Vinohrady a Žižkov jsou dvě tváře Prahy 2 a 3 — elegantní secese vedle neuhlazené žižkovské energie. Podívejte se na aktuální ceny, místní tipy a investiční potenciál dvou nejzajímavějších pražských čtvrtí.
Náměstí Míru v sobotu dopoledne: farmářské trhy, káva za 85 korun, a byt v domě za rohem za 14 milionů
Vinohrady byly dobrou adresou už v době, kdy jsme jako kancelář začínali. Ale Žižkov? Na Žižkov se lidé stěhovali, když si nemohli dovolit Vinohrady. Dneska se Žižkov prodává za ceny, které by před deseti lety byly normální pro Vinohrady samotné.
Obě čtvrti — Praha 2 (Vinohrady) a Praha 3 (Žižkov) — sousedí a dohromady tvoří jeden z nejživějších a nejžádanějších kousků Prahy. Ale každá z nich má jiný charakter, jinou cenovou hladinu a jiný typ lidí, kteří tam hledají bydlení. Projdeme obě — s čísly, tipy a naším verdiktem.
Vinohrady: sto let na vrcholu
Vinohrady jsou už od první republiky synonymem pražského „lepšího bydlení". Art Nouveau fasády, vysoké stropy, vzrostlé stromy na bulvárech a vždy do deseti minut od centra. To se nezměnilo.
Co se změnilo, jsou ceny.
Ceny na Vinohradech v číslech
- Průměrná cena za m2: 224 900 Kč (zdroj: e15.cz, realityvencovsky.cz, Q3 2025)
- Průměrné nájemné za m2/měsíc: cca 495 Kč — nejvyšší v celé Praze (zdroj: Deloitte Rent Index)
- Typický byt 2+kk (50 m2): 11,2 milionu Kč ke koupi, 24 750 Kč měsíčně k pronájmu
Pro srovnání: průměrný Pražák s hrubým platem kolem 55 000 Kč měsíčně by na koupi bytu 2+kk na Vinohradech šetřil (bez hypotéky) zhruba 17 let. To je realita.
Proč jsou Vinohrady tak drahé
Není to mystérium. Kombinace faktorů, které se jiné čtvrti těžko replikují:
Lokace a doprava. Metro A — stanice Náměstí Míru a Jiřího z Poděbrad — vás dostane do centra za 5 minut. Tramvaje jedou v minutových intervalech. Z Vinohrad pěšky dojdete na Václavák za 15 minut, do Vršovického parku za 10.
Architektura. Vinohradské činžovní domy z přelomu 19. a 20. století jsou architektonicky nejhodnotnější rezidenční zástavba v Praze. Vysoké stropy (3 až 3,5 metru), štukové ozdoby, parketové podlahy. Tohle se dnes nestaví.
Občanská vybavenost. Doktor, škola, školka, obchody, restaurace, kavárny — všechno je v docházkové vzdálenosti. Vinohrady mají jednu z nejvyšších koncentrací služeb na obyvatele v Praze.
Parky. Riegrovy sady (11 hektarů, pivní zahrada s kapacitou 1 400 lidí a výhledy na Hrad — zdroj: parkriegrovysady.cz), Havlíčkovy sady (Grébovka s vinohradem a grotou) a nespočet menších zelených ploch. Pro rodiny s dětmi je tohle k nezaplacení.
Kde přesně na Vinohradech hledat
Ne všechny Vinohrady jsou stejné. Cenově i charakterem se výrazně liší:
Horní Vinohrady (kolem Náměstí Míru, směrem k Flóře): Nejprestižnější část. Klidné ulice, reprezentativní domy. Ceny často překonávají 240 000 Kč/m2. Tady kupují ti, kteří chtějí adresu, ne kompromis.
Dolní Vinohrady (směrem k Hlavnímu nádraží a IP Pavlova): Živější, městštější. Víc restaurací a barů, méně rodin. Cenově o 10–15 % levnější než horní část. Ideální pro mladé profesionály.
Vinohrady-Žižkov pomezí (kolem Jiřího z Poděbrad směrem na Flóru): Hranice mezi Prahou 2 a Prahou 3 je často nepostřehnutelná. Ulice jako Slavíkova, Bořivojova nebo Nitranská — formálně Žižkov, ale charakterem spíš Vinohrady. A ceny tomu odpovídají.
Žižkov: z dělnické čtvrti na hipsterský ráj
Žižkov má úplně jinou energii než Vinohrady. Tady se nepíše historie na fasádách secesních domů — tady se píše v craft pivnicích, ateliérech a na zdech, kde pouliční umělci nechávají své vizitky.
Až do zhruba roku 2015 byl Žižkov považovaný za levnou alternativu k centru. Hrubý, neupravený, s reputací nočního života, který nepatřil do turistických průvodců. A pak přišel boom.
Ceny na Žižkově v číslech
- Průměrná cena za m2: 191 600 Kč (zdroj: e15.cz, Q3 2025)
- Průměrné nájemné: kolem 460 Kč/m2/měsíc (zdroj: Deloitte Rent Index), typický byt 2+kk za přibližně 25 000 Kč měsíčně
- Typický byt 2+kk (50 m2): 9,6 milionu Kč ke koupi
Rozdíl oproti Vinohradům? Přibližně 15 % v ceně za m2. Ale před pěti lety to bylo 30 %. Žižkov dohání Vinohrady, a kdo nakoupil v roce 2020, udělal velmi dobrý obchod.
Co táhá Žižkov nahoru
Gentrifikace v plném proudu. Žižkov prodělává transformaci, která připomíná to, co Karlín zažil po povodních 2002 — jenomže organicky, bez katastrofy jako spouštěče. Nové kavárny, bistra, coworkingové prostory. Staré hospody koexistují s moderními koncepty. Někteří starousedlíci to vítají, jiní ne. Ale ceny to žene jednoznačně nahoru (zdroj: praha.camp, roomify.cz).
Nákladové nádraží Žižkov. Tohle je téma, které v příští dekádě změní celou čtvrť. Obrovský brownfield naproti Vítkovu se promění na novou městskou čtvrť s byty, parky a občanskou vybaveností. Redevelopment Nákladového nádraží je identifikován jako hlavní tahoun růstu cen v oblasti (zdroj: roomify.cz). Projekt je v přípravné fázi a jeho realizace zabere roky — ale chytří investoři nakupují už teď.
Doprava. Metro A — stanice Flóra a Jiřího z Poděbrad — obsluhuje horní část Žižkova. Tramvajové linky pokrývají zbytek. Ze Žižkova na Václavák to tramvají trvá 10 až 15 minut.
Vítkov a okolí. Národní památník na Vítkově a obrovský park s jedním z nejlepších výhledů na Prahu. Tohle není turistický fotopodest — sem chodí místní běžci, lidé se psy a rodiny s dětmi na víkendové vycházky.
Kde na Žižkově koupit
Dolní Žižkov (pod Vítkovem, směrem k Florenci): Nejvíce gentrifikovaná část. Ulice kolem Bořivojovy a Husitské. Kavárenská kultura, galerie, mladá demografika. Ceny se přibližují Vinohradům — kolem 200 000+ Kč/m2 u rekonstruovaných bytů.
Střední Žižkov (kolem Lipanské, Koněvovy): Autentický Žižkov. Směs starých hospod a nových konceptů. Cenově o 10–15 % levnější než dolní část. Pro kupující, kteří chtějí charakter bez vinohradských cen.
Horní Žižkov (směrem k Ohradě, za televizní věží): Klidnější, rezidenčnější. Žižkov, který ještě nezachvátila vlna kaváren. Nejnižší ceny v rámci Prahy 3 — kolem 175 000 až 185 000 Kč/m2. Dobrý tip pro prvokupce.
Vinohrady vs. Žižkov: tabulka pro rozhodování
| Kritérium | Vinohrady (Praha 2) | Žižkov (Praha 3) |
|---|---|---|
| Cena za m2 | 224 900 Kč | 191 600 Kč |
| Nájem za m2/měsíc | ~495 Kč | ~460 Kč |
| Metro | Náměstí Míru, Jiřího z Poděbrad | Flóra, Jiřího z Poděbrad |
| Charakter | Elegantní, etablovaný, rodinný | Energický, kreativní, v proměně |
| Architektura | Secese, vysoké stropy, parkety | Směs — secese i paneláky, půdní vestavby |
| Noční život | Vinárny, koktejl bary | Hospody, craft pivo, alternativní kluby |
| Parky | Riegrovy sady, Havlíčkovy sady | Vítkov, Rajská zahrada |
| Ideální pro | Rodiny, páry, profesionály 30+ | Mladí profesionálové, kreativci, investoři |
| Investiční potenciál | Stabilní, mírný růst 5–7 % | Vyšší potenciál, růst až 10 % ročně |
Zdroje: e15.cz, Echo24.cz, realityvencovsky.cz, Deloitte Rent Index (Q3 2025)
Kam na kávu, na večeři, na procházku — místní tipy
Tohle není jenom o číslech. Když někde budete bydlet, chcete vědět, jak se tam žije.
Vinohrady
Káva: Kavárna co hledá jméno (Štrošova), Můj šálek kávy (Krkonošská), The Craft (Náměstí Míru). Kvalita je tady výborná — a není to dražší než jinde v Praze.
Jídlo: Mincovna (česká moderní kuchyně), Eska (chleba, které jste ještě neměli), Vinohradský pivovar (poctivé pivo a česká klasika s twistem). Na Náměstí Míru farmářské trhy každou sobotu — čerstvé, lokální, bez obalů.
Procházka: Riegrovy sady — pivní zahrada s výhledy na Hrad, pro děti pískoviště a hřiště. Havlíčkovy sady (Grébovka) — romantičtější, s vinicí a grotou. V létě tu lidé sedí na dekách s vínem.
Žižkov
Káva: Místo (Bořivojova — jeden z prvních third-wave podniků na Žižkově), Pražírna (Lublaňská), Mezi zrnky.
Jídlo: U Slovaně (lokální klasika, kde si dáte svíčkovou za 185 Kč a nebude to ze sáčku), Dhaba Beas (vegetarián za směšnou cenu), U Vystřelenýho oka (legendární hospoda — sem se chodí na atmosféru, ne na gastronomický zážitek).
Procházka: Na Vítkov — vystoupejte k Národnímu památníku, otočte se a podívejte se na Prahu. Je to jeden z nejlepších pohledů, které v Praze existují. Rajská zahrada — menší, klidnější alternativa k Riegrákům.
Noční život: Žižkov má jednu z nejvyšších koncentrací hospod na obyvatele v celé Evropě. Není to legenda — je to fakt. Bukowski's bar, Blind Eye, Aero kino (alternativní kino s barem).
Investiční pohled: co čekat v příštích 5 letech
Z pohledu investora jsou Vinohrady a Žižkov dva různé příběhy se společným jmenovatelem: obě čtvrti budou v roce 2030 dražší než dnes.
Vinohrady — stabilita a jistota
Vinohrady jsou „blue chip" pražského trhu. Ceny tady nerostou skokově — ale stabilně, rok co rok. Očekáváme růst 5 až 7 % ročně, což u bytu za 11 milionů znamená zhodnocení 550 000 až 770 000 Kč za rok. Hrubý nájemní výnos se pohybuje kolem 2,6 až 3,2 % — nižší než průměrný pražský, ale s minimálním rizikem vakance (zdroj: Global Property Guide, Q4 2025).
Nedávno jsme prodávali 3+kk na Vinohradech za 14,2 milionu korun. Majitel ho kupoval v roce 2018 za 9,6 milionu. Zhodnocení 48 % za sedm let — a celou dobu byt pronajímal za 28 000 měsíčně. To je kombinace, kterou těžko porazíte.
Žižkov — vyšší riziko, vyšší výnos
Žižkov je pro investory, kteří chtějí víc než stabilitu. Meziroční růst cen v Praze 3 se pohybuje kolem 8 až 10 %, což je nad pražským průměrem (zdroj: e15.cz). Nájemní výnosy jsou vyšší než na Vinohradech — kolem 3,2 až 3,8 % hrubé — protože vstupní ceny jsou nižší, zatímco nájmy se přibližují.
Klíčový faktor: Nákladové nádraží Žižkov. Až se tento projekt rozjede naplno, okolí se promění a ceny nemovitostí v dosahu tuto transformaci zohlední. Kdo nakoupí před rozběhem stavby, získá nejvyšší zhodnocení.
Upozornění: Žižkov má i rizika. Některé části jsou stále „drsnější" a gentrifikace neprobíhá rovnoměrně. Na Žižkově musíte vybírat po ulicích, ne po čtvrtích. Konkrétní dům na konkrétní ulici — to je rozdíl mezi dobrým a špatným obchodem.
Naše doporučení
Pokud kupujete pro sebe, vyberte podle životního stylu. Vinohrady pro klid, rodinu, eleganci. Žižkov pro energii, komunitu a pocit, že žijete v nejživější části Prahy.
Pokud investujete, Žižkov nabízí lepší poměr cena/potenciál. Ale i na Vinohradech se dá najít nemovitost s dobrým výnosem — zvláště půdní vestavby a byty vyžadující rekonstrukci, které po úpravě prodáte nebo pronajmete za výrazně vyšší cenu.
Praktické informace pro nové obyvatele
Doprava
- Metro A: Náměstí Míru (Vinohrady), Jiřího z Poděbrad (hranice), Flóra (Žižkov)
- Tramvaje: linky 4, 10, 11, 13, 16, 22 — pokrývají prakticky každou ulici
- Na kole: Vinohrady jsou na kopci (ano, je to „hrady" v názvu). Žižkov taky. Elektrokolo je rozumná investice.
- Autem: parkování je noční můra. Obě čtvrti mají modré zóny (rezidentní parkování). Roční karta stojí cca 1 200 Kč, ale místo najdete obtížně.
Školy a školky
Vinohrady: ZŠ Londýnská, ZŠ Jana Masaryka — obě mají dobrou reputaci. Soukromé školky a jesle (např. Minisvět, Montessori Vinohrady).
Žižkov: ZŠ Chelčického, ZŠ Lupáčova. Kapacita školek je napjatá — zapište dítě brzy.
Zdravotnictví
Nemocnice Vinohrady (FNKV) je přímo na hranici obou čtvrtí — jeden z největších nemocničních areálů v Praze. Praktických lékařů a specialistů je v obou čtvrtích dostatek.
FAQ
Kolik stojí byt na Vinohradech v roce 2026?
Průměrná cena za metr čtvereční na Vinohradech (Praha 2) je 224 900 Kč (zdroj: e15.cz, Q3 2025). Standardní byt 2+kk o 50 m2 stojí kolem 11,2 milionu Kč. Větší 3+kk (75 m2) vychází na přibližně 16,9 milionu. Rekonstruované byty v prestižních lokalitách (Náměstí Míru, okolí Grébovky) mohou překročit 260 000 Kč/m2. Pronájem 2+kk se pohybuje kolem 24 000 až 28 000 Kč měsíčně.
Je Žižkov bezpečný pro rodiny?
Ano, s výhradou. Horní Žižkov a oblast kolem Rajské zahrady jsou klidné rezidenční zóny vhodné pro rodiny. Dolní Žižkov kolem Bořivojovy a Husitské je živější, s rušnějším nočním životem — pro rodiny s malými dětmi to nemusí být ideální. Z naší zkušenosti: mladé rodiny se nejčastěji stěhují do oblasti kolem Flóry a Olšanského náměstí, kde mají kombinaci klidu a dostupnosti.
Vyplatí se víc koupit na Vinohradech nebo na Žižkově?
Záleží na vašem cíli. Pro bydlení jsou Vinohrady stabilnější a etablovanější volba — platíte víc, ale víte, co dostanete. Pro investici má Žižkov vyšší růstový potenciál (8–10 % ročně oproti 5–7 % na Vinohradech) při nižší vstupní ceně. Cenový rozdíl mezi oběma čtvrtmi se ale zužuje — před 5 lety to bylo 30 %, dnes 15 % (zdroj: e15.cz, Echo24.cz). Kdo chce zachytit gentrifikační vlnu, měl by se podívat na Žižkov teď.
Kde přesně vede hranice mezi Vinohrady a Žižkovem?
Hranice mezi Prahou 2 (Vinohrady) a Prahou 3 (Žižkov) vede přibližně podél ulic Vinohradská a Korunní. V praxi je to neostré — ulice jako Bořivojova, Slavíkova nebo Nitranská jsou formálně na Žižkově, ale charakterem i cenami se blíží Vinohradům. Realitní makléři (včetně nás) tomu říkají „žižkovské Vinohrady" — a není to jen marketingový trik, ceny to reflektují.
Jak je to s parkováním na Vinohradech a Žižkově?
Obě čtvrti mají modré zóny (rezidentní parkování). Roční karta pro rezidenta stojí přibližně 1 200 Kč. Ale míst je málo — zvláště večer a o víkendech. Podzemní garáže mají jen novostavby a některé rekonstruované domy. Pokud potřebujete auto, počítejte s tím, že parkování bude každodenní výzva. Většina našich klientů na Vinohradech a Žižkově auto buď nemá, nebo ho používá jen na víkendy.
Autor
Emil Sekyra
