limity
„Investiční hypotékou" se rozumí úvěr na pořízení třetí a další obytné nemovitosti nebo nemovitosti určené primárně k pronájmu.
| Parametr | Dosavadní stav | Od dubna 2026 | Dopad |
|---|---|---|---|
| LTV (loan-to-value) | max 80 % | max 70 % | Vlastní zdroje min. 30 % místo 20 % |
| DTI (debt-to-income) | doporučení ~8× | max 7× roční příjem | Nižší maximální výše úvěru |
| Pro vlastní bydlení (do 36 let) | LTV 90 % | beze změny | Zvýhodněné podmínky zůstávají |
| Pro vlastní bydlení (nad 36 let) | LTV 80 % | beze změny | Standard zůstává |
Zdroj: ČNB, ČBA Monitor (prosinec 2025, leden 2026)
V praxi: byt za 10 milionů Kč vyžaduje minimálně 3 miliony vlastních zdrojů. Dříve stačily 2 miliony. A celkový dluh — tedy součet všech vašich závazků — nesmí přesáhnout sedminásobek ročního hrubého příjmu.
Koho to zasáhne
Podle analýzy ČBA by přibližně 9 % nových hypoték schválených v předchozím období pod novými pravidly neprošlo (zdroj: ČBA Monitor). To není zanedbatelné číslo — u celkového hypotečního trhu v objemu kolem 300 miliard korun ročně mluvíme o desítkách miliard korun, které budou muset najít jiné financování nebo nebudou realizovány vůbec.
Nejvíc to pocítí:
- Investoři s více nemovitostmi — třetí a další koupě podléhá přísnějšímu režimu
- Vysoce zadlužení žadatelé — DTI limit 7× je tvrdý strop, ne doporučení
- Investoři spoléhající na páku — nižší LTV znamená méně prostoru pro finanční páku
Proč ČNB zpřísňuje právě teď
ČNB nereaguje nahodile. Za zpřísněním stojí konkrétní data a interní diskuse, které probíhaly celou druhou polovinu roku 2025.
Ceny rostou rychleji než příjmy — sedmý kvartál v řadě
Realizované ceny bytů v Q3 2025 vzrostly o 3,7 % mezikvartálně a v meziročním vyjádření dosáhly +16 %. To je sedmý po sobě jdoucí kvartál, kdy růst cen překračuje růst příjmů domácností (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 15. 12. 2025).
Disponibilní důchod domácností ve stejném období rostl jen o 3,4 % meziročně — téměř pětinásobně pomaleji (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 5. 1. 2026). To je klasický varovný signál pro centrální banku: když ceny aktiv utíkají od fundamentů, roste riziko korekce.
Transakční data potvrzují tlak
| Kategorie | Meziroční růst (Q3 2025) | Zdroj |
|---|---|---|
| Transakční ceny celkem | +14 % | Flat Zone |
| Starší byty | +19 % | Flat Zone |
| Nové a zanovní byty | +11 % | Flat Zone |
| Nabídkové ceny | +18 % | ČBA Monitor |
| Realizované ceny | +16 % | ČSÚ |
Zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 15. 12. 2025
Starší byty rostou o 19 % meziročně — to je tempo, které ČNB nemůže ignorovat. Zvlášť v situaci, kdy průměrná výše nové hypotéky roste o 14 % meziročně (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 5. 1. 2026).
Diskuse uvnitř bankovní rady
Na jednáních bankovní rady ČNB v Q4 2025 se vedly zajímavé debaty, které naznačují směr budoucí regulace:
Proticyklická kapitálová rezerva (CCyB) zůstává na 1,25 %. Člen rady Vladimír Frait doporučil zvýšení na 1,45 %, ale většina preferuje zatím vyčkávat (zdroj: ČBA Monitor, 15. 12. 2025). Klíčový posun v přístupu: ČNB explicitně řekla, že budoucí nastavení CCyB se bude odvíjet „nejen od realitního a hypotečního trhu, ale i od investiční aktivity nefinančních podniků." To je méně intuitivní pohled — slabé fixní investice podniků do strojů a zařízení paradoxně tlačí volný kapitál do nemovitostí.
Sektorová kapitálová rezerva (sSyRB) — členové rady Eva Zamrazilová a Jan Kubíček otevřeli diskusi o zavedení sektorové rezervy specificky pro nemovitostní rizika. Pokud by se tato rezerva zavedla, banky by musely držet více kapitálu proti hypotečním úvěrům, což by mohlo vést k dalšímu zpřísnění podmínek nebo zdražení investičních hypoték.
Tohle je důležité sledovat. sSyRB by byl přímý regulatorní nástroj cílený na nemovitostní sektor — na rozdíl od CCyB, která se vztahuje na celý bankovní systém.
Jak to ovlivní výnosnost investice
Pojďme si to spočítat na konkrétním příkladu. Investor kupuje byt 2+kk za 10 milionů Kč.
Scénář A: Stávající podmínky (do března 2026)
| Parametr | Hodnota |
|---|---|
| Kupní cena | 10 000 000 Kč |
| LTV 80 % — hypotéka | 8 000 000 Kč |
| Vlastní zdroje | 2 000 000 Kč |
| Sazba 4,9 % / 30 let — splátka | ~42 400 Kč/měsíc |
| Měsíční nájem (odhad) | 25 000 Kč |
| Cashflow po splátce | -17 400 Kč/měsíc |
| Kapitál vázaný v nemovitosti | 2 000 000 Kč |
Scénář B: Nové podmínky (od dubna 2026)
| Parametr | Hodnota |
|---|---|
| Kupní cena | 10 000 000 Kč |
| LTV 70 % — hypotéka | 7 000 000 Kč |
| Vlastní zdroje | 3 000 000 Kč |
| Sazba 4,9 % / 30 let — splátka | ~37 100 Kč/měsíc |
| Měsíční nájem (odhad) | 25 000 Kč |
| Cashflow po splátce | -12 100 Kč/měsíc |
| Kapitál vázaný v nemovitosti | 3 000 000 Kč |
Co se děje: měsíční ztráta z cashflow se snižuje (menší hypotéka = nižší splátka), ale vázaného kapitálu je o milion víc. A tady je klíčový bod — ten milion navíc mohl pracovat jinde. Při očekávaném zhodnocení nemovitosti o 8–10 % ročně vám nemovitost vydělá stejně bez ohledu na to, kolik máte v hypotéce. Ale návratnost na vlastní kapitál (ROE) klesá.
Dopad na ROE
- Scénář A (LTV 80 %): Zhodnocení 10 % z 10M = 1 000 000 Kč. ROE na vlastní kapitál (2M): 50 %
- Scénář B (LTV 70 %): Zhodnocení 10 % z 10M = 1 000 000 Kč. ROE na vlastní kapitál (3M): 33 %
Páka je nižší. Ale — a to je důležitý protipohled — riziko je také nižší. Při případném poklesu cen máte větší polštář vlastního kapitálu. ČNB přesně tohle chce: stabilnější investory, kteří ustojí korekci.
Širší regulatorní kontext: co ještě přijde
Zpřísnění investičních hypoték není izolovaný krok. ČNB má v arzenálu další nástroje a diskuse o nich aktivně probíhají.
Proticyklická rezerva (CCyB): 1,25 % — ale nadlouho?
CCyB funguje jako nárazník pro bankovní systém. Při 1,25 % musí banky držet odpovídající kapitál navíc oproti běžným požadavkům. Vladimír Frait navrhoval zvýšení na 1,45 % a je pravděpodobné, že pokud ceny nemovitostí budou pokračovat v dvouciferném růstu, k nějakému zvýšení dojde v průběhu roku 2026 nebo 2027.
Pro investory to znamená: banky mohou zdražit hypotéky, protože potřebují vyšší kapitálovou rezervu. Každé zvýšení CCyB se nepřímo promítne do ceny úvěrů.
Sektorová rezerva (sSyRB): nový nástroj na obzoru
Zamrazilová a Kubíček navrhují sektorovou rezervu cílenou na nemovitostní expozice bank. Na rozdíl od CCyB, která se vztahuje plošně, by sSyRB zvýšila kapitálové požadavky specificky pro hypoteční portfolia. Pokud by se zavedla, mohlo by to znamenat:
- Vyšší úrokové sazby konkrétně u investičních hypoték
- Přísnější hodnocení bonity žadatelů
- Případné další snížení LTV limitů v budoucnu
Úrokové sazby: stabilizace, ne pokles
ČNB drží repo sazbu na 3,5 % a výhled 3M PRIBOR je o 30 bazických bodů vyšší než předchozí odhady (zdroj: ČBA Monitor, Jaromír Šindel, 5. 2. 2026). Hypoteční sazby se pohybují kolem 4,5–5,0 % a analytici neočekávají výrazný pokles v roce 2026.
Scénář snížení sazby by vyžadoval zpomalení jádrové inflace na měsíční tempo pod 0,2 %. Při současném ekonomickém růstu (prognóza GDP +2,6 %, zdroj: ČBA Monitor, Jan Vejmělka, 12. 2. 2026) a silnější koruně se to v nejbližších dvou čtvrtletích jeví nepravděpodobné.
Jak přizpůsobit investiční strategii
Regulace se zpřísňuje, ale příležitosti na trhu nezanikly. Mění se podmínky — a kdo se přizpůsobí rychleji, získá konkurenční výhodu.
1. Připravte si víc vlastního kapitálu
Minimálně 30 % ceny nemovitosti plus transakční náklady (právník, provize, daň z nabytí). Pro byt za 8 milionů to je 2,4 milionu jen na vlastní kapitál. Realisticky počítejte s 2,8–3 miliony na celou transakci.
2. Přehodnoťte páku
Nižší LTV neznamená horší investici — znamená jinou strukturu výnosu. Místo maximální finanční páky sázejte na kvalitu nemovitosti a lokality. Byt s nízkou neobsazeností a stabilním nájemním příjmem v dobré lokalitě porazí spekulativní nákup s vysokou pákou na periférii.
3. Zrychlte rozhodování
Pokud plánujete investiční nákup a máte financování vyřešené, má smysl jednat ještě v prvním čtvrtletí 2026 — před účinností nových pravidel. Po dubnu budete potřebovat víc kapitálu na stejnou nemovitost.
4. Diverzifikujte strukturu portfolia
Místo čtvrté hypotéky na dalšího investičního bytu zvažte:
- Refinancování stávajících nemovitostí s nižším LTV na výhodnějších podmínkách
- Partnerské investice — spoluvlastnictví snižuje kapitálovou náročnost na jednotlivce
- Developerské projekty v rané fázi — off-plan nákupy s nižší vstupní cenou
- Reinvestice z cashflow — místo další hypotéky splácejte rychleji a budujte equity
5. Zaměřte se na nemovitosti s vysokým yieldem
V prostředí nižší páky roste význam provozního cashflow. Hledejte byty s hrubým yieldem nad 3,5 % — menší dispozice (1+kk, 2+kk), lokality s nízkou neobsazeností, nemovitosti nevyžadující okamžité investice do rekonstrukce.
Co to znamená pro trh jako celek
Zpřísnění regulace paradoxně nemusí vést ke zpomalení růstu cen. Vysvětlení je v tom, jak funguje nabídka a poptávka na českém realitním trhu.
Na straně poptávky: Ano, část investorů bude vyřazena přísnějšími limity. Ale základní poptávka po bydlení — od rodin, singles, cizinců — zůstává enormní. Praha ročně schválí kolem 5 000 nových bytů, přitom by jich potřebovala 9 000–10 000.
Na straně nabídky: Regulace nezpůsobí, že se najednou postaví víc bytů. Strukturální deficit zůstává. A pokud některé investiční transakce neproběhnou, tyto nemovitosti se neztratí — buď je koupí jiný investor s dostatečným kapitálem, nebo zůstanou na trhu a budou tlačit na ceny nájmů.
Na straně úrokových sazeb: ČNB sazbu drží na 3,5 % a snížení je v nejbližší době nepravděpodobné. Hypoteční sazby kolem 4,5–5,0 % jsou nový normál. To samo o sobě zpomaluje růst cen — ale ne dost na to, aby ho zastavilo.
Naše očekávání: rok 2026 přinese růst cen o 5–8 %, tedy mírné zpomalení oproti dvouciferným tempům roku 2025. ČNB zpřísnění přispěje k tomuto ochlazení, ale nebude hlavním faktorem — tím je spíše stabilizace úrokových sazeb na vyšší úrovni.
FAQ
Musím mít od dubna 2026 opravdu 30 % vlastních zdrojů na investiční byt?
Ano. Nový LTV limit 70 % pro investiční hypotéky znamená, že banka vám půjčí maximálně 70 % odhadní ceny nemovitosti. Zbylých 30 % musíte financovat z vlastních zdrojů. Pro byt za 8 milionů to je 2,4 milionu. Důležité upřesnění: limit se vztahuje na třetí a další obytnou nemovitost nebo na nemovitost pořizovanou primárně za účelem pronájmu. Na vlastní bydlení se tyto přísnější limity nevztahují — tam zůstává LTV 80 % (90 % pro žadatele do 36 let).
Vyplatí se stihnout koupi ještě před dubnem 2026?
Pokud máte vybranou nemovitost a financování připravené, časování má smysl — ušetříte na vlastním kapitálu (20 % vs. 30 %). Ale nedělejte ukvapená rozhodnutí jen kvůli datu. Špatná nemovitost koupená za starých podmínek je horší investice než dobrá nemovitost koupená za nových podmínek. Kvalita nemovitosti a lokality je vždy důležitější než regulatorní načasování.
Jak DTI limit 7× ovlivní moji schopnost získat hypotéku?
DTI (debt-to-income) znamená, že celkový součet všech vašich dluhů — hypotéky, spotřebitelské úvěry, kreditní karty — nesmí přesáhnout sedminásobek vašeho ročního hrubého příjmu. Příklad: s příjmem 80 000 Kč měsíčně (960 000 Kč ročně) je váš maximální celkový dluh 6 720 000 Kč. Pokud už máte hypotéku na vlastní bydlení za 4 miliony, na investiční nemovitost vám zbývá prostor jen 2,72 milionu. U párů se příjmy sčítají.
Může ČNB pravidla dále zpřísnit?
Rozhodně. Diskuse v bankovní radě naznačují, že ČNB zvažuje další nástroje — zvýšení proticyklické rezervy (CCyB) z 1,25 % na 1,45 % nebo zavedení sektorové kapitálové rezervy (sSyRB) specificky pro nemovitostní expozice. Tyto kroky by nepřímo zdražily hypotéky nebo dále omezily jejich dostupnost. Budoucí nastavení se podle ČNB bude odvíjet nejen od realitního trhu, ale i od investiční aktivity podniků — což je méně předvídatelný faktor.
Má smysl investovat do nemovitostí i za přísnějších pravidel?
Ano, ale s realistickým kalkulem. Nižší páka znamená nižší návratnost na vlastní kapitál (ROE klesá z ~50 % na ~33 % při 10% zhodnocení). Zároveň ale klesá riziko. Praha má strukturální deficit bytů, neobsazenost pod 2,5 % a populaci rostoucí o expatriáty. Fundamenty jsou silné. Klíč je v tom přizpůsobit strategii: víc vlastního kapitálu, důraz na kvalitní lokality a stabilní cashflow, méně spekulativní páky. Investoři, kteří se adaptují, budou profitovat i v přísnějším regulatorním prostředí.
Autor
Emil Sekyra
