Dvě čtvrti, které za dvacet let prošly z průmyslových zón na nejžádanější adresy Prahy. Čísla, příběhy a naše zkušenosti z transakcí v Karlíně a Holešovicích.
Dvacet let, která změnila vše
V srpnu 2002 zaplavila Vltava Karlín do výšky pěti metrů. Voda dosahovala až do druhého patra. Škody přesáhly 7 miliard korun. Starousedlíci se stěhovali, domy černaly vlhkostí a nikdo by na téhle adrese nechtěl bydlet.
O dvacet let později: Karlín je třetí největší kancelářská zóna Prahy s téměř 395 000 m2 moderních kanceláří, z nichž 336 000 m2 vzniklo po povodni (zdroj: irozhlas.cz). Ceny bytů rostou o 25 % ročně. Na Křižíkově ulici si dáte flat white v kavárně, která stojí na místě bývalé zatopené dílny.
Na druhé straně Vltavy, v Holešovicích, se podobný příběh odehrál bez katastrofy — jen s pomocí umění, gastronomie a chytré konverze průmyslových budov. Nabídková cena tu dosáhla 223 400 Kč/m2, což je úroveň Vinohrad (zdroj: Echo24.cz, e15.cz, Q3 2025).
Dvě čtvrti, které stojí za to znát — ať už kupujete pro sebe, nebo investujete. Projdeme je dopodrobna.
Karlín: Od povodně k nejdražší čtvrti na pravém břehu
Jak povodně paradoxně pomohly
Zní to cynicky, ale je to fakt, který potvrdí každý urbanista: ničivé povodně 2002 Karlínu paradoxně pomohly (zdroj: denik.cz). Stará, často zanedbaná zástavba musela projít kompletní rekonstrukcí. Developeři získali příležitost přestavět celou čtvrť od základu — a chopili se jí.
Italský architekt Claudio Silvestrin proměnil bývalou kotelnu na moderní kanceláře. Španělský architekt Ricardo Bofill navrhl Corsa Karlín — konverzi průmyslového areálu (zdroj: irozhlas.cz). Tyto projekty nastavily laťku a přivolaly další investory.
Karlín dnes v číslech
- Cena za m2: 171 000 Kč průměr pro Prahu 8, ale samotný Karlín se pohybuje výše — okolo 180 000–200 000 Kč v prémiových lokacích (zdroj: e15.cz, Q3 2025)
- Meziroční růst: +25 % (zdroj: Echo24.cz)
- Kancelářská plocha: 395 000 m2, z toho 336 000 m2 po roce 2002 (zdroj: irozhlas.cz)
- Nájemné: středně-vysoké, byty v Karlíně běžně nad 30 000 Kč měsíčně (zdroj: Investropa)
- Doprava: Metro B — stanice Křižíkova a Florenc, tramvajové linky
- Pěší vzdálenost do centra: 10–15 minut na Náměstí Republiky
Kde přesně v Karlíně hledat
Karlín není velký — rozlohou jde o kompaktní oblast mezi Florencí, Invalidovnou a Vltavou. Ale i v rámci Karlína jsou rozdíly:
Okolí Křižíkovy ulice — epicentrum nové zástavby. Moderní bytové domy, kanceláře, kavárny, restaurace. Cenově nejdražší část, ale taky nejživější. Tady sedí startup freelanceři vedle právníků z velkých kanceláří a všichni pijou stejné specialty coffee.
Blíže k Invalidovně — klidnější, rezidenční charakter. O něco levnější, ale stále s výbornou dostupností. Park Invalidovna nabízí zelený prostor, který v centru Prahy není samozřejmost.
Rozhraní s Libní — tady se v roce 2026 děje to, co se v Karlíně dělo kolem roku 2010. Palmovka se připravuje na příchod sídla Agentury Evropské unie pro Kosmický program (EUSPA), což je obrovský impuls pro celou oblast (zdroj: HypoSpace.cz). Ceny tu jsou o 20–30 % nižší než v jádru Karlína.
Holešovice: Umění, gastronomie a architektura
Jak se z průmyslové zóny stal nejžádanější neighborhood v Praze
Holešovice nikdy nezažily katastrofu jako Karlín. Jejich transformace byla postupná — a možná o to autentičtější. Bývalé továrny a sklady se jedna po druhé měnily na galerie, kavárny a kulturní prostory.
DOX — Centrum současného umění otevřelo v roce 2008 v bývalé strojírně Rossemann & Kühnemann (kde se ve 20. letech vyráběla letadla Avia). Čistou minimalistickou přestavbu navrhli architekti tak, aby zachovala průmyslový charakter budovy. DOX se stal ikonickým bodem čtvrti a přivolal tvůrčí komunitu (zdroj: prague.eu).
Vnitroblock vznikl doslova v ruinách továrny mezi ulicemi Tusarova a Dělnická. Dnes tu najdete industriální kavárnu, galerii D&B, taneční studio Sector, design market nezávislých tvůrců a mini kino. Je to místo, kam lidé jezdí z celé Prahy — a právě kvůli takovým místům se do Holešovic stěhují (zdroj: kudyznudy.cz, prague.eu).
Pražská tržnice (Bubenské nábřeží) — bývalá jatka se proměnila v mezinárodní divadelní a cirkusový prostor Jatka 78 a galerii Trafo. Sobotní farmářské trhy jsou jedny z nejlepších v Praze.
A pak je tu Letná — ten klidnější soused Holešovic. Letenské sady, jeden z nejhezčích parků v Praze, nabízejí panoramatický výhled na město. Letenské kavárny a restaurace přitahují rodiny i mladé profesionály.
Holešovice v číslech
- Cena za m2: 223 400 Kč — +25 % meziročně (zdroj: Echo24.cz, e15.cz, Q3 2025)
- Nájemné: kolem 480 Kč/m2/měsíčně, tedy cca 24 000 Kč za průměrný byt (zdroj: Deloitte Rent Index, bohemianestates.com)
- Doprava: Metro C — Vltavská, Nádraží Holešovice; rozsáhlá tramvajová síť
- Charakter: Galerie, designové obchody, gastronomie, parky
- Populace: Směs mladých profesionálů, umělců, studentů a expatriotů
Holešovice nebo „Holešcice"?
Existuje ambiciózní urbanistický projekt, který počítá s masivní přestavbou oblasti kolem Bubenského nábřeží a bývalých průmyslových areálů. Projekt, občas označovaný jako „Holešcice" (Holešovice + Bubeneč), zahrnuje nové rezidenční komplexy, kanceláře a veřejné prostory. Realizace je však zatím v počáteční fázi a termín dokončení je otázkou let (zdroj: e15.cz).
Pro investory to znamená: Holešovice ještě nemají svůj potenciál vyčerpaný. Naopak — pokud se velké projekty realizují, cenový strop je stále daleko.
Cenový vývoj: Deset let v grafech
Podíváme-li se na cenový vývoj obou čtvrtí v kontextu celé Prahy:
Karlín (Praha 8):
- 2015: cca 55 000–65 000 Kč/m2
- 2020: cca 95 000–110 000 Kč/m2
- 2025: cca 171 000–200 000 Kč/m2
- 10letý růst: přibližně +180–200 %
Holešovice (Praha 7):
- 2015: cca 60 000–70 000 Kč/m2
- 2020: cca 100 000–120 000 Kč/m2
- 2025: 223 400 Kč/m2
- 10letý růst: přibližně +220 %
Pro srovnání: celopražský průměr rostl za stejné období o cca 180 % (zdroj: Prague Daily News). Holešovice tedy rostly rychleji než město jako celek.
Meziroční růst 25 % v obou čtvrtích (Q3 2025 vs Q3 2024) je výjimečný — jde o nejrychlejší růst v celé Praze (zdroj: Echo24.cz). Otázka, kterou si klade každý investor, je: může tohle tempo pokračovat?
Naše odpověď: 25% ročně určitě ne. Ale nadprůměrný růst? S vysokou pravděpodobností ano — stavební povolení jsou v Praze na 25letém minimu (zdroj: ČSÚ, únor 2026), strukturální deficit bydlení je 4 000–5 000 bytů ročně (zdroj: Prague Daily News) a obě čtvrti mají silný brand, který přitahuje poptávku.
Infrastruktura: Proč poloha rozhoduje
Metro a tramvaje
Karlín má dvě stanice metra B — Křižíkova a Florenc (přestupní uzel A/B/C). Z Křižíkovy jste na Můstku za 4 minuty. To je dopravní dostupnost, kterou vám většina pražských čtvrtí nemůže nabídnout.
Holešovice mají metro C — Vltavská (jedna stanice do centra) a Nádraží Holešovice (vlakové spojení do celého Česka plus mezinárodní spoje). Tramvajová síť je rozsáhlá — linky 1, 6, 12, 14 a další projedou celou čtvrtí.
Pěší a cyklistická dostupnost
Obě čtvrti jsou ploché (žádné kopce jako na Žižkově), což je oblibuje u cyklistů. Náplavka je dostupná pěšky z obou stran Vltavy. Karlín má během 10 minut chůze Florenc, Náměstí Republiky, Letenské sady. Holešovice nabízejí Stromovku, Letenské sady a nábřeží Vltavy.
Občanská vybavenost
Karlín i Holešovice mají všechno, co potřebujete pro každodenní život: supermarkety, lékárny, školy (základní i mateřské), zdravotnická zařízení. Gastronomická nabídka je nadstandardní — od asijských street food bister po fine dining.
Co oběma čtvrtím o něco chybí: větší parková plocha přímo v centru čtvrtí (Karlín kompenzuje Invalidovnou a blízkostí Vítkova, Holešovice Letnou a Stromovkou na hranici).
Komunitní život: Víc než jen bydlení
Jedna věc, která obě čtvrti odlišuje od „spalních" částí Prahy: mají komunitní život.
V Karlíně se pravidelně konají:
- Farmářské trhy (Karlin Market)
- Kulturní akce v HubHubu a dalších coworcích
- Běhácké komunity (Vítkov Runners, Run Karlin)
- Gastronomické festivaly
V Holešovicích:
- Sobotní trhy na Pražské tržnici
- Výstavy a performance v DOX, Trafo Gallery, La Fabrika
- Design markety ve Vnitroblocku
- Letní kina a open-air koncerty v Letenských sadech
Tahle „živost" je jedním z důvodů, proč obě čtvrti přitahují mladé profesionály ve věku 25–40 let — a proč je poptávka po bydlení tady stabilně vysoká.
Naše zkušenosti: Z našich transakcí v této oblasti
Za posledních pět let jsme v Karlíně a Holešovicích realizovali desítky transakcí. Tady jsou tři vzorové situace (anonymizované):
Transakce A — Karlín, 2+kk, 58 m2 (2023) Klient koupil byt za 5,2 milionu Kč (cca 89 600 Kč/m2). V lednu 2026 jsme provedli odhad tržní hodnoty: 10,5 milionu Kč (cca 181 000 Kč/m2). Zhodnocení za tři roky: +102 %. Klient byt pronajímá za 22 000 Kč měsíčně.
Transakce B — Holešovice, 3+kk, 78 m2 (2024) Prodej za 14,8 milionu Kč (cca 189 700 Kč/m2). Byt měl terasu s výhledem na Letnou. Na trhu 18 dní, tři nabídky, finální cena o 400 000 nad původní inzerát. Home staging a profesionální 3D prohlídka sehrály klíčovou roli.
Transakce C — Karlín/Libeň rozhraní, 2+kk, 52 m2 (2025) Koupě za 6,8 milionu Kč (cca 130 800 Kč/m2) — výrazně pod karlínským průměrem. Klient počítá s dlouhodobým držením a pronájmem. Hrubá nájemní výnosnost: 4,1 %. V kontextu příchodu EUSPA očekáváme další zhodnocení.
Společný jmenovatel: všechny tři transakce ukazují, že Karlín a Holešovice nejsou jen o „hype" — je za tím reálná poptávka, silná infrastruktura a omezená nabídka.
Pro koho Karlín a Holešovice (ne)jsou
Ideální profil kupujícího
- Mladí profesionálové (25–40) kteří chtějí městský životní styl s rychlou dopravou
- IT a kreativní pracovníci — Karlín je neoficiálním centrem pražského tech světa
- Investoři hledající kombinaci nájemního výnosu + kapitálového zhodnocení
- Páry bez dětí nebo s malými dětmi — obě čtvrti mají mateřské a základní školy, ale pro větší rodiny mohou být byty dispozičně omezující (převládají 1+kk a 2+kk)
Kdy to není správná volba
- Hledáte klid a předměstí — ani Karlín ani Holešovice nejsou tiché
- Potřebujete velký byt (4+kk) za rozumnou cenu — tady je najdete těžko
- Nechcete platit prémium za „brand" čtvrti — podobnou kvalitu bydlení najdete levněji ve Vysočanech nebo Vršovicích
- Řešíte parkování — místa jsou omezená a často placená (rezidentní parkování je standard, ale ne garance)
Co čekat v následujících 5 letech
Naše prognózy pro období 2026–2030:
Karlín se bude dál posouvat směrem k prémiovému segmentu. Cenový strop se bude postupně přibližovat Vinohradům (Praha 2). Investiční příležitosti se přesunou na rozhraní s Libní a Palmovkou — tam je ještě prostor pro růst.
Holešovice mají obrovský potenciál v podobě nevyužitých brownfield ploch. Pokud se projekty typu Holešcice realizují (a to je otázka let, ne měsíců), můžeme vidět další cenový skok. Ale i bez mega-projektů — organický růst kultury, gastronomie a komunity bude pokračovat.
Rizika: Obě čtvrti jsou citlivé na ekonomický cyklus. Pokud hypoteční sazby výrazně vzrostou (aktuálně se pohybují kolem 4,5–5,0 %, zdroj: Swiss Life Hypoindex), nebo se globální ekonomika zpomalí, růst se zbrzdí. Ale fundamenty — doprava, infrastruktura, limitovaná nabídka — zůstávají silné.
Často kladené otázky
Jsou Karlín a Holešovice už příliš drahé na investici?
Záleží na vašem investičním horizontu. Pro krátkodobý flipping (koupit, opravit, prodat) už cenový prostor není velký. Pro dlouhodobé držení (5+ let) s pronájmem je to stále atraktivní — hrubá výnosnost kolem 3,5–4 % plus očekávané zhodnocení. Pokud hledáte výraznější cenový potenciál, podívejte se na Libeň (Palmovka) nebo Vysočany.
Kde v těchto čtvrtích koupit — konkrétní ulice?
V Karlíně hledejte okolí Křižíkovy, Thámovy a Rohanského nábřeží. V Holešovicích jsou zajímavé Dělnická, Tusarova, Komunardů a okolí Ortenova náměstí. Pro nižší vstupní cenu se podívejte na rozhraní Karlín-Libeň (Thámova směrem k Palmovce) nebo severní Holešovice (okolí Nádraží Holešovice).
Jak je to s povodňovým rizikem v Karlíně?
Po roce 2002 Praha masivně investovala do protipovodňových opatření. Mobilní protipovodňové stěny a permanentní bariéry chrání Karlín i Holešovice. Od roku 2002 k žádné srovnatelné povodni nedošlo. Pojistky na nemovitosti v těchto oblastech jsou dnes standardní — pojišťovny už Karlín neposuzují jako vysoko-rizikovou oblast.
Vyplatí se v Karlíně/Holešovicích pronajímat krátkodobě (Airbnb)?
Praha zpřísňuje regulaci krátkodobých pronájmů. Od roku 2025 platí povinnost registrace a v některých zónách existují omezení. Pro bezproblémový provoz doporučujeme dlouhodobý pronájem — poptávka je obrovská (vacancy rate v Praze 1–2,5 %, zdroj: Investropa), takže nemáte problém najít solidního nájemce.
Kolik stojí průměrný byt v Karlíně a Holešovicích?
Orientačně: byt 2+kk (50–60 m2) v Karlíně vyjde na 9–12 milionů Kč, v Holešovicích na 11–14 milionů Kč. Větší byty 3+kk (70–85 m2) se v obou čtvrtích pohybují od 14 do 20 milionů Kč v závislosti na standardu a poloze. Na rozhraní Karlín-Libeň najdete 2+kk od 6,5 milionu.
Autor
Emil Sekyra
