Praha potřebuje 9 000 nových bytů ročně, ale povoluje jich sotva 5 000. Podívejte se, kde se staví, kolik novostavby stojí a jestli se vyplatí čekat.
7 380 povolených bytů. Potřebovali bychom aspoň 9 000
Stavební povolení v České republice klesla na 25leté minimum (zdroj: Czech Statistical Office, únor 2026). To není novinářská nadsázka — je to studená, tvrdá statistika. V Praze se v roce 2025 povolilo celkem 7 380 bytů, z toho 5 907 v bytových domech. Meziročně jde o pokles 10 % celkově a 15 % u bytových domů (zdroj: Prague Daily News).
A teď ta klíčová informace: Praha by pro stabilizaci cen potřebovala 9 000 až 10 000 nových bytů ročně. Jsme tedy zhruba na polovině toho, co by trh potřeboval.
Přiznejme si — tohle číslo si nezlepšíme přes noc. Od prvního námětu k zahájení stavby velkého rezidenčního projektu v Praze uplyne 4 až 6 let (zdroj: Prague Daily News). Problémem není kapacita stavebních firem, ale povolovací proces.
Kde se v Praze staví nejvíc
Praha není jeden trh — každá čtvrť má úplně jiné tempo výstavby. Pokud bychom chtěli vytvořit mapu, kde se koncentruje nová výstavba, vypadala by zhruba takto:
Praha 9 — Vysočany, Prosek, Letňany
Tady se děje nejvíc. Praha 9 je jednoznačně tahoun nové výstavby s množstvím velkých projektů. Stačí se projet metrem B k Vysočanské nebo cestou C na Prosek — všude rostou jeřáby. Projekt Simply Prosek od developera nabídne nový bytový komplex v těsné blízkosti stanic metra Prosek a Střížkov, s plánovaným dokončením ve 4. čtvrtletí 2026 (zdroj: novostavby.com). Ceny v této lokaci se pohybují kolem 160 600 Kč/m², což je výrazně pod pražským průměrem (zdroj: e15.cz, Q3 2025).
Praha 8 — Karlín
Karlín už dávno není „ta zaplavená čtvrť." Po povodních 2002 prošel jednou z nejpůsobivějších regenerací v celém regionu. Rezidence Blízká je moderním bytovým projektem v Karlíně s dokončením plánovaným na 2. čtvrtletí 2026. A Rohan City na Rohanském ostrově mezi Karlínem a Libní postupně promění tuto oblast na ucelenou městskou čtvrť (zdroj: novostavby.com).
Ceny v Praze 8 ale už reflektují popularitu lokality — meziročně vzrostly o 25 % na 171 000 Kč/m² (zdroj: Echo24.cz, e15.cz).
Praha 7 — Holešovice
ZigZag Haus v srdci Holešovic, konkrétně v trojúhelníkovém bloku mezi ulicemi Bubenskou a U Výstaviště, je jedním z projektů s plánovaným dokončením v roce 2026. Holešovice obecně přitahují developery, kteří sázejí na konverze brownfieldů (zdroj: novostavby.com).
A ceny? Praha 7 s 223 400 Kč/m² už soupeří s Prahou 2 — Vinohrady. Meziroční růst 25 % je nejrychlejší v celé Praze (zdroj: e15.cz, Q3 2025).
Praha 5 — Smíchov, Radlice, Jinonice
Smíchov prochází masivní proměnou. Skanska zahajuje výstavbu rezidence D.O.K v pražských Radlicích se 177 bytovými jednotkami. Rezidence Radlická vyhlídka nabízí exkluzivní bydlení na pomezí Jinonic a Radlic v blízkosti parku Waltrovka, dokončení 2026 (zdroj: novostavby.com). Na Praze 5 plánuje i Trigema projekt s 546 jednotkami (nastěhování od 2027).
Ceny v Praze 5 se drží kolem 178 300 Kč/m² (zdroj: e15.cz, Q3 2025).
Praha 4 — Braník, Nusle, Pankrác
Žít Braník přináší moderní bydlení v původní prvorepublikové zástavbě z 30. let na adrese Ke Krči 42–46, dokončení 2026. Praha 4 je zajímavá i z pohledu metra D — viz dále (zdroj: novostavby.com). Ceny v Praze 4 leží na 172 400 Kč/m² (zdroj: e15.cz, Q3 2025).
Praha 10 — Vršovice
Projekt JITRO na adrese Litevská 8 ve Vršovicích kombinuje městský život s klidným zázemím. Dokončení plánované na 2026. Vršovice jsou někdy označované jako „pražský Williamsburg" a pomalu si získávají reputaci u mladých profesionálů (zdroj: novostavby.com). Ceny jsou tu jedny z nejdostupnějších — 158 000 Kč/m² (zdroj: e15.cz).
Kolik nových bytů se vlastně prodá?
V roce 2025 se v Praze prodalo přibližně 7 800 nových bytů, což je o 8 % více než v roce 2024 (zdroj: Realting.com). Zájem o novostavby je tedy silný. Zároveň ale nabídka volných nových bytů klesla o dalších 10 % — developeři prostě nestíhají (zdroj: Prague Daily News).
A k tomu připočtěme objem hypoték: v roce 2025 se sjednaly nové hypotéky za přibližně 297–321 miliard Kč, což je nárůst 30–41 % oproti roku 2024 (zdroj: ČBA Hypomonitor). Lidé peníze na byty mají a jsou ochotni kupovat.
Metro D — lokality, které získají
Jestli je v Praze něco, co může proměnit realitní mapu, je to linka metra D. Stavba už běží, první stanice Olbrachtova je dokončena. Úplné dokončení se plánuje na začátek roku 2028 s provozem od 2029 (zdroj: Expats.cz, Prague Daily News).
Trasa spojuje jižní části Prahy — Písnice, Libuš, Nové Dvory — se stávající sítí metra na Pankráci. Pro kupující to znamená jednu věc: nemovitosti v těchto lokalitách můžou v následujících letech výrazně nabrat na hodnotě. My v Hašek & Partners už to vidíme v zájmu klientů — dotazy na byty poblíž plánovaných stanic rostou.
Stavební zákon — co se mění
Český stavební zákon prošel v srpnu 2025 sedmou novelou, která zavedla elektronické podávání žádostí o stavební povolení přes Portál stavebníka a rozšířila seznam drobných staveb (včetně obnovitelných zdrojů do 250 kW a staveb do 1 000 m² plochy). Digitálně se propojil katastr nemovitostí se základními registry (zdroj: ČKAIT, provozovatel-budovy.cz).
Na roky 2026–2027 je plánována další novela s principem „jeden úřad — jedno řízení — jedno razítko." Od července 2026 budou obce povinny zveřejňovat dokumentaci v Národním územně plánovacím geoportálu (zdroj: ceska-justice.cz, mbk.cz).
To vše zní hezky na papíře. Realita ale ukazuje, že změna byrokratických procesů trvá roky. My to vidíme u našich developerských partnerů — i s novou legislativou se čas od záměru k prvnímu kopáčku počítá na roky, ne měsíce.
Novostavby vs. starší byty — cenové srovnání
A tady se dostáváme ke klíčové otázce, kterou dostáváme od klientů téměř denně: „Vyplatí se počkat na novostavbu, nebo koupit starší byt?"
Čísla mluví jasně:
| Typ bytu | Průměrná cena za m² | Poznámka |
|---|---|---|
| Novostavby v Praze | ~175 000 Kč/m² | Primární trh, zdroj: Deloitte Property Index 2025 |
| Starší byty v Praze | ~135 000 Kč/m² | Transakční cena, zdroj: Realting.com |
| Starší byty (nabídka) | ~140 000 Kč/m² | Nabídková cena, zdroj: realitní portály |
Rozdíl je tedy zhruba 25–30 %. Ale pozor — v žádaných lokalitách se tento rozdíl dramaticky zužuje. Na Praze 6 nebo Vinohradech zaplatíte za metr v cihlovém domě téměř totéž co v novém projektu. Jedinou šanci, jak výrazněji ušetřit, nabízejí paneláky na okrajích, kde můžete pořídit metr o 15 až 20 % levněji než v novostavbě (zdroj: blog.valuo.cz, e15.cz).
A ještě jeden důležitý trend: ceny starších bytů rostou rychleji než ceny novostaveb. Meziroční nárůst cen starších bytů v Praze dosáhl 14 % podle indexu Sreality.cz (říjen 2025). Cenová propast se tedy zavírá.
150 000 bytů v plánu — ale kdy?
Mediálně se často opakuje číslo 150 000 plánovaných bytů v Praze. Je to pravda — tolik jich developeři mají v různých fázích přípravy. Problém je, že „plánovaný" v českém kontextu může znamenat cokoliv od „máme pozemek" po „čekáme na EIA" (zdroj: Prague Daily News, prosinec 2025).
Z naší praxe víme, že od prvního záměru k předání klíčů uplyne klidně 7–8 let. A i projekty, které mají stavební povolení, se můžou zadrhnout na odvoláních sousedů, změně územního plánu nebo financování.
Nepočítejte tedy s tím, že se trh během dvou let zahltí nabídkou. Strukturální deficit bude trvat.
Co to znamená pro kupující?
Pojďme k praktickým závěrům:
Pokud chcete novostavbu:
- Sledujte projekty v raných fázích prodeje — ceny tam bývají nejnižší
- Počítejte s tím, že mezi zaplacením a nastěhováním mohou uplynout 2–3 roky
- Ověřte si reputaci developera — zeptejte se na předchozí projekty a dodržování termínů
- Lokality s budoucí infrastrukturou (metro D) nabízejí potenciál zhodnocení
Pokud zvažujete starší byt:
- Cenový rozdíl už není tak dramatický, jak býval
- V centrálních čtvrtích může být renovovaný starší byt lepší investicí než novostavba na periferii
- Počítejte s náklady na rekonstrukci — ale máte možnost okamžitého nastěhování
Obecně:
- Čekat na „levnější čas" se v Praze posledních 10 let nevyplatilo — ceny vzrostly o 120–180 % (zdroj: Prague Daily News, ČNB)
- Při nabídkové ceně kolem 140 000 Kč/m² a strukturálním nedostatku nabídky je každý rok čekání potenciálně drahý
Náš pohled z praxe
Za dlouhá léta na pražském realitním trhu jsme viděli několik „vln" nové výstavby. Současná situace je specifická v tom, že poptávka dramaticky převyšuje nabídku — a to se nezmění ani v roce 2027.
Klientům, kteří k nám chodí s otázkou „mám čekat na lepší nabídku?", obvykle říkáme: „Sežeňte si přesný rozpočet, vyberte lokalitu, a až najdete nemovitost, která vyhovuje vašim potřebám — nekoupíte levněji, když počkáte." Trh vám tuhle iluzi nebude dopřávat.
Jestli vás zaujímá některá z konkrétních lokalit nebo chcete poradit s výběrem mezi novostavbou a starším bytem, ozvěte se nám. Radíme rádi — a začínáme vždy od vašich potřeb, ne od toho, co zrovna máme v nabídce.
Často kladené otázky
Kolik stojí průměrný nový byt v Praze?
Průměrná cena novostavby v Praze se pohybuje kolem 175 000 Kč za metr čtvereční na primárním trhu (zdroj: Deloitte Property Index 2025). U bytu o velikosti 60 m² to znamená částku přibližně 10,5 milionu korun. V centrálních lokalitách — Praha 1, 2 nebo 7 — můžou ceny přesáhnout i 200 000 Kč/m².
Vyplatí se čekat na pokles cen novostaveb?
Z našich zkušeností i z dat: ne. Počet stavebních povolení je na 25letém minimu, Praha má strukturální deficit bytů a ceny v posledních 10 letech vzrostly o 120–180 %. I kdyby došlo k mírné korekci (což analytici v roce 2026 neočekávají), fundamentální nedostatek nabídky bude ceny držet nahoře.
Kde v Praze jsou nyní nejzajímavější developerské projekty?
Nejvíce se staví na Praze 9 (Vysočany, Prosek), Praze 8 (Karlín), Praze 7 (Holešovice) a Praze 5 (Smíchov, Radlice). Zajímavé jsou také lokality na trase budoucího metra D — Písnice, Libuš, Nové Dvory — kde očekáváme výrazný růst hodnoty nemovitostí po zprovoznění v roce 2029.
Jak dlouho trvá od povolení k nastěhování?
U velkých rezidenčních projektů v Praze trvá celý proces od prvního konceptu k zahájení stavby 4 až 6 let. Samotná stavba pak zabere další 2–3 roky. Kupující, kteří nakoupí v rané fázi prodeje „off-plan," tak běžně čekají 2–3 roky na předání.
Autor
Emil Sekyra
