Banky vám nepůjčí tolik, kolik byste chtěli, ale tolik, kolik si podle jejich modelů můžete dovolit. Rozebereme ukazatele DTI, DSTI a LTV, projdeme modelové situace pro single i páry a ukážeme skryté náklady, o kterých se raději nemluví.
80 000 Kč čistých měsíčně — a banka vám půjčí míň, než čekáte
Přijdete do banky s pocitem, že vaše příjmy na slušnou hypotéku určitě stačí. Vyděláváte osmdesát tisíc, chcete byt za šest milionů, dvacet procent dáte z vlastního — kde je problém? Problém je v tom, že banka nepočítá s vaším pocitem, ale se třemi ukazateli, které vám možná nikdo pořádně nevysvětlil. A právě ty rozhodují o tom, jestli odejdete s úvěrem, nebo s pokrčením ramen.
Než se ale vrhneme na čísla, zkuste si nejprve projít výpočet sami. Hypoteční kalkulačka vám pomůže odhadnout měsíční splátku a maximální výši úvěru ještě předtím, než vstoupíte do banky. V roce 2026 se průměrná hypoteční sazba pohybuje kolem 4,5–4,9 % p.a. (zdroj: Swiss Life Hypoindex), což u šestimilionového úvěru na 30 let znamená měsíční splátku zhruba 27 500 Kč. Zdá se to zvládnutelné? Možná. Ale pojďme se podívat, co všechno do toho vstupuje.
Hypoteční kalkulačka: Tři písmena, která rozhodují o vašem úvěru (LTV, DTI a DSTI)
LTV — Loan to Value (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti)
Tohle je ten nejznámější ukazatel. Říká, kolik procent z odhadní ceny nemovitosti vám banka půjčí.
Aktuální limity ČNB (platné od 2026):
- Vlastní bydlení: maximálně 80 % hodnoty nemovitosti
- Žadatelé do 36 let: až 90 % (banka může, ale nemusí)
- Investiční nemovitosti (od 1. dubna 2026): maximálně 70 % (zdroj: ČNB, tisková zpráva)
Prakticky to znamená: kupujete byt za 6 000 000 Kč? Minimálně 1 200 000 Kč musíte mít naspořeno z vlastních zdrojů. A to ještě nepočítáme poplatky, daň, odhad a další náklady (o těch později).
DTI — Debt to Income (dluh vůči příjmu)
Ukazatel DTI říká, kolik vašich ročních čistých příjmů může činit celkový dluh. V současnosti ČNB nestanovuje závazný limit pro vlastní bydlení, ale banky většinou používají doporučený osminásobek čistého ročního příjmu (pro žadatele do 36 let devítinásobek).
Příklad: Čistý měsíční příjem 60 000 Kč = roční příjem 720 000 Kč. Maximální dluh podle DTI 8 = 5 760 000 Kč. Pokud už máte spotřebitelský úvěr na 300 000 Kč, musíte jej odečíst — maximální hypotéka klesne na 5 460 000 Kč.
Pro investiční hypotéky od dubna 2026: DTI limit 7 (zdroj: ČNB). To znamená, že tentýž člověk by si na investiční byt mohl půjčit maximálně 4 740 000 Kč (7 × 720 000 minus existující dluhy).
DSTI — Debt Service to Income (zatížení splátkami)
DSTI určuje, jaký podíl čistého měsíčního příjmu mohou zabrat všechny měsíční splátky dohromady. ČNB v současnosti tento ukazatel pro hypotéky na vlastní bydlení nereaktivovala, ale banky jej interně používají.
Běžně používané limity:
- Standardní žadatel: 40–45 % čistého měsíčního příjmu
- Žadatel do 36 let: až 50 %
Příjem 60 000 Kč měsíčně? Všechny splátky (hypotéka + spotřebáky + kreditka) by neměly přesáhnout 24 000–27 000 Kč.
Kolik vlastních peněz opravdu potřebujete
Popravdě — samotných 20 % z ceny bytu nestačí. Tady je reálný rozpočet při koupi bytu za 6 000 000 Kč:
| Položka | Částka |
|---|---|
| Vlastní zdroje (20 % z ceny) | 1 200 000 Kč |
| Odhad nemovitosti | 4 400–6 000 Kč |
| Návrh na vklad do katastru | 2 000 Kč |
| Právní služby (kupní smlouva, advokátní úschova) | 15 000–35 000 Kč |
| Pojištění nemovitosti (ročně) | 3 000–6 000 Kč |
| Daň z nemovitých věcí (ročně) | 1 500–5 000 Kč |
| Provize realitní kanceláři (pokud platí kupující) | 0–180 000 Kč |
| Stěhování, drobné úpravy | 20 000–50 000 Kč |
| Celkem navíc k vlastním zdrojům | 46 000–280 000 Kč |
(zdroj: Usetreno.cz, Moneta Bank, Česká spořitelna — poplatky bank 2026)
Naše doporučení? Počítejte s vlastními zdroji alespoň 1 400 000–1 500 000 Kč při koupi bytu za 6 milionů. Kdo jde do nuly, bude mít problém už při první neplánované opravě.
Modelové situace: Kolik si reálně půjčíte
Situace 1: Single — mladý profesionál, 32 let
- Čistý měsíční příjem: 55 000 Kč
- Stávající dluhy: 0 Kč
- Naspory: 900 000 Kč
Kalkulace:
- DTI limit (8×): 55 000 × 12 × 8 = 5 280 000 Kč
- LTV 90 % (do 36 let): byt až za 10 000 000 Kč s 10 % vlastním vkladem
- DSTI limit (50 %): max splátka 27 500 Kč — při sazbě 4,7 % a 30 letech = úvěr cca 5 100 000 Kč
- Reálně dosažitelná hypotéka: cca 4 500 000–5 000 000 Kč (omezené nasporami na 900 000 Kč)
Byt, který si může dovolit: 2+kk v Praze 9 (Vysočany) nebo 1+kk na Žižkově. Cena okolo 5–5,5 milionu. Přitom v Praze 9 se průměrná cena pohybuje kolem 160 600 Kč/m² (zdroj: e15.cz, Q3 2025). Využijte naši kalkulačku pro vlastní výpočet na základě vašich příjmů.
Situace 2: Pár — společný příjem
- Společný čistý měsíční příjem: 95 000 Kč (55 000 + 40 000)
- Stávající dluhy: leasing 5 000 Kč/měsíc
- Naspory: 1 800 000 Kč
Kalkulace:
- DTI limit (8×): 95 000 × 12 × 8 = 9 120 000 Kč, minus leasing (zbývá cca 180 000 Kč) = 8 940 000 Kč
- DSTI limit (45 %): max celkové splátky 42 750 Kč minus leasing 5 000 = 37 750 Kč na hypotéku — při sazbě 4,7 % = úvěr cca 6 800 000 Kč
- LTV 80 %: při vlastních zdrojích 1 800 000 Kč = byt až za 9 000 000 Kč
- Reálná hypotéka: 6 500 000–7 000 000 Kč
Byt: 3+kk na Smíchově nebo ve Vršovicích. Nebo prostornější 2+kk na Vinohradech.
Situace 3: Rodina s jedním dítětem
- Společný čistý příjem: 80 000 Kč (jeden partner částečný úvazek)
- Stávající dluhy: 0 Kč
- Naspory: 2 200 000 Kč
Kalkulace:
- DTI limit (8×): 7 680 000 Kč
- DSTI limit (40 %): max splátka 32 000 Kč = úvěr cca 5 800 000 Kč
- LTV 80 %: při nasporách 2 200 000 = byt až za 11 000 000 Kč
- Reálná hypotéka: 5 500 000–6 000 000 Kč (DSTI je limitující faktor)
Banka u rodin počítá i s životními náklady na děti — to limitující DSTI je tu klíčové.
Skryté náklady hypotéky, o kterých banky rády mlčí
Tohle je přesně ta část, kde se spousta lidí nechá nachytat.
1. RPSN vs. úroková sazba Banka vám nabídne sazbu 4,5 %, ale RPSN (roční procentní sazba nákladů) bude 4,8–5,1 %. Ten rozdíl jsou poplatky — za zpracování, vedení účtu, odhad. U šestimilionové hypotéky na 30 let je rozdíl mezi 4,5 % a 4,8 % přes 150 000 Kč za celou dobu splácení.
2. Pojištění nemovitosti Banka jej vyžaduje po celou dobu úvěru. Ročně 3 000–8 000 Kč. Za 30 let to je 90 000–240 000 Kč. Banka vám často „nabídne" své pojištění, které bývá dražší než to, co sežene nezávislý makléř.
3. Pojištění schopnosti splácet Není povinné ze zákona, ale některé banky jej požadují nebo za něj dají lepší sazbu. Měsíčně 200–800 Kč (zdroj: Finance.cz). Spočítejte si, co vás víc stojí — pojištění, nebo vyšší sazba.
4. Poplatek za předčasné splacení mimo fixaci Chcete splatit hypotéku dřív? Mimo konec fixačního období si banka může účtovat až desítky procent z mimořádné splátky (zdroj: Hypoking.cz). To je oříšek, na který se často zapomíná.
5. Návrh na vklad a návrh na výmaz zástavního práva Dohromady 4 000–6 000 Kč. Maličkost, ale i ta se počítá.
Jak zlepšit svou bonitu před žádostí o hypotéku
Tady je pět věcí, které můžete udělat ještě před tím, než si sednete s bankéřem:
- Splaťte nebo konsolidujte drobné úvěry. Kreditní karta s limitem 50 000 Kč, kterou nepoužíváte? Banka ji počítá jako potenciální dluh. Zrušte ji.
- Stabilizujte příjem. Pokud jste OSVČ, mít za sebou dva celé daňové roky s konzistentním příjmem je základ. Banky u OSVČ průměrují, a pokud měl minulý rok hluchý měsíc, pozná se to.
- Nastřete více než minimum. Vlastní zdroje 25–30 % místo povinných 20 % vám mohou přinést lepší sazbu. Některé banky dají až 0,2–0,3 % slevu při nižším LTV.
- Zajistěte spolurůčitele. Rodiče s nemovitostí bez zástavy? Doplňková záruka může významně zlepšit podmínky.
- Neměňte práci 3 měsíce před žádostí. Banky chtějí vidět stabilitu. Zkušební doba = problém.
Srovnání bank: Kde jsou nejlepší podmínky v roce 2026
Trh je konkurenční a podmínky se mění měsíc od měsíce. Obecný přehled (platný k únoru 2026):
| Banka | Orientační sazba (5Y fix) | Poplatek za odhad | Poznámka |
|---|---|---|---|
| Hypoteční banka | od 4,29 % | 4 400–5 400 Kč | Současná jednička na trhu co do objemu |
| Komerční banka | od 4,39 % | 0 Kč (v balíčku) | Bez poplatku za zpracování |
| ČSOB | od 4,49 % | 3 500 Kč | Silná u refinancování |
| Moneta | od 4,59 % | 3 000 Kč | Rychlé schvalování |
| UniCredit | od 4,39 % | 4 000 Kč | Flexibilní mimořádné splátky |
| Raiffeisenbank | od 4,49 % | 4 500 Kč | Dobré podmínky pro mladé klienty |
(zdroj: srovnávače bank, únorové nabídky 2026 — sazby jsou orientační a závisí na individuálním posouzení)
Důležité: Nejnižší sazba neznamená nejlevnější hypotéku. Porovnávejte RPSN, ne jen úrok. A nepodepisujte nic, co jste si nechali propočítat jen u jedné banky. My v Hašek & Partners běžně doporučujeme klientům konzultaci s nezávislým hypotečním poradcem — ušetří to tisíce korun a spoustu nervů. Naše hypoteční kalkulačka vám dá první orientační číslo, ale individuální posouzení je nenahraditelné.
Konkrétní příklad: Byt 3+kk za 8 000 000 Kč
Přejděme k číslům. Pár, společný čistý příjem 100 000 Kč měsíčně, naspory 2 000 000 Kč, bez dalších dluhů.
Parametry úvěru:
- Cena bytu: 8 000 000 Kč
- Vlastní zdroje: 2 000 000 Kč (25 % — pod LTV 80 %)
- Výše úvěru: 6 000 000 Kč
- Úroková sazba: 4,6 % (fixace 5 let)
- Doba splácení: 30 let
Měsíční splátka: 30 780 Kč
DSTI: 30 780 / 100 000 = 30,8 % — v pořádku (limit 40–45 %). DTI: 6 000 000 / (100 000 × 12) = 5,0 — v pořádku (limit 8).
Celkové náklady úvěru za 30 let:
- Celkem zaplaceno: 30 780 × 360 = 11 080 800 Kč
- Z toho úroky: 5 080 800 Kč
- Plus poplatky a pojištění: cca 250 000–350 000 Kč
- Celková cena bytu včetně financování: přibližně 13 500 000–13 700 000 Kč
To číslo často lidi šokuje. Byt za osm milionů vás ve finále stojí skoro čtrnáct. Proto jsou vlastní zdroje tak důležité — každá koruna navíc snižuje celkové náklady.
Co dělat, když vám banka řekne ne
Nestává se to zřídka. Ale není to konec světa.
- Zkuste jinou banku. Každá má jiné algoritmy. Co jedna zamítne, druhá schválí.
- Najděte spolurůčitele. Rodiče, sourozenec, partner.
- Snižte požadavek. Menší byt, jiná čtvrť. Praha 10 (158 000 Kč/m²) vs. Praha 2 (224 900 Kč/m²) — to je rozdíl 40 % v ceně za m² (zdroj: e15.cz, Q3 2025).
- Počkejte a spořte. Každý další procento vlastních zdrojů pomáhá.
- Poraďte se s nezávislým poradcem. Vidí nabídky všech bank a často najde cestu, kterou byste sami neobjevili.
Často kladené dotazy
Kolik může být měsíční splátka hypotéky v roce 2026?
Při průměrné sazbě 4,6 % a splácení 30 let je měsíční splátka na každý milion úvěru přibližně 5 130 Kč. Byt za 6 milionů s 20 % vkladem (úvěr 4,8 mil.) vychází na zhruba 24 600 Kč měsíčně. U bytu za 8 milionů s 25 % vkladem (úvěr 6 mil.) to je kolem 30 800 Kč. Přesná splátka záleží na individuálních podmínkách banky — pro orientační výpočet využijte hypoteční kalkulačku.
Vyplatí se kratší fixace nebo delší?
V současném prostředí, kdy sazby kolísají v pásmu 4,5–5,0 % a výrazný pokles se neočekává (zdroj: CBA Hypomonitor), bývá pětiletá fixace rozumným kompromisem. Kratší fixace (1–3 roky) dávají smysl, pokud sazby klesají — ale ČNB v roce 2026 spíše stagnuje či mírně zpřísňuje (zdroj: ČNB). Delší fixace (7–10 let) přináší jistotu, ale často za vyšší sazbu.
Jsou podmínky pro investiční hypotéku hodně jiné?
Ano, od 1. dubna 2026 výrazně. ČNB zpřísňuje pravidla pro investiční hypotéky (3. a další nemovitost nebo účel pronájem): LTV maximálně 70 % (místo 80 %) a DTI maximálně 7 (místo 8). To znamená vyšší vlastní vklad a nižší maximální úvěr. Investiční hypotéky, které překračovaly tyto limity, tvořily přibližně 9 % nových hypotečních úvěrů (zdroj: CBA Hypomonitor). Pokud plánujete investiční koupi, je rozumné jednat ještě před dubnem.
Mohu si vzít hypotéku jako OSVČ?
Můžete, ale připravte se na přísnější posouzení. Banky většinou berou průměr z posledních dvou daňových přiznání. Pokud využíváte paušální výdaje, banka počítá s nižší základnou — můžete mít totéž nájemné jako zaměstnanec, ale banka vidí méně. Některé banky (Komerční banka, ČSOB) jsou k OSVČ vstřícnější než jiné.
Má smysl čekat na nižší sazby?
Většina analytiků očekává, že sazby v roce 2026 zůstanou v pásmu 4,5–5,0 % (zdroj: e15.cz, bankovní analytici). Dramatické zlevnění hypoték v letech 2026–2027 je nepravděpodobné (zdroj: Kvulibydleni.cz). Zároveň ceny nemovitostí v Praze rostly v roce 2025 o přibližně 9 % (zdroj: Prague Daily News). Čekání na nižší sazbu může znamenat, že zaplatíte více za samotnou nemovitost. Naše zkušenost? Když najdete správný byt ve správné lokalitě, nečekat.
Autor
Emil Sekyra
