Rekreační nemovitosti u vody přinášejí to, co pražské byty nemohou: roční výnos 7,5–11 %, vlastní rekreace a zhodnocení v atraktivní lokalitě. Lipno Vista je příkladem, jak to funguje v praxi.
Rekreační nemovitosti se v Česku za posledních roky posunuly z kategorie luxusu do kategorie chytré investice. Jezera, nádrže a přehlížené rekreační lokality zažívají renesanci – napájenou rostoucím zájmem o domácí cestovní ruch, rozvojem Airbnb a diverzifikací investic po roce 2022. Pokud uvažujete o nákupu rekreační nemovitosti, tento článek vám dá konkrétní čísla.
Rekreační nemovitosti u vody – rostoucí trend v Česku
Největší rekreační lokality v Česku jsou dnes již srovnatelné s alpskými destinacemi co do infrastruktury a turistického zázemí. Lipno nad Vltavou, Máchovo jezero, Orlík a Slapy přilákají ročně miliony návštěvníků.
Lipno se stalo absolutní jedničkou: celoroční turistický ruch, lyžařský areál Kramolín, Stezka korunami stromů, vodní sporty a blízkost Rakouska (hodina autem z Lince). Máchovo jezero láká především prázdninové rodiny ze severních Čech a Prahy. Orlík a Slapy jsou tradičně středočeské cíle s velkou kapacitou a dobrou dostupností.
Společným jmenovatelem je rostoucí poptávka při stále omezené nabídce kvalitního ubytování. Turisté si připlácejí za moderní apartmán s výhledem na vodu – a investorské výnosy to potvrzují.
Proč roste zájem – post-covid změna, Airbnb boom, diverzifikace
Pandemie změnila priority. Domácí cestovní ruch explodoval v 2020–21, kdy bylo zahraničí nedostupné. Velká část těchto návštěvníků v českých rekreačních destinacích zůstala i po otevření hranic.
Platformy jako Airbnb a Booking.com zdemokratizovaly správu krátkodobých pronájmů. Každý majitel apartmánu dnes může pronajímat přes telefon, aniž by potřeboval recepci nebo hotelovou správu. Spolu s rozvojem chytrých zámků a digitálních check-inů je správa vlastního apartmánu výrazně jednodušší než před pěti lety.
Investorsky motivovalo mnoho lidí také prostředí nízkých úrokových sazeb a později inflace. Rekreační nemovitost s výnosem nad 7 % ročně představuje v dividendovém portfoliu výrazně lepší výsledek než státní dluhopisy nebo průměrný pražský byt.
Výnosy z krátkodobého pronájmu u vody vs. Praha
Srovnání je výrazné. V Praze se hrubý roční výnos z pronájmu bytů pohybuje kolem 3,5–5 % z kupní ceny. Pro byt za 8 milionů Kč to znamená roční příjem circa 280–400 000 Kč před daněmi a náklady.
Na Lipně jsou čísla jiná. Kvalitní apartmán v správné lokalitě s dobrým managementem dosahuje roční obsazenosti 200–240 nocí. Při průměrné ceně za noc 3 500–5 000 Kč v létě a 2 800–4 200 Kč v zimě vychází hrubý výnos 7,5–11 % ročně. Z toho plynou reálné roční příjmy 685 000–900 000 Kč pro apartmány v hodnotě 6–12 milionů Kč.
Tento rozdíl je daný především celoročním turistickým ruchem na Lipně a schopností účtovat vyšší ceny za moderní standard. Staré rekreační chaty na Lipně tohoto výnosu nedosahují – nové projekty jako Lipno Vista ano.
Právní rámec – je Airbnb legální? Daňové povinnosti, regulace
Krátkodobý pronájem přes Airbnb nebo Booking.com je v Česku legální. Majitel není povinen mít ubytovací živnost, pokud pronajímá vlastní nemovitost. Výnosy z pronájmu se veřejně zdaní jako příjmy z nájmu dle §9 zákona o daních z příjmů. Možné je uplatnění 30 % paušálních výdajů nebo skutečných nákladů.
V některých obcích se diskutuje o poplatcích nebo regulaci Airbnb, ale celoplošný zákaz v Česku neplatí. Lipno nad Vltavou je komunita, která cestovní ruch vítá – ekonomika obce na něm z části závisí. Přísná regulace tu neřeší žádnou lokální politiku.
Při nákupu doporučujeme konzultovat daňové nastavení s daňovým poradcem, aby byla optimalizována daňová zátěž a všechny oprávněné odpisy. Jako prodejce vám rádi doporučíme kontakty na specialisty v tomto oboru.
Sezónnost vs. celoročnost – proč Lipno vyniká
Největší slabinou mnoha rekreačních nemovitostí je krátká sezóna. Horské chalupy bez sněhu nevydělávají, chaty u jezer mimo léto trápí prázdnota. Lipno je výjimkou.
Letní sezóna běží od května do října: koupání, windsurfing, wakeboard, cyklotrasy – Lipno je největší přirozená vodní plocha v Česku. Zimní sezóna od prosince do března: lyžařský areál Kramolín a rakouský Hochficht (15 km), přičemž obě nabídky se vzájemně doplňují.
Zbývající měsíce pokrývají školní výlety, firemní pobyty a víkendová turistika ze začátku roku. Zahraniční turisté – především Rakušané a Němci – přicházejí celý rok. Lipno je průkopníkem v celoročním rekreačním cestovním ruchu v Česku.
Jak vybrat správný apartmán – lokalita, velikost, správa
Lokalita: výhled na vodu nebo přímý přístup k jezeru zvýší cenu za noc o 20–40 %. Apartmán 200 metrů od vody bez výhledu nebude dosahovat stejného výnosu. Při výběru se ptejte: co vidí host z okna?
Velikost: nejvýhodnější jsou dispozice 2+kk a 3+kk. Rodiny zaplatí více za větší prostor, zároveň nevyhledávají malé 1+kk. Garsonky mají snadnější obsazenost, ale nižší absolutní příjem.
Správa: klíčové je zázemí resortu. Apartmán v projektu se správnou recepcí a profesionálním property managementem dosáhne výrazně vyšší obsazenosti než izolovaný byt bez zázemí. Lipno Vista nabízí recepci, wellness a společné prostory – to je obchodní výhoda v očích hostů.
Provozní náklady: pročítejte fond oprav, společné náklady a poplatky za správu. U nových projektů jsou náklady prvních let nízké díky zárukám. Po 10 letech počítejte s větším fondem oprav.
Lipno Vista – 101 bytů s výhledem na jezero
Lipno Vista je nový rezidenční resort 101 bytů přímo na břehu Lipenského jezera – a my jsme jeho oficiální prodejce. Každý byt má vlastní balkón nebo terasu s výhledem na vodu a šumavskou přírodu. Dispozice od 1+kk po 4+kk, dokončení plánováno v 2. čtvrtletí 2028.
Roční výnos z krátkodobého pronájmu se pohybuje od 685 000 Kč (menší dispozice kolem 6 mil. Kč) do 900 000 Kč (větší apartmány kolem 12 mil. Kč). To je hrubý roční výnos 7,5–11 %, který předčí pražské výnosy na hlavu.
Kupujete přímo od developera, bez provize. Platba ve třech splátkách: 20 % při podpisu, 30 % po dokončení hrubé stavby a 50 % po kolaudaci. Financování stavby z vlastních zdrojů developera, harmonogram dodržován.
Rádi vám připravíme individuální kalkulaci výnosu pro konkrétní byt, ukážeme aktuální nabídku disponibilních jednotek a zodpovíme všechny otázky. Zavolejte nám na +420 601 106 105 nebo napište na emil@hasekpartners.cz. Ozveme se do 24 hodin.
