Praha 5 prochází největší proměnou ve své moderní historii. Projekt Smíchov City za 35 miliard korun mění bývalé nádraží v novou městskou čtvrť. Průměrná cena bytu dosahuje 178 300 CZK/m2 — a má kam růst. Průvodce pro každého, kdo zvažuje bydlení na Smíchově.
Pivovary, továrny a nákladové nádraží — a teď mrakodrapy
Když se v 60. letech minulého století řeklo „Smíchov", lidé si vybavili komín Staropramenu, rachot vlaků na nákladovém nádraží a dělnické hospody pod Petřínem. Praha 5 byla průmyslová čtvrť. Měla své kouzlo, ale prestižní adresa to nebyla.
Dnes je situace jiná. Na místě bývalého nákladového nádraží roste Smíchov City — jeden z největších urbanistických projektů v moderní české historii. Anděl se proměnil z dopravního uzlu v pulzující centrum s kancelářemi, restauracemi a nočním životem. A ceny nemovitostí tomu odpovídají — průměrná cena za metr čtvereční dosahuje 178 300 CZK (zdroj: e15.cz, realityvencovsky.cz, Q3 2025).
To je víc než Praha 6 (Dejvice, 175 000 CZK/m2) a výrazně víc než Praha 9 (Vysočany, 160 600 CZK/m2). Smíchov už není „ta levnější strana řeky." Je to plnohodnotná městská čtvrť s vlastní identitou.
Historické vrstvy: proč Smíchov není sterilní
Každá pražská čtvrť má příběh. Vinohrady jsou secesní elegance. Žižkov je dělnická rebelie. Karlín je popovodňová renesance. A Smíchov? Smíchov je průmyslová revoluce, která se pomalu překlápí do 21. století.
Pivovarská tradice
Pivovar Staropramen, založený v roce 1869, je dodnes v provozu a zůstává druhou největší pivovarskou značkou v Česku s 15,3% podílem na trhu (zdroj: Pivovary Staropramen). Návštěvnické centrum na Pivovarské ulici je jednou z turistických atrakcí čtvrti. Kolem pivovaru vznikla síť ulic, které si dodnes uchovávají specifický charakter — nižší cihlové domy, úzké chodníky, spousta malých obchodů.
Filmové Barrandov
Barrandovské filmové ateliéry, formálně součást Prahy 5, jsou další vrstvou smíchovské identity. Možná si řeknete, že to je daleko od Anděla — ale kulturní vliv barrandovské tradice prosakuje celou čtvrtí. Kavárna, kde se potká scenárista s architektem, není na Smíchově nic neobvyklého.
Anděl — od Moskevského náměstí k Jeanu Nouvelovi
Starší generace si pamatuje stanici „Moskevská." Po sametové revoluci se přejmenovala na Anděl a dopravní křižovatka se začala měnit v komerční centrum. Symbolem se stala skleněná budova od francouzského architekta Jeana Nouvela — budova Anděl City z roku 2000. Od té doby tu vyrostly kanceláře Ericssonu, UniCredit Bank a dalších firem.
Smíchov City: 35 miliard, které mění pravidla hry
Tady je jádro toho, proč se o Smíchově mluví víc než o kterékoli jiné pražské čtvrti.
Smíchov City je developerský projekt skupiny Sekyra Group na 210 000 m2 bývalého nákladového nádraží. Až bude hotov, nabídne skoro 400 000 m2 obytných, kancelářských, obchodních a veřejných prostorů (zdroj: Sekyra Group, IPR Praha).
Časová osa
- 2020 — zahájena stavba severní části (etapa SM1 — kanceláře)
- 2022–2024 — etapa SM2 (kanceláře + rezidenční byty) a SM3 (210 rezidenčních jednotek)
- 2025 — zahájena jižní část, její dominantou bude nová centrála České spořitelny; ČEZ oznámil koupi sídla v projektu
- 2027 — plánované dokončení budov v jižní části
- ~2032 — předpokládané dokončení celého projektu
Privátní investice dosáhnou 35 miliard korun, dalších téměř 15 miliard půjde z veřejných zdrojů na infrastrukturu — silnice, tramvajové tratě, parky (zdroj: praha5.cz, novostavby.com).
Co to znamená pro ceny
Velké developerské projekty typicky zvyšují ceny v širším okolí. Když se Karlín po povodních v roce 2002 začal přestavovat, ceny v okolí Florenc a Křižíkovy vyletěly během deseti let na dvojnásobek. Smíchov City má potenciál mít podobný efekt — s tím rozdílem, že startuje z vyšší úrovně.
Doprava: proč Smíchov patří mezi nejlépe dostupné čtvrti
Praha 5 má v oblasti dopravy něco, co většina jiných čtvrtí závidí — multimodální propojení.
Metro
Linka B (žlutá) obsluhuje stanice Anděl a Smíchovské nádraží. Anděl je jednou z nejvytíženějších stanic v systému. Ze Smíchovského nádraží se dostanete na Florenc za 7 minut, na Můstek za 4 minuty.
Tramvaje
Smíchov je velký tramvajový uzel. Linka 9 vás doveze na Národní třídu, linky 6 a 12 směrem na Barrandov nebo do centra přes Újezd. Přestupy na další linky na Andělu jsou snadné.
Vlak
Smíchovské nádraží nabízí příměstské spojení s okolím Prahy — Radotín, Beroun, Černošice. Pro lidi, kteří pracují v Praze, ale chtějí bydlet „za městem" a dojíždět, je to ideální přestupní bod. A pro obyvatele Smíchova to znamená, že během 25 minut vlačkem jsou na výletě v Českém Krasu.
Auto
Barrandovský most a Strakonická spojují Smíchov s jihem Prahy. Na druhou stranu — doprava přes Anděl bývá ve špičce pomalá. Parkování v rezidenčních zónách je obtížné, modré zóny jsou plné.
Život na Smíchově: víc než jen betonové bloky
Jedna z věcí, které mě na Smíchově osobně překvapily, když jsem tu začal pracovat s klienty, je pestrost toho, co čtvrť nabízí.
Náplavka
Smíchovská náplavka (navazující na tu Rašínovo nábřeží na protějším břehu) je v létě epicentrem pražského streetfoodu, farmářských trhů a kulturních akcí. Sobotní trhy na náplavce jsou pro mnohé Pražáky neodmyslitelný rituál.
Gastronomie
Od klasických českých hospod (U Bílého Lva na Plzeňské) přes moderní bistra (Lokál Hamburk, Soul Bistro) až po asijskou kuchyni v okolí Anděla. Smíchov není gastronomicky jednorozměrný.
Parky a zeleň
Petřín — jedno z nejkrásnějších míst v celé Praze — je doslova za rohem. Z horní části Smíchova je to 10 minut pěšky do petřínských sadů. Kinského zahrada nabízí další oázu klidu. Pro rodiny s dětmi jsou tu hřiště v parku Sacré Coeur.
Školy a občanská vybavenost
Základní školy: ZŠ Plzeňská, ZŠ Na Zlíchově. Gymnázium Na Zatlance patří mezi kvalitní střední školy v Praze. Lékařské ordinace a polikliniky v okolí Anděla pokrývají základní i specializovanou péči.
Nákupy
Obchodní centrum Nový Smíchov (přímo u metra Anděl) je jedno z největších v Praze — Tesco, H&M, Cinema City, desítky dalších obchodů. Pro každodenní nákupy jsou v ulicích Albert, Billa, menší lokální obchody.
Cenová mapa: kde je draho a kde se ještě dá najít příležitost
Praha 5 je rozlehlý obvod a ceny se výrazně liší podle konkrétní lokality:
Premium segment (nad 200 000 CZK/m2)
- Okolí Anděla — novostavby a rekonstruované secesní domy v bezprostřední blízkosti metra
- Hřebenky a okolí Kinského zahrady — vilová čtvrť s výhledy, klidná a zelená
- Smíchov City — nové rezidenční jednotky, developer nabízí ceny odpovídající novostavbě premium segmentu
Střední segment (160 000–200 000 CZK/m2)
- Smíchov „starý" — ulice kolem Plzeňské a Štefánikovy — cihlové domy, charakter, dobrá dostupnost
- Košíře — sousední čtvrť, o něco tišší, stále v docházkové vzdálenosti od Anděla
Přístupnější segment (pod 160 000 CZK/m2)
- Radlice — kopcovitý terén, horší dopravní dostupnost, ale nižší ceny a klidnější prostředí
- Stodůlky, Zličín — okrajové části Prahy 5, skvělé pro rodiny (novostavby, obchodní centra), ale vzdálenější od centra
Pro investory: hrubý nájemní výnos v Praze 5 se pohybuje kolem středního pražského průměru, tedy přibližně 3,4–3,6 % (zdroj: Global Property Guide, Q4 2025). Není to nejlepší výnos v Praze (ten patří Vysočanům s ~4 %), ale kombinace stabilního nájemního příjmu a cenového růstu dělá ze Smíchova atraktivní investiční lokalitu.
Smíchov vs. Karlín vs. Holešovice — tři alternativy
Klienti, kteří zvažují Smíchov, se často ptají na srovnání s dalšími „trendovými" čtvrtěmi. Tady je stručné porovnání:
| Kritérium | Smíchov (Praha 5) | Karlín (Praha 8) | Holešovice (Praha 7) |
|---|---|---|---|
| Cena/m2 | 178 300 CZK | 171 000 CZK | 223 400 CZK |
| Meziroční růst | stabilní | +25 % | +25 % |
| Metro | B (Anděl, Smích. nádr.) | B (Křižíkova, Florenc) | C (Vltavská, Nádr. Holes.) |
| Charakter | Mix starého a nového | Moderní, post-industriální | Trendová, umělecká |
| Velký projekt | Smíchov City (35 mld.) | Rohan City, Invalidovna | Holešovice — brownfieldy |
| Vhodné pro | Rodiny, mladí profes. | IT, startupy, singles | Kreativci, mladí páry |
Zdroje cen: e15.cz, Echo24.cz, Q3 2025
Holešovice jsou aktuálně nejdražší z trojice a meziročně rostly nejrychleji. Karlín má nejnižší vstupní cenu, ale růst o 25 % ročně naznačuje, že to nemusí trvat dlouho. Smíchov je něco mezi — stabilní růst, vysoká kvalita života, a obrovský rozvojový potenciál díky Smíchov City.
Co čekáme v příštích 5 letech
Na základě dat a našich zkušeností s realitním trhem v Praze 5:
Ceny porostou, ale ne explozivně. Smíchov není v počáteční fázi transformace jako Karlín v roce 2005. Je už etablovanou čtvrtí s vysokou základní cenovou hladinou. Očekáváme růst 5–8 % ročně, nikoli 25 % jako v Holešovicích (zdroj: vlastní odhad na základě tržních dat).
Smíchov City změní lokální dynamiku. Až se začnou předávat byty v dalších etapách (SM7, SM8, SM10 — celkem přes 790 jednotek), přibudou tisíce nových rezidentů. To zvýší poptávku po lokálních službách a zlepší občanskou vybavenost, ale také zvýší konkurenci na nájemním trhu.
Dopravní situace se nezhorší. Na rozdíl od některých rozvojových lokalit (Praha 9, kde nová výstavba předbíhá infrastrukturu) má Smíchov výborné základy — metro, vlak, tramvaje. Investice do infrastruktury v rámci Smíchov City (15 miliard CZK z veřejných zdrojů) situaci ještě zlepší.
Praha 5 zůstane mezi TOP 5 pražskými obvody pro bydlení. Kombinace dopravní dostupnosti, kulturního vyžití, zeleně (Petřín, Kinského zahrada) a občanské vybavenosti z ní dělá čtvrť, která funguje pro singles, páry i rodiny.
Pro koho je Smíchov ideální
Na základě našich transakcí v Praze 5:
Mladí profesionálové (25–35) — blízko centra, skvělá doprava, život kolem Anděla, přístup na náplavku. Garsonku nebo 2+kk na Smíchově seženete od 4,5 milionu CZK (starší byt) do 7+ milionů (novostavba).
Páry a mladé rodiny — parky, školy, Nový Smíchov pro nákupy, Petřín na víkend. 3+kk v rozmezí 8–12 milionů CZK podle lokality a stavu.
Investoři — stabilní nájemní poptávka (blízko centra, dobrá doprava, velké firmy v okolí), solidní vyhlídky cenového růstu díky Smíchov City. Investiční 2+kk na dlouhodobý pronájem se pohybuje kolem 6–7,5 milionu CZK.
Komu Smíchov nesedí: Lidem, kteří hledají absolutní klid a vilovou čtvrť (Dejvice, Bubeneč jsou lepší volba). Nebo těm, kdo chtějí nejnižší cenu za metr (Praha 9 nebo Praha 10 nabízí víc za méně peněz).
Často kladené otázky
Vyplatí se kupovat na Smíchově teď, nebo čekat na dokončení Smíchov City?
Čekat se obecně nevyplatí. Ceny v Praze za posledních deset let vzrostly o přibližně 120–180 % (zdroj: Prague Daily News). Smíchov City bude hotov nejdříve kolem roku 2032 — a do té doby ceny v okolí pravděpodobně ještě výrazně vzrostou. Pokud najdete vhodnou nemovitost v rozumné ceně, neřešte timing.
Jak je to s parkovacími zónami na Smíchově?
Většina Smíchova spadá do modré zóny. Rezidenti mají nárok na parkovací oprávnění, ale počet míst je omezený — zvláště v ulicích kolem Anděla. Novostavby (včetně Smíchov City) mají vlastní podzemní parkování, ale to znamená další náklad 500 000–800 000 CZK za garážové stání.
Jaké jsou měsíční náklady na bydlení v 2+kk na Smíchově?
Orientačně pro byt 55 m2: nájemné 21 000–26 000 CZK (nebo hypotéka kolem 23 000 CZK při 80% LTV a sazbě 4,7 %), energie 2 500–4 000 CZK, fond oprav a poplatky SVJ 2 000–3 500 CZK. Celkově počítejte s 25 000–33 000 CZK měsíčně.
Je Smíchov bezpečný?
Ano. Praha 5 patří mezi bezpečnější pražské obvody. Okolí Anděla je živé i v noci, což paradoxně zvyšuje bezpečnost (hodně lidí = méně kriminality). Jediná oblast, kde je třeba být pozornější, je bezprostřední okolí Smíchovského nádraží pozdě v noci — jako u většiny velkých nádraží.
Změní Smíchov City charakter čtvrti k nepoznání?
Částečně ano, částečně ne. Smíchov City vzniká na bývalé průmyslové ploše, nikoliv na místě současné zástavby. Starý Smíchov — ulice kolem Plzeňské, Štefánikovy, Holečkovy — zůstane zachován. Nová čtvrť bude existovat vedle staré, ne místo ní. Ale zvýšený počet obyvatel (tisíce nových rezidentů) změní atmosféru — víc lidí v ulicích, víc obchodů, víc ruchu. Pro některé plus, pro jiné minus.
Autor
Emil Sekyra
