Hrubá výnosnost 3,5 % zní skvěle — dokud nezačnete počítat daně, opravy, neobsazenost a správce. Rozebereme, jak se dopočítat k reálnému číslu, a ukážeme pětiletý case study investičního bytu na Smíchově.
3,5 % hrubé výnosnosti. Zní to dobře — ale kolik vám opravdu zůstane?
Každý druhý klient, který za mnou v posledním roce přišel, měl v ruce jednoduchou kalkulaci: „Koupím byt za šest milionů, pronajmu za dvacet tisíc měsíčně, to je 4 % ročně." Na papíře to sedí. V realitě je to jako počítat zisk restaurace bez nákladů na suroviny.
Pražský nájemní trh je v roce 2026 napjatý jako struna — míra neobsazenosti se pohybuje kolem 1–2,5 % (zdroj: Investropa, leden 2026), průměrná doba obsazení volného bytu je 15–25 dnů a čekací listiny u některých novostaveb nejsou výjimkou. To jsou parametry, o kterých investoři v západní Evropě mohou jen snít. Ale mezi „trh je silný" a „investice se vyplatí" je propast plná položek, které musíte znát.
Hrubá vs. čistá výnosnost — proč je rozdíl tak zásadní
Tyhle dva pojmy jsou základ, který spousta lidí hází do jednoho pytle. A to je chyba, která stojí peníze.
Hrubá výnosnost (gross yield)
Nejjednodušší kalkulace:
Hrubá výnosnost = (roční nájemné / celková pořizovací cena) x 100
Příklad: Byt koupen za 5 500 000 Kč, měsíční nájem 18 000 Kč. Roční nájemné: 216 000 Kč. Hrubá výnosnost: 216 000 / 5 500 000 = 3,93 %
V Praze se hrubá výnosnost v Q4 2025 pohybovala v rozmezí 3,44–3,59 % v průměru, v lepších lokalitách 4,0–5,3 % (zdroj: Global Property Guide, Q4 2025). To není špatné — ale je to číslo před odečtem všeho, co vás pronájem stojí.
Čistá výnosnost (net yield)
Tady začíná pravda:
Čistá výnosnost = ((roční nájemné - roční náklady) / (pořizovací cena + vedlejší náklady)) x 100
A těch nákladů není málo.
Co všechno musíte započítat: Náklady pronajímatele od A do Z
Rozeberme si reálný rozpočet u bytu 2+kk za 5 500 000 Kč s měsíčním nájemným 18 000 Kč:
| Položka | Roční částka | Poznámka |
|---|---|---|
| Fond oprav (SVJ) | 12 000–24 000 Kč | Záleží na stáří domu a SVJ |
| Pojištění nemovitosti | 3 000–6 000 Kč | Povinné, pokud máte hypotéku |
| Daň z nemovitých věcí | 1 500–4 000 Kč | Od 2026 indexovaná k inflaci (zdroj: Pexpats.com) |
| Drobné opravy a údržba | 10 000–25 000 Kč | Průměrně 1–2 % z hodnoty ročně |
| Správa nemovitosti | 0–36 000 Kč | Pokud používáte správce (10–15 % z nájmu) |
| Neobsazenost | 9 000–18 000 Kč | 0,5–1 měsíc ročně i při 1–2,5% vacancy |
| Daň z příjmu | viz sekce daně | Závisí na zvoleném režimu |
| Právní náklady | 2 000–5 000 Kč | Nájemní smlouva, případně řešení sporů |
| Celkem (bez daně z příjmu) | 37 500–118 000 Kč | |
Počítejme se středními hodnotami: roční náklady 65 000 Kč (bez daně z příjmu).
Čistá výnosnost před zdaněním: (216 000 - 65 000) / 5 700 000 = 2,65 %
(Pořizovací cena 5 500 000 + vedlejší náklady cca 200 000 = 5 700 000 Kč)
To už je úplně jiné číslo než těch původních 3,93 %. A to jsme ještě nepočítali daň.
Krátkodobý vs. dlouhodobý pronájem — co se vyplatí víc
Tohle je otázka, kterou slyší každý realitní makléř v Praze minimálně jednou týdně. Porovnejme:
Dlouhodobý pronájem
- Průměrné nájemné 2+kk v Praze: cca 21 500 Kč/měsíc (zdroj: Investropa, leden 2026)
- Obsazenost: 95–99 % ročně
- Administrativa: minimální — jedna smlouva, stabilní příjem
- Rizika: neplatící nájemník (v ČR těžko se zbavit), opotřebení bytu
- Daň: standardní příjem z pronájmu (paragraf 9)
Krátkodobý pronájem (Airbnb a podobné)
- Potenciální příjem: 25 000–40 000 Kč/měsíc při dobré obsazenosti
- Reálná obsazenost: 55–75 % v Praze (sezónní výkyvy)
- Náklady: úklid (500–1 500 Kč/turnover), poplatky platformám (3–15 %), energie, praní, komunikace s hosty
- Regulace: Praha 1 a další centrální části zpřísňují pravidla, v některých domech SVJ krátkodobý pronájem zakázalo
- Daň: živnost nebo obchodní činnost — jiné daňové režimy
Realistické porovnání (byt 2+kk, Praha 5):
| Dlouhodobý | Krátkodobý | |
| Hrubé příjmy/rok | 258 000 Kč | 324 000 Kč |
| Provozní náklady/rok | 65 000 Kč | 145 000 Kč |
| Čistý příjem před daní | 193 000 Kč | 179 000 Kč |
| Čas investora | Minimální | 10–20 hodin/měsíc |
Překvapení? Krátkodobý pronájem vynáší víc hrubě, ale po odečtu nákladů a času často vychází hůře. Samozřejmě, existují výjimky — unikátní byty v turistických zónách nebo servisované apartmány s profesionální správou. Ale pro běžného investora s jedním či dvěma byty? Dlouhodobý pronájem je jistější a pohodlnější.
Průměrné nájemné v Praze podle čtvrtí a dispozic
Tohle jsou čísla, se kterými můžete počítat (Q1 2026):
Podle čtvrtí (Kč/m2/měsíc)
| Čtvrť | Nájem/m2 | Trend Q3 2025 |
|---|---|---|
| Praha 2 (Vinohrady) | ~495 Kč | stabilní |
| Praha 1 (centrum) | ~485 Kč | stabilní |
| Praha 7 (Holešovice) | ~480 Kč | rostoucí |
| Praha 3 (Žižkov) | ~460 Kč | rostoucí |
| Praha 9 (Vysočany) | 456 Kč | +4,6 % QoQ |
| Praha 8 (Karlín) | ~450 Kč | rostoucí |
| Praha 6 (Dejvice) | 449 Kč | +7,7 % QoQ |
| Praha 4 (Nusle) | 446 Kč | +6,2 % QoQ |
| Praha 5 (Smíchov) | ~440 Kč | stabilní |
| Praha 10 (Vršovice) | ~420 Kč | stabilní |
(zdroj: Deloitte Rent Index, Investropa, realityvencovsky.cz, Q3 2025 – Q1 2026)
Podle dispozice (průměrné měsíční nájemné, Praha)
| Dispozice | Průměrná velikost | Měsíční nájem |
|---|---|---|
| 1+kk | ~30 m2 | 14 000 Kč |
| 2+kk | ~45 m2 | 21 500 Kč |
| 3+kk | ~65 m2 | 31 000 Kč |
(zdroj: Investropa, leden 2026)
Klíčový insight: Malé byty (pod 25 m2) mají nejvyšší nájem na metr čtvereční — až 600 Kč/m2. Velké byty (nad 96 m2) průměrně jen 304 Kč/m2 (zdroj: Deloitte Rent Index). Z hlediska čisté výnosnosti jsou garsonky a malé dvoupokojovky králem nájemního trhu.
Danění příjmů z pronájmu: Co musíte vědět
V Česku máte dvě možnosti, jak danit příjmy z pronájmu:
Varianta A: Paušální výdaje (30 %)
Nejjednodušší cesta. Od hrubého nájmu odečtete 30 % jako paušální výdaje (maximálně 600 000 Kč, což odpovídá příjmu 2 000 000 Kč), a ze zbytku zaplatíte daň z příjmu 15 % (zdroj: Idealninajemce.cz, 2026).
Příklad:
- Roční nájemné: 216 000 Kč
- Paušální výdaje (30 %): 64 800 Kč
- Základ daně: 151 200 Kč
- Daň 15 %: 22 680 Kč
- Sociální a zdravotní pojištění: 0 Kč (příjem z pronájmu dle par. 9 nepodléhá odvodům)
Varianta B: Skutečné výdaje
Pokud vaše reálné náklady přesahují 30 % nájmu, vyplatí se dokladovat skutečné výdaje. Hlavní výhoda: můžete uplatnit odpisy nemovitosti.
Příklad se skutečnými výdaji a odpisy:
- Roční nájemné: 216 000 Kč
- Skutečné výdaje: 65 000 Kč (fond oprav, pojištění, opravy, správce)
- Odpisy nemovitosti (30 let, rovnoměrné): cca 120 000–180 000 Kč (podle vstupní ceny)
- Základ daně: 216 000 - 65 000 - 150 000 = 1 000 Kč (nebo nulový základ, pokud náklady převyšují příjem)
Teoreticky můžete mít nulovou daň. V praxi to ale znamená vést podrobnou evidenci, schovat každý účet a počítat s tím, že při budoucím prodeji se odpisy „vrátí" do základu daně z prodeje. Není to pro každého — doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem, ne s kamarádem u piva.
Důležité: Příjem z pronájmu podle paragrafu 9 zákona o dani z příjmu nepodléhá sociálnímu ani zdravotnímu pojištění. To je výrazná výhoda oproti podnikání.
Case study: Investiční byt na Smíchově — pětiletý přehled
Jeden z našich klientů koupil v roce 2021 byt 2+kk (52 m2) na Smíchově, blízko metra Anděl. Jak se mu investice vyvíjela:
Základní parametry (2021)
- Pořizovací cena: 4 200 000 Kč
- Vedlejší náklady (právník, daň, poplatky): 130 000 Kč
- Celková investice: 4 330 000 Kč
- Financování: 50 % vlastní (2 100 000 Kč), 50 % hypotéka (sazba 2,8 %, fixace 5 let)
- Měsíční splátka hypotéky: 8 700 Kč
Výnosy z pronájmu (2021–2025)
| Rok | Měsíční nájem | Obsazenost | Roční příjem |
|---|---|---|---|
| 2021 | 15 500 Kč | 11 měsíců | 170 500 Kč |
| 2022 | 16 000 Kč | 12 měsíců | 192 000 Kč |
| 2023 | 17 500 Kč | 11,5 měsíce | 201 250 Kč |
| 2024 | 19 000 Kč | 12 měsíců | 228 000 Kč |
| 2025 | 20 500 Kč | 12 měsíců | 246 000 Kč |
| Celkem | |||
| 1 037 750 Kč |
Nájemné rostlo každý rok o 6–10 %, což odráželo dynamiku pražského trhu. Neobsazenost byla minimální — v Praze 5 je velká poptávka po 2+kk kvůli blízkosti metra a občanské vybavenosti.
Náklady (pětiletý souhrn)
| Položka | Celkem za 5 let |
|---|---|
| Splátky hypotéky | 522 000 Kč |
| Fond oprav SVJ | 78 000 Kč |
| Pojištění | 22 000 Kč |
| Daň z nemovitosti | 11 000 Kč |
| Opravy a údržba (včetně nové kuchyňské linky v 2023) | 85 000 Kč |
| Daň z příjmu (paušální výdaje) | 87 000 Kč |
| Celkové náklady | 805 000 Kč |
Zhodnocení
- Čistý příjem z nájmu za 5 let: 1 037 750 - 805 000 = 232 750 Kč
- Zhodnocení nemovitosti: Průměrná cena na Smíchově vzrostla z cca 130 000 na 178 300 Kč/m2 (zdroj: e15.cz, Q3 2025) = nárůst o ~37 %. Odhadní cena bytu v 2025: cca 5 750 000 Kč.
- Kapitálový zisk: 5 750 000 - 4 200 000 = 1 550 000 Kč (nerealizovaný)
- Zbytek jistiny hypotéky: cca 1 700 000 Kč
- Čisté jmění investora v nemovitosti: 5 750 000 - 1 700 000 = 4 050 000 Kč (původní vklad byl 2 100 000 + 130 000 = 2 230 000 Kč)
Celkový výnos za 5 let: (4 050 000 - 2 230 000 + 232 750) / 2 230 000 = 92 %, čili přibližně 14 % ročně (včetně zhodnocení). Bez kapitálového zisku z nemovitosti samotné je čistý nájemní výnos kolem 2,1 % ročně z celkové investice — to není závratné, ale kombinace s růstem cen dělá z pražských nemovitostí solidní investici.
Poučení z této investice
- Lokace u metra je alfa a omega. Smíchov/Anděl — tři minuty od metra B — zajistil plnou obsazenost.
- Nízká fixace v 2021 pomohla. Splátka 8 700 Kč při nájmu 15 500–20 500 Kč dala pozitivní cash flow od prvního dne.
- Opravy přijdou vždy. Kuchyňská linka v roce 2023 stála 45 000 Kč, ale umožnila zvýšit nájem o 1 500 Kč měsíčně — návratnost do 30 měsíců.
- Daňový režim matters. Klient používal paušální výdaje — jednoduché, ale při nižším nájmu by se skutečné výdaje s odpisy vyplatily více.
Na co si dát pozor: Pět rizik, která investoři podcenují
1. Problém s neplatičem. V Česku je vystěhování nájemníka dlouhý a nákladný proces. Průměrně 3–6 měsíců, v extrémních případech rok. Řešení: důkladná prověrka nájemníka (registr dlužníků, reference) a kauce minimálně dva nájmy.
2. Nová pravidla ČNB od dubna 2026. LTV 70 % a DTI 7 pro investiční hypotéky znamenají vyšší vlastní vklad (zdroj: ČNB). Pokud plánujete financovat investici hypotékou, počítejte s minimálně 30 % vlastních zdrojů.
3. Daň z nemovitosti roste. Od roku 2026 se daň z nemovitých věcí automaticky indexuje k inflaci (zdroj: Pexpats.com). Při inflaci 3 % to za 10 let znamená nárůst daně o třetinu.
4. Regulace krátkodobého pronájmu. Praha postupně zpřísňuje. Některá SVJ zakazují krátkodobý pronájem ve stanovách — ověřujte před koupí.
5. Úroky z hypotéky. Kdo financoval investici v 2021–2022 při sazbách 2–3 %, bude v 2026–2027 refinancovat za 4,5–5 %. To výrazně mění cash flow kalkulaci. Doporučujeme dělat stress test: vydrží investice i při sazbě 6 %?
Kde v Praze hledat nejlepší výnosy
Na základě aktuálních dat (Q4 2025 – Q1 2026):
| Lokalita | Hrubá výnosnost | Důvod |
|---|---|---|
| Praha 9 (Vysočany, Prosek) | ~4,0 % | Nižší pořizovací cena, rostoucí nájemné, novostavby |
| Praha 10 (Vršovice) | ~3,7 % | Přístupná cena 158 000 Kč/m2, gentrifikace |
| Praha 4 (Nusle, Pankrác) | ~3,7 % | Největší čtvrť, stabilní poptávka, budoucí metro D |
| Praha 8 (Karlín) | ~3,5 % | Vysoký nájem, ale i vysoká pořizovací cena |
| Praha 7 (Holešovice) | ~3,0–3,2 % | Ceny vyletěly (+25 % YoY), nájemné nestačí tempu |
| Praha 2 (Vinohrady) | ~2,8–3,0 % | Prémiová cena, nájemné nevykompenzuje investici |
(zdroj: Global Property Guide, Investropa, vlastní kalkulace na základě e15.cz a Deloitte Rent Index)
Naše doporučení: Nejvyšší výnosnost není automaticky nejlepší investice. Praha 9 má 4 % yield, ale Praha 7 má 25% roční růst cen (zdroj: Echo24, e15.cz, Q3 2025). Chcete měsíční příjem, nebo dlouhodobé zhodnocení? Správná odpověď je obojí — a proto je výběr lokality tak důležitý.
Často kladené dotazy
Jaký byt je nejlepší pro investici do pronájmu?
Podle dat i naší zkušenosti: 2+kk o výměře 40–55 m2 v dosahu MHD. Nabízí nejlepší poměr pořizovací ceny a nájemného, vyšší nájem na m2 než velké byty a stabilní poptávku ze strany mladých profesionálů a párů. Garsonky (1+kk) mají ještě vyšší výnosnost na m2, ale užší cílovou skupinu.
Kolik vlastního kapitálu potřebuji na investiční byt?
Od dubna 2026 minimálně 30 % pořizovací ceny (LTV 70 % pro investiční hypotéky, zdroj: ČNB). Plus vedlejší náklady — reálně 33–35 %. U bytu za 5 milionů to je minimálně 1 650 000–1 750 000 Kč z vlastního. Bezpečnější je mít 40 %, což dává lepší sazbu a komfortnější cash flow.
Vyplatí se správce nemovitosti, nebo pronajímat sám?
Správce si typicky účtuje 10–15 % z nájmu (zdroj: Bohemianestates.com). U jednoho bytu s nájemným 20 000 Kč to je 2 000–3 000 Kč měsíčně. Pokud bydlíte v Praze, máte čas a nevadí vám občasný telefonát o tekoucím kohoutku, zvládnete to sami. Pokud máte více bytů, bydlíte mimo Prahu nebo nechcete řešit provozní starosti — správce se vyplatí. Našim klientům pomáháme s výběrem správců i nájemníků.
Jak dlouho trvá, než se investice do pronájmu „zaplatí"?
Závisí na strategii. Čistý nájemní výnos (2–3 % ročně) by sám o sobě znamenal návratnost 30–50 let. Ale to je zavádějící číslo — nemovitost v Praze rostla v posledních 10 letech o přibližně 120–180 % (zdroj: Prague Daily News). Reálná návratnost kombinující nájemní příjem a zhodnocení je typicky 7–12 let při financování hypotékou. Klíčové je pozitivní měsíční cash flow — nájem musí pokrýt splátku, náklady a ještě něco navíc.
Mám investovat do starého bytu nebo novostavby?
Starší byt nabízí nižší pořizovací cenu a často lepší lokaci (některé centrální čtvrti nemají novostavby). Novostavba má nižší náklady na údržbu a modernější standard, který umožňuje vyšší nájem. Z čísel: novostavby mají cca o 15–20 % vyšší nájemné na m2, ale o 30–40 % vyšší pořizovací cenu. Čistá výnosnost je proto často srovnatelná — rozhoduje spíš lokace a stav konkrétního bytu než samotné stáří.
Autor
Emil Sekyra
