V Česku každý rok tisíce lidí podepíší smlouvu na byt, o kterém neví všechno. Věcná břemena, dluhy SVJ, černé stavby — tohle všechno jde odhalit dopředu. Tady je deset kontrol, které vám mohou ušetřit statisíce.
Klient, který přišel o 380 000 korun
Loni na podzim za námi přišel klient — nazvěme ho Tomáš — se zdánlivě běžnou situací. Kupoval 2+kk na Žižkově, vše vypadalo skvěle. Hezký byt, rozumná cena, sympatický prodávající. Tomáš podepsal rezervační smlouvu a zaplatil 200 000 CZK kauci. Až potom se dozvěděl, že na bytě vázne exekuce z roku 2021 a SVJ dluží dodavateli tepla 1,8 milionu korun.
Rezervační smlouva byla napsána tak, že kauci nemusel prodávající vracet. Tomáš přišel o peníze a byt nekoupil.
Nebyl to podvod v klasickém slova smyslu. Prodávající prostě zamlčel fakta a Tomáš si je neověřil. Přesto by stačilo deset kontrol, které by zabránily celému problému. Tady jsou.
1. List vlastnictví – základ všech základů
List vlastnictví (LV) z katastru nemovitostí je první dokument, který si musíte stáhnout. Stojí 50 CZK online na nahlizenidokn.cuzk.cz. Za těch padesát korun zjistíte:
- Oddíl A — kdo je skutečný vlastník (a jestli je to opravdu ten, kdo vám nemovitost nabízí)
- Oddíl B — popis nemovitosti, číslo jednotky, podlahová plocha
- Oddíl C — omezení vlastnického práva: věcná břemena, zástavní práva, předkupní práva, nařízení exekuce
- Oddíl D — plomby a jiné poznámky (probíhající řízení na katastru)
Na co se zaměřit v oddílu C: Zástavní právo ve prospěch banky je normální — to jen znamená, že na bytě je hypotéka, která se při prodeji splatí. Ale věcné břemeno doživotního užívání, exekuce nebo insolvenční řízení — to je červená vlajka.
Co se stane, když to vynecháte: Koupíte byt s věcným břemenem, které vás omezuje v užívání. Nebo zjistíte, že prodávající nemá právo prodat, protože je v insolvenci.
2. Nahlížení do katastru — plomby a probíhající řízení
Samotný LV nestačí. Na katastru zkontrolujte, jestli neprobíhá nějaké řízení o nemovitosti — to signalizuje tzv. plomba (značka „P" u nemovitosti). Plomba znamená, že někdo podal návrh na změnu (třeba zápis zástavního práva, vklad vlastnictví, exekuce).
Pokud vidíte plombu a prodávající o ní neví (nebo nechce vědět), stojíte před rizikovou transakcí.
Tip: Zkontrolujte nejen aktuální stav, ale i historii změn. Pokud se vlastnictví za posledních pár let měnilo několikrát, ptejte se proč.
3. Ověření ISIR a centrálního registru exekucí
Dva registry, které musíte zkontrolovat:
- ISIR (Insolvenční rejstřík) na isir.justice.cz — zdarma. Zadejte jméno prodávajícího a zjistíte, jestli není v insolvenčním řízení. Pokud ano, nesmí prodat bez souhlasu insolvenčního správce.
- Centrální evidence exekucí na ceecr.cz — stojí 60 CZK za dotaz. Ověříte, jestli na prodávajícím nevází exekuce.
I když exekuce není přímo na nemovitosti (třeba je na jiných majetcích prodávajícího), exekutor může do procesu zasáhnout. Jednoduché ověření za minutu vám může ušetřit měsíce právních sporů.
Co se stane, když to vynecháte: Exekutor zablokuje převod na katastru. Zaplatili jste kupní cenu a nemovitost nedostanete. Následují roky soudů.
4. Technická prohlídka — ne, nestačí se „podívat"
Tohle je kontrola, kterou většina kupujících podcení. Projdou byt, podívají se na podlahy a kuchyňskou linku, a myslí si, že to stačí.
Nestačí.
Profesionální technická inspekce (stojí 5 000–15 000 CZK podle velikosti nemovitosti) odhalí:
- Vlhkost a plísně — často skryté za nábytkem nebo v rozích u stropu
- Stav rozvodů — elektřina, voda, plyn, odpad. Staré hliníkové rozvody v paneláku z 80. let mohou být požární riziko
- Praskliny v nosných zdech — kosmetické praskliny vs. statické problémy jsou dvě různé věci
- Stav oken a tepelné izolace — u starších bytů častá příčina vysokých nákladů na vytápění
- Azbest a další nebezpečné materiály — v budovách z 60.–80. let stále běžná věc
Zákon o odpovědnosti prodávajícího za skryté vady dává kupujícímu 5 let na reklamaci závažných vad a 2 roky na menší problémy (zdroj: Občanský zákoník, § 2129). Ale dokazovat skrytou vadu zpětně je nákladné a časově náročné. Lepší je ji najít dopředu.
Co se stane, když to vynecháte: Nastěhujete se a zjistíte, že kotel je na konci životnosti (výměna: 80 000–150 000 CZK), rozvody je třeba kompletně rekonstruovat (200 000+ CZK), nebo že v bytě je vlhkost, která způsobuje zdravotní problémy.
5. Energetický štítek (PENB) — povinnost, ne formalita
Od roku 2013 je průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) povinný při prodeji a pronájmu. Pokuta za jeho absenci je až 200 000 CZK (zdroj: pkv.cz, RE/MAX Alfa). Ale PENB není jen byrokracie — řekne vám, kolik budete reálně platit za energie.
Budovy se klasifikují od A (velmi úsporná) po G (mimořádně nehospodárná). Rozdíl v ročních nákladech na vytápění mezi kategorií B a E může být desítky tisíc korun.
Důležité změny pro rok 2026 a dál:
- Od 30. května 2026 platí nové energetické povinnosti pro vlastníky budov podle směrnice EU EPBD IV (zdroj: Expats.cz)
- Cíl: transformace stávajících budov na budovy s nulovými emisemi do roku 2050
- Od roku 2027 nemusí být možné uzavřít kupní či nájemní smlouvu bez platného energetického štítku
Co se stane, když to vynecháte: Koupíte byt v kategorii F, roční náklady na energie jsou o 25 000–40 000 CZK vyšší, než jste čekali. A do budoucna vás čekají povinné investice do zateplení.
6. Fondy a hospodaření SVJ
U bytových jednotek je kontrola společenství vlastníků (SVJ) naprosto klíčová. SVJ spravuje společné části domu — střechu, fasádu, výtahy, společné prostory, rozvody.
Co si vyžádejte:
- Potvrzení o bezdlužnosti — že prodávající nemá dluhy vůči SVJ
- Účetní závěrku SVJ za poslední 2–3 roky — zjistíte, kolik je ve fondu oprav, jestli SVJ hospodaří rozumně
- Zápisy ze schůzí SVJ — co se řeší, jaké opravy jsou v plánu, jaké jsou konflikty mezi sousedy
- Plán oprav a investic — pokud se chystá zateplení fasády za 5 milionů, každý vlastník se bude skládat
Fond oprav je důležitý ukazatel. Pokud je prázdný nebo v mínusu, budou vás čekat mimořádné příspěvky.
Z naší praxe: Jedna klientka kupovala garsonku v Nuslích. Vše vypadalo v pořádku, dokud jsme nezískali zápisy ze schůzí SVJ. Vyplynulo, že dům potřebuje novou střechu (odhad 2,3 mil. CZK) a SVJ nemá ve fondu oprav ani korunu. Klientka se rozhodla nekupovat.
Co se stane, když to vynecháte: Po nastěhování dostanete dopis, že příspěvek do fondu oprav se zvyšuje o 3 000 CZK měsíčně kvůli plánované rekonstrukci. Nebo že SVJ dluží dodavateli energií a hrozí odpojení.
7. Ověření stavebního povolení a kolaudace
Zvláště u starších nemovitostí a rodinných domů si ověřte:
- Stavební povolení — existuje pro všechny části stavby? Garáž, přístavba, zastřešená terasa — nemají povolení častěji, než byste čekali
- Kolaudační souhlas — odpovídá skutečný stav kolaudačnímu rozhodnutí? Pokud prodávající přestavěl kancelář na byt bez kolaudace, jedná se o černou stavbu
- Územní plán — neplánují se v okolí změny? Nová silnice, průmyslová zóna, výšková budova? Informace zjistíte na úřadě městské části nebo v gis.iprpraha.cz
Co se stane, když to vynecháte: Stavební úřad nařídí uvedení do původního stavu. Nebo zjistíte, že „byt" je ve skutečnosti nebytový prostor a hypoteční banka požádá o vrácení úvěru.
8. Sousedé a okolí — to, co inzerát neřekne
Nemovitost nekupujete ve vakuu. Žijete v ní, a to znamená sousedy, hluk, kvalitu ovzduší, parkování.
Na co se zaměřit:
- Navštivte okolí ve všední den večer a o víkendu — jiný pocit budete mít v neděli dopoledne a ve čtvrtek v jednu v noci
- Ptejte se sousedů — většina lidí vám ochotně řekne, jestli je v domě problém s hlukem, cigaretovým kouřením na balkóně, nebo problémovými nájemníky
- Parkování — v Praze kritická věc. Zkontrolujte, zda je v zóně modré parkování a jestli je realistické získat místo. Na Žižkově nebo Vinohradech to bývá oříšek
- Hluková mapa — praha.eu nabízí hlukovou mapu, na které zjistíte, jak moc je lokalita zatížena dopravou
Co se stane, když to vynecháte: Poprvé si v bytě otevřete okno a zjistíte, že pod vámi je noční klub. Nebo že soused nad vámi provozuje Airbnb a každý víkend se mění sousedé.
9. Ověření ceny — není byt předražený (nebo podezřele levný)?
Podezřele levná nemovitost bývá podezřelá z důvodu. A předražená nemovitost vám způsobí problémy při budoucím prodeji.
Jak ověřit:
- Porovnejte s trhem — na sreality.cz a bezrealitky.cz najdete srovnatelné nemovitosti. Praha 5 (Smíchov) má v roce 2026 průměrnou cenu kolem 178 300 CZK/m² (zdroj: e15.cz, realityvencovsky.cz)
- Odhad od nezávislého znalce — stojí 3 000–8 000 CZK a je nutný pro hypotéku. Ale i když kupujete za hotové, vyplatí se
- Cenový vývoj v lokalitě — některé čtvrti rostou rychleji než jiné. Praha 7 a Praha 8 zaznamenaly meziroční růst 25 % (zdroj: Echo24.cz, e15.cz). Ověřte, jestli cena odpovídá trendu
Co se stane, když to vynecháte: Zaplatíte o 10–15 % víc, než je tržní cena. Nebo koupíte levně a pozdě zjistíte, proč — třeba plánované rušení parkovacích míst, či budoucí výstavba zastíňující byt.
10. Kontrola smluvní dokumentace
Tohle není kontrola nemovitosti jako takové, ale kontrola smluv, které podepisujete. A je minimálně stejně důležitá.
Co musí obsahovat kupní smlouva:
- Přesnou identifikaci nemovitosti (číslo LV, číslo jednotky, katastrální území)
- Kupní cenu a způsob úhrad — ideálně přes advokátní úschovu nebo bankovní vinkulaci
- Podmínky pro odstoupení od smlouvy — a za jakých okolností
- Prohlášení prodávajícího o stavu nemovitosti a absenci vad
- Podmínky převodu na katastru
Rezervační smlouva — pozor na nástrahy
Mnoho transakcí začíná rezervační smlouvou. Ta sama o sobě není problém, ale:
- Ověřte, za jakých podmínek je kauce nevratná
- Nikdy nepodepisujte rezervační smlouvu bez možnosti právního ověření
- Ideálně: mít 3–5 pracovních dnů na prověření před podpisem kupní smlouvy
Co se stane, když to vynecháte: Podepíšete nevýhodnou smlouvu, která vás nechrání. Prodávající odstoupí a vy nemáte nárok na žádnou kompenzaci. Nebo naopak — vy chcete odstoupit a přijdete o kauci.
Kolik to všechno stojí a jak dlouho to trvá
Souhrnný přehled nákladů na due diligence před koupí:
| Kontrola | Náklad | Čas |
|---|---|---|
| List vlastnictví online | 50 CZK | 5 minut |
| ISIR (insolvenční rejstřík) | zdarma | 5 minut |
| Centrální evidence exekucí | 60 CZK | 10 minut |
| Technická inspekce | 5 000–15 000 CZK | 2–4 hodiny |
| Energetický štítek (PENB) | 4 000–10 000 CZK | 1–2 týdny |
| Právní prověrka (advokát) | 5 000–15 000 CZK | 3–7 dní |
| Odhad ceny (znalecký posudek) | 3 000–8 000 CZK | 3–10 dní |
Celkově: 17 000–48 000 CZK a 2–3 týdny. U nemovitosti za 5–10 milionů je to zlomek procenta kupní ceny. A může vás ochránit před ztrátou, která je stokrát vyšší.
Náš kontrolní seznam — stručně
Pro ty, kteří chtějí mít všechno na jednom místě:
- Stáhnout list vlastnictví — zkontrolovat oddíly A, B, C, D
- Ověřit plomby a probíhající řízení na katastru
- Prověřit prodávajícího v ISIR a centrální evidenci exekucí
- Objednat technickou inspekci nemovitosti
- Vyžádat si energetický štítek (PENB)
- Získat účetní závěrku a zápisy ze schůzí SVJ
- Ověřit stavební povolení a kolaudaci
- Navštívit okolí ve různých denních dobách
- Porovnat cenu s trhem a nechat zpracovat odhad
- Nechat smlouvy zkontrolovat nezávislým právníkem
Často kladené otázky
Můžu si provést kontroly sám, nebo potřebuji odborníka?
Kontroly 1–3 a 8 zvládnete sami bez problémů — jde o veřejné databáze a osobní prohlídku. Technická inspekce (4) vyžaduje odborníka. Právní prověrku (10) tež doporučujeme svěřit advokátovi. Zbytek závisí na vašich znalostech — ale investice 15 000 CZK do právníka a technika vám může ušetřit statisíce.
Jak dlouho před podpisem kupní smlouvy začínat s prověrkami?
Ideálně ihned po první vážné prohlídce. Některé kontroly (LV, ISIR, exekuce) trvají minuty. Technická inspekce a právní audit zabere 1–3 týdny. Celkově počítejte s 2–3 týdny před podpisem.
Co dělat, když najdu problém?
Závisí na závažnosti. Drobná věcná břemena (například právo cesty) nemusí být důvod neodkládat koupi — jen si je zohledněte v ceně. Exekuce, insolvence nebo vážné technické vady jsou důvody k odstoupení. Vždy konzultujte s právníkem.
Prodávající odmítá poskytnout zápisy ze schůzí SVJ — je to normální?
Ne. Je to červená vlajka. Zápisy ze schůzí SVJ jsou dokumenty, které má každý vlastník právo získat. Pokud prodávající odmítá, má k tomu důvod — a ten důvod většinou není ve váš prospěch. Trvejte na tom, nebo oslovte přímo předsedu SVJ.
Platí tyto kontroly i při koupi novostavby od developera?
Většina ano, i když v upravené podobě. U novostavby neřešíte SVJ (to se teprve zakládá), ale řešíte: kolaudaci, smlouvu o budoucí kupní smlouvě, finanční zdraví developera, a zda projekt odpovídá stavebnímu povolení. Developer není automaticky důvěryhodný — i velké firmy občas narazily na problémy.
Autor
Emil Sekyra
