Od stanovení rozpočtu přes hledání a prohlídky až po podpis kupní smlouvy a převod vlastnictví. Praktický průvodce pro každého, kdo kupuje svůj první byt v Praze — včetně čísel, která vám nikdo neřekne.
8,4 milionu. Tolik stojí průměrný byt 3+kk na Žižkově.
Tak. Tohle číslo si nechte chvíli sedět. Průměrná cena za metr čtvereční v Praze 3 je 191 600 Kč (zdroj: e15.cz, Q3 2025). Byt o rozloze 65 m² vás vyjde na necelých 12,5 milionu. A to Žižkov ještě před pár lety patřil k „cenově dostupným" čtvrtím.
Ale nebojte se — koupit první byt v Praze není nemožné. Je to oříšek, to ano. Ale když víte, jak na to, vyhnete se chybám, které stojí stovky tisíc korun. A přesně o tom je tenhle průvodce.
Za posledních sedm let jsem v Hašek & Partners provedla desítky prvokupců celým procesem. Viděla jsem všechno — od klientů, kteří přišli dokonale připravení, až po ty, kteří podepsali rezervační smlouvu na byt, aniž by věděli, kolik budou měsíčně platit. Tohle jsou zkušenosti, které jsem pro vás sepsala do jednoho místa.
Krok 1: Stanovte si realistický rozpočet
První věc, kterou většina lidí udělá špatně? Dívají se na cenu bytu a myslí si, že to je všechno. Není. Ke kupní ceně připočtěte minimálně 5 až 8 % navíc na vedlejší náklady.
Co všechno budete platit (kromě ceny bytu)
- Provize realitní kanceláře: obvykle 3 až 5 % z kupní ceny. U bytu za 6 milionů to je 180 000 až 300 000 Kč. Někdy platí prodávající, někdy kupující — dohodněte se předem (zdroj: fermakleri.cz).
- Právní služby: advokát za komplet servis (kupní smlouva, úschova, vklad do katastru) si účtuje 10 000 až 15 000 Kč. U dražší nemovitosti kolem 20 000 Kč (zdroj: dostupnyadvokat.cz).
- Odhad nemovitosti: banka ho vyžaduje pro hypotéku — 4 000 až 8 000 Kč.
- Správní poplatek za vklad do katastru: 2 000 Kč.
- Daň z nabytí: neexistuje. Zrušena od roku 2020 (zdroj: dostupnyadvokat.cz). Jedna z mála dobrých zpráv.
- Stěhování, drobné úpravy, pojištění: počítejte s dalšími 30 000 až 80 000 Kč.
Realistické pravidlo: Pokud kupujete byt za 6 milionů, připravte si minimálně 6,4 až 6,5 milionu. Pokud za 10 milionů, tak 10,6 až 10,8 milionu.
Kolik potřebujete naspořit
Banky v roce 2026 vyžadují vlastní zdroje minimálně 10 až 20 % z kupní ceny. Pro kupující do 36 let je LTV limit 90 % (tj. stačí 10 % vlastních prostředků). Pro ostatní je limit 80 % (zdroj: ČNB).
V praxi to znamená:
| Cena bytu | Vlastní zdroje (10 %) | Vlastní zdroje (20 %) | + vedlejší náklady |
|---|---|---|---|
| 5 000 000 Kč | 500 000 Kč | 1 000 000 Kč | + 300 000 Kč |
| 7 000 000 Kč | 700 000 Kč | 1 400 000 Kč | + 420 000 Kč |
| 10 000 000 Kč | 1 000 000 Kč | 2 000 000 Kč | + 600 000 Kč |
(Ano, i v roce 2026 to stále platí — bez naspořených peněz se do vlastního bydlení nedostanete.)
Krok 2: Hypotéka — připravte se dřív, než začnete hledat
Tahle rada je jednoduchá a většina ji ignoruje: vyřiďte si předschválení hypotéky ještě před tím, než se podíváte na první byt. Proč? Protože ve chvíli, kdy najdete „ten pravý" byt, budete chtít jednat rychle. A banka vás nezpracuje za odpoledne.
Co banka posoudí
- Váš příjem: ideálně v hlavním pracovním poměru, minimálně 6 měsíců. OSVČ potřebují alespoň 2 daňové přiznání.
- DSTI (ukazatel zatížení): měsíční splátky všech úvěrů nesmí přesáhnout cca 40–45 % vašeho čistého příjmu.
- DTI (dluh k příjmu): celkový dluh by neměl přesáhnout 8,5násobek ročního hrubého příjmu (u investičních nemovitostí od dubna 2026 jen 7násobek — zdroj: ČNB).
- Kreditní historie: bez exekucí, bez nesplacených dluhů, ideálně bez negativního záznamu v registrech.
Aktuální sazby (únor 2026)
Průměrná hypoteční sazba se pohybuje kolem 4,94 % (zdroj: Swiss Life Hypoindex). Realizované sazby — tedy ty, které klienti skutečně dostávají — jsou o něco nižší, kolem 4,5 % (zdroj: ČBA Hypomonitor). Banky jsou v konkurenčním boji a dobrá bonita vám může vyjednat lepší podmínky.
Konkrétní příklad: Byt za 7 000 000 Kč, vlastní zdroje 1 400 000 Kč (20 %), hypotéka 5 600 000 Kč na 30 let se sazbou 4,7 %:
- Měsíční splátka: přibližně 29 100 Kč
- Celkem zaplatíte: přibližně 10 476 000 Kč (tedy skoro dvojnásobek půjčky)
Zvažujete, jestli fixovat na 3 nebo 5 let? Většina našich klientů v současnosti volí 3letou fixaci s výhledem na případné refinancování, až se sazby ustálí.
Krok 3: Hledání bytu — kde a jak
Kde hledat
- Sreality.cz: největší český realitní portál. Začínajte tady.
- Bezrealitky.cz: nabídky přímo od majitelů, bez provize (ale taky bez odborného servisu).
- Realitní kanceláře: pokud chcete, aby někdo hledal za vás a prováděl vás celým procesem — to děláme my.
Na co si dát pozor už při procházení inzerátů
Naučte se číst mezi řádky. „Klidná lokalita" často znamená daleko od metra. „Světlý byt" bývá v přízemí s malými okny, kde „světlo" přesměrovali fotograf se širokoúhlým objektivem. „Rekonstrukce dle vlastního vkusu" = byt v havarijním stavu.
Hledejte:
- Přesnou rozlohu v m² (ne „prostorný" — to nic neznamená)
- Dispozici (2+kk, 3+1 — je rozdíl)
- Podlaží a výtah (5. patro bez výtahu v činžovním domě není pro každého)
- Energetický štítek (od roku 2027 bude povinný pro každý prodej a pronájem — zdroj: pkv.cz)
- Poplatky SVJ a fond oprav (měsíčně to může být 2 000 až 6 000 Kč)
Krok 4: Prohlídka — 12 věcí, které si ohlídejte
Prohlídka bytu není procházka. Je to inspekce. Vezměte si poznámkový blok, telefonem foťte každou místnost, a neptejte se jen „je tady hezky?" — ptejte se na konkrétní věci.
Co kontrolovat
- Okna: dvojskla nebo trojskla? Stav rámů, těsnost. Otevřete je — jdou hladce?
- Stěny a stropy: praskliny, vlhké skvrny, plíseň. Zvláště v koupelně a kolem oken.
- Podlahy: skřípou? Jsou rovné? Pod kobercem může být cokoliv.
- Rozvody vody: pusťte všechny kohoutky najednou. Jak je tlak? Jak rychle teče teplá voda?
- Elektroinstalace: kolik je zásuvek? Jsou moderní (s kolíkem) nebo staré dvoukolíkové? Kde je pojistková skříň?
- Topení: typ (ústřední, dálkové, vlastní kotel?). Kolik stojí měsíčně v zimě?
- Hluk: přijďte i večer nebo o víkendu. Sousedi? Silnice? Bar v přízemí?
- Společné prostory: stav chodby, výtah (pokud je), sklep, kočárkárna. Udržované? Zanedbané?
- Parkování: je vlastní? Rezidentní zóna? Kolik stojí ročně?
- Orientace: na jakou světovou stranu vedou okna? Sever = málo světla.
- Okolí: obchody, MHD, školy, lékař — projděte to pěšky.
- SVJ: zeptejte se na hospodaření, fond oprav, plánované investice. To je absolutní základ.
Tip z praxe: Nejhorší, co můžete udělat, je přijít na prohlídku zamilovaní do fotek z inzerátu. Udržujte si kritický pohled. Emoční rozhodnutí u nemovitosti za miliony je přesně ten druh chyby, který se špatně opravuje.
Krok 5: Rezervační smlouva
Našli jste byt. Chcete ho. Co dál?
Obvykle se podepisuje rezervační smlouva — dokument, kterým se prodávající zavazuje, že byt nikomu jinému neprodá po stanovenou dobu (typicky 14 až 30 dní), a vy složíte rezervační zálohu. Ta se pohybuje od 50 000 do 200 000 Kč (obyčejně 1 až 3 % z ceny).
Na co si dát pozor
- Podmínky vrácení zálohy: co se stane, když vám banka neschválí hypotéku? Ideálně by smlouva měla obsahovat podmínku, že při nezískání financování se záloha vrací.
- Lhůta: musí být dostatečná na vyřízení hypotéky (minimálně 30 dní, lépe 45).
- Kdo má zálohu: ideálně na úschově u třetího subjektu (advokát, notář), ne přímo u prodávajícího.
Naše doporučení: nikdy nepodepisujte nic bez konzultace s právníkem. Ani když vás makléř říká, že „to je standardní smlouva". I standardní smlouvy mohou obsahovat pasáže, které vás poškodí.
Krok 6: Kupní smlouva a financování
Kupní smlouva je nejdůležitější dokument celé transakce. Měl by ji sepisovat váš advokát, ne advokát prodávajícího (i když v praxi to bývá advokát, na kterém se obě strany dohodnou).
Co musí kupní smlouva obsahovat
- Přesná identifikace nemovitosti (číslo jednotky, list vlastnictví, katastrální území)
- Kupní cena a způsob úhrady
- Podmínky a lhůty pro převod
- Prohlášení prodávajícího o stavu nemovitosti, věcných břemenech, dluzích
- Ustanovení o smluvních pokutách
- Podmínky pro uvolnění peněz z úschovy
Úschova peněz
Nikdy neposílejte peníze přímo prodávajícímu. Vždy přes úschovu — buď advokátní, notářskou, nebo bankovou. Advokát drží peníze, dokud se nový vlastník nezapíše do katastru nemovitostí. Poplatek za advokátní úschovu je typicky 5 000 až 15 000 Kč. Levnější než riziko, že o miliony přijdete.
Vklad do katastru
Po podpisu kupní smlouvy (s ověřenými podpisy) podáte návrh na vklad do katastru nemovitostí. Katastrální úřad má na rozhodnutí lhůtu 30 dnů (ze zákona), v praxi to trvá kolem 21 dnů (zdroj: koupimprvnibyt.cz). Teprve až je vklad povolen, stáváte se právním vlastníkem.
Tip: správní poplatek za návrh na vklad je 2 000 Kč. Podávejte elektronicky přes datovou schránku — je to rychlejší a méně náchylné na chyby.
Krok 7: Převzetí bytu a co následuje
Po zapsání do katastru se uvolní peníze z úschovy prodávajícímu a vy převezmete byt. Sepište předávací protokol — zaznamenejte stavy měřidel (elektřina, voda, plyn), stav bytu, případné vady.
Co vyřídit v prvních dnech
- Přepis energií na vaše jméno (elektřina, plyn)
- Změna trvalého bydliště na úřadě
- Pojištění nemovitosti (pokud ještě není — banka ho obvykle vyžaduje jako podmínku hypotéky)
- Informujte SVJ o změně vlastníka
- Daň z nemovitosti: přiznání podejte do 31. ledna následujícího roku (zdroj: Pexpats.com)
Nejčastější chyby prvokupců (z naší praxe)
Za sedm let v Hašek & Partners jsem viděla stovky transakcí. Tady jsou chyby, které se opakují:
1. Podcenění vedlejších nákladů
Klienti si vypočítají splátku hypotéky a myslí, že to je celé. Ale měsíčně ještě platí SVJ (2–5 000 Kč), energie (2–4 000 Kč), fond oprav, pojištění. Reálné měsíční náklady na vlastní bydlení v 2+kk v Praze jsou o 5 000 až 10 000 Kč vyšší než sama splátka.
2. Koupení prvního bytu, který viděli
Fakt. Někteří klienti k nám přijdou, ukážeme jim dva byty, a chtějí hned podepisovat. Doporučuji prohlédnout si minimálně 5 až 8 nemovitostí — i když ten první vám připadá dokonalý. Potřebujete srovnání.
3. Ignorování SVJ
Fond oprav může být na nule. Dům může potřebovat opravu střechy za 3 miliony. A vy se o tom dozvíte až po koupi. Vždy si vyžádejte zápisy ze schůzí SVJ za poslední 2 roky a aktuální stav fondu oprav.
4. Podpis smlouvy bez právníka
Sem tam to projde. Ale když neprojde, stojí to statisíce. Za 10 000 až 15 000 Kč máte jistotu, že smlouva je v pořádku. Tohle není místo, kde šetřit.
5. Nepočítání s časem
Od chvíle, kdy se rozhodnete koupit, po vstup do bytu uběhne typicky 2 až 4 měsíce. Někdy déle, pokud banka zpozdí schválení nebo katastr nestihne lhůty. Naplánujte si to — zvlášť pokud platíte nájem a zároveň chcete kupovat.
FAQ
Kolik celkem stojí koupě bytu v Praze kromě ceny nemovitosti?
K ceně bytu přičtěte přibližně 5 až 8 %. U bytu za 7 milionů to znamená zhruba 350 000 až 560 000 Kč navíc — provize makléře (3–5 %), právní servis (10 000–20 000 Kč), odhad pro banku (4 000–8 000 Kč), poplatek za vklad do katastru (2 000 Kč) a drobné výdaje na stěhování a úpravy. Daň z nabytí neexistuje od roku 2020 (zdroj: dostupnyadvokat.cz).
Jak dlouho trvá celý proces koupě bytu?
Od první prohlídky po převzetí klíčů počítejte s 2 až 4 měsíci. Samotné schválení hypotéky trvá 2 až 4 týdny, podpis smluv týden, a katastrální úřad má 21 až 30 dnů na zápis vkladu. U bezproblémových transakcí se dá všechno stihnout za 8 až 10 týdnů. Komplikace (reklamace odhadu, dodatečné podmínky banky) mohou proces prodloužit.
Můžu koupit byt v Praze bez realitního makléře?
Můžete. Na Bezrealitky.cz najdete nabídky přímo od majitelů. Ale všimněte si, co tím získáte a co ztratíte. Ušetříte provizi (často 3–5 %), ale řízení celého procesu — od právního posouzení přes jednání s bankou po koordinaci s katastrem — leží na vás. Pokud nemáte zkušenosti s realitními transakcemi, chyba vás může přijít dráž než ušetřená provize. Naše doporučení: alespoň právní servis si objednejte u nezávislého advokáta (zdroj: e15.cz).
Co když mi banka neschválí hypotéku?
Zařaďte do rezervační smlouvy odkládací podmínku vázanou na schválení financování. Pokud banka hypotéku neschválí, záloha se vám vrátí. Bez této podmínky o zálohu přijdete. Je to jedna z prvních věcí, na které se nás klienti ptají — a má to dobrý důvod.
Je lepší koupit novostavbu nebo starší byt?
Závisí na prioritách. Novostavba nabízí moderní dispozice, nižší energie a žádný fond oprav (zpočátku), ale cena je vyšší — průměrně 175 000–181 000 Kč/m² oproti 140 000 Kč/m² u staršího bytu v Praze (zdroj: Deloitte Property Index 2025). Starší byt v cihlovém domě na Vinohradech má charakter, lepší lokalitu, ale možná budete investovat do rekonstrukce. Z našich zkušeností: prvokupci, kteří nemají čas ani energii na rekonstrukci, jsou spokojenější s novostavbou. Ti, kteří hledají hodnotu za peníze a nebojí se práce, najdou ji ve starších bytech.
Autor
Emil Sekyra
