Profesionálně připravený byt se prodá až o 73 % rychleji a za cenu vyšší o 5–10 %. Projdeme všechno — od DIY stagingu přes focení až po virtuální prohlídky.
U nemovitosti za miliony se první dojem dělá jednou
Minulý rok jsme prodávali byt 3+kk na Vinohradech. Majitel trval na tom, že „se prodá sám" — vyfotil ho mobilem, nechal v něm osobní věci a nastavil cenu podle svých pocitů. Za tři měsíce ani jedna nabídka.
Pak si nás najal. Udělali jsme staging, profesionální fotky, 3D prohlídku. Během čtrnácti dnů pět prohlídek, tři nabídky. Prodej za cenu o 340 tisíc vyšší, než byl původní inzerát.
Co se změnilo? Byt byl pořád stejný. Změnil se způsob, jakým ho lidé viděli.
Tohle není výjimka. Podle studie Národní asociace realitních makléřů v USA (NAR, profil home stagingu z roku 2025) skoro polovina makléřů (49 %) potvrdila, že staging zkrátil dobu prodeje. A 29 % zaznamenalo zvýšení nabídkové ceny o 1–10 % (zdroj: NAR 2025 Profile of Home Staging). Na bytě za 8 milionů to může být 80 000 až 800 000 korun navíc.
V českém prostředí jsou data ještě výraznější — byty po home stagingu se podle agentur prodávají až o 73 % rychleji než bez přípravy (zdroj: bydleninadoporuceni.cz).
Co je home staging (a co není)
Home staging není „úklid před prohlídkou." Je to cílená příprava nemovitosti pro prodej — s cílem oslovit co nejširší skupinu kupujících. Pracuje s psychologií prostoru: světlem, barvami, proporcemi a dekorem.
Dobrý staging:
- Odosobní prostor (kupující si musí umět představit sebe, ne vás)
- Zvýrazní přednosti bytu (světlo, dispozice, výhled)
- Minimalizuje vizuální šum (méně je víc)
- Vytvoří emocionální spojení („tady bych chtěl žít")
Staging není o tom zamaskovat vady. Praskliny na zdi, vlhkost nebo rozbitou kuchyň staging nevyřeší. Na to jsou opravy — a těch se dotkneme taky.
DIY staging: Co zvládnete sami za víkend
Ne každý prodej vyžaduje profesionálního stagera. U menších bytů a standardních dispozic zvládnete základ sami. Tady je postup, který doporučujeme našim klientům:
Krok 1: Generální úklid (opravdu generální)
Tohle zní banálně, ale je to základ. Nemluvíme o běžném úklidu — mluvíme o čistotě, která by obstála v luxusním hotelu.
- Okna: umyjte zevnitř i zvenku (světlo dělá s prostorem zázraky)
- Koupelna: vyčistěte spáry, vyleštěte baterie a zrcadla, odstraňte veškerou kosmetiku
- Kuchyň: prázdná linka, prázdný stůl, žádné magnety na lednici
- Podlahy: vyleštěné nebo alespoň důkladně vysáté a vytřené
Krok 2: Odosobnění
Sundejte rodinné fotky, dětské kresby z lednice, sbírky magnetů z dovolené. Kupující potřebuje prázdné plátno, kam si promítne svůj život. Každý osobní předmět ho z té projekce vytrhne.
- Odstraňte 50–70 % dekorací
- Knihovnu zužte na jednu řadu knih
- Šatní skříně naplňte maximálně ze 60 % (vytváří dojem většího úložného prostoru)
Krok 3: Drobné opravy, které udělají velký dopad
- Čerstvě namalované stěny (bílá nebo teplý šedý tón)
- Výměna zastaralých vypínačů a zásuvek
- Oprava kapajících kohoutků a skřípajících dveří
- Nové úchytky na kuchyňské lince (investice 2 000–5 000 Kč, efekt obrovský)
- Čistění nebo výměna silikonových spár v koupelně
Krok 4: Aranžování
- Čerstvé ručníky v koupelně (bílé nebo šedé, složené jako v hotelu)
- Zelená rostlina v každé místnosti (i umělá, pokud je kvalitní)
- Přehozená přikrývka na pohovce
- Miska s citrusy na kuchyňském stole (vůni doporučujeme též — lehká, svěží, ne vanilka)
Investice do DIY stagingu se typicky pohybuje mezi 5 000–20 000 Kč. Návratnost? Potenciálně stovky tisíc.
Profesionální staging: Kdy se vyplatí investovat
Profesionální staging má smysl u:
- Prázdných bytů — prázdné místnosti vypadají menší, kupci v nich neuvidí potenciál prostoru
- Větších nemovitostí (3+kk a větší) — kde je těžší udělat staging svépomocí
- Luxusních segmentů — kupci nad 10 milionů očekávají bezchybnou prezentaci
- Bytů s problematickou dispozicí — staging může chytře naznačit, jak prostor využít
Co staging obnáší a kolik stojí
Profesionální staging v Praze se pohybuje od 15 000 do 80 000 Kč v závislosti na velikosti bytu a rozsahu prací. Typicky zahrnuje:
- Konzultaci a návrh konceptu
- Zapůjčení nábytku a doplňků (obvykle na 4–8 týdnů)
- Instalaci a následný odvoz
- Koordinaci s fotografem
U bytu v ceně 6–8 milionů je investice 30 000–50 000 do stagingu naprostá samozřejmost. Pokud staging zvýší prodejní cenu bytu jen o 3 %, mluvíme o 180 000–240 000 Kč navíc.
Fotografie: 90 % kupujících začíná hledání online
V roce 2026 je první „prohlídka" obrazovka mobilu. Kupující scrollují desítkami inzerátů a rozhodují se během vteřin, na který kliknou. Špatné fotky = žádná prohlídka = žádný prodej.
Základní pravidla pro kvalitní fotky
Světlo je alfa a omega. Foťte za denního světla, ideálně dopoledne. Rozsviťte všechna světla v bytě (ano, všechna — i v předsíni). Zatáhněte záclony, ale nechte žaluzie nahoře.
Širokoúhlý objektiv, ale s mírou. Profesionální fotky nemovitostí používají širokoúhlý objektiv (16–24 mm), který místnost opticky zvětší. Ale přetáhnete-li to, kupující na místě pozná, že byt je menší, a ztratí důvěru.
Kompozice: Foťte z rohu místnosti, z výšky pasu. Každá fotka by měla ukázat účel prostoru — ne jen „podlahu a strop." Počítejte s 15–25 kvalitními fotkami na byt.
Exteriér nezapomínejte. Průčelí domu, vchod, dvůr, okolí. Kupující chce vidět, kde bude každý den přicházet domů.
Kolik stojí profesionální focení
Profesionální fotograf nemovitostí v Praze si účtuje 3 000–8 000 Kč za byt. U větších nemovitostí nebo při kombinaci s videem je cena vyšší. Je to jedna z nejlepších investic, kterou můžete do prodeje vložit — jedna jediná dobrá fotka vám může přivolat deset prohlídek.
Virtuální prohlídky a video — trendy roku 2026
Virtuální prohlídky už nejsou luxus — stávají se standardem. Zejména u kupujících ze zahraničí (a těch je v Praze cca 25 % populace, zdroj: Radio Prague International) jsou 3D prohlídky často jediný způsob, jak si byt prohlédnou před osobní návštěvou.
Typy virtuálních prohlídek
3D prohlídka (Matterport a podobné): Interaktivní model bytu, kde se kupující může „procházet" prostorem. Cena: 5 000–15 000 Kč. Hlavní výhoda — kupující stráví u inzerátu s 3D prohlídkou výrazně více času.
Video prohlídka: Profesionálně natočený videoklip (1–3 minuty) s průvodní hudbou nebo komentářem. Skvělé pro sdílení na sociálních sítích. Cena: 5 000–12 000 Kč.
Virtuální staging: Pokud máte prázdný byt, ale nechcete investovat do fyzického stagingu, lze do profesionálních fotografií v postprodukci doplnit nábytek a doplňky. Cena: 1 500–3 000 Kč za místnost (zdroj: hrk.cz). Výsledek je překvapivě realistický a náklady jsou zlomek fyzického stagingu.
Droní snímky: U rodinných domů nebo bytů s terasou se vyplatí letecký záběr okolí. Cena: 3 000–8 000 Kč.
Nejčastější chyby při prezentaci nemovitosti
Za sedmnáct let v branži jsme viděli (skoro) všechno. Tady jsou chyby, které se opakují nejčastěji — a které vás mohou stát statisíce.
1. „My tu bydlíme, tak to necháme, jak to je"
Přesně to je problém. Vy tu bydlíte — kupující tu žít nechce. Chce si představit _svůj_ život, ne váš. Fotky s rozdělaným stolem, kočárkem v předsíni a kočičím toaletním boxem ve sprše odradí i ty nejzajímavější kupce.
2. Mobilní fotky
Ano, mobilní fotoaparáty jsou dnes skvělé. Ne, nejsou dost dobré na prodej nemovitosti za miliony. Širokoúhlý objektiv, správné světlo a postprodukce dělají rozdíl, který se měří v desítkách tisíc korun.
3. Nevhodná vůně
Svíčky, vonné tyčinky, pečení koláče před prohlídkou — klasika. Problém? Kupující často tuší, že se vůní zakrývá něco (vlhkost, kuřák, domácí zvíře). Nejlepší vůně je čistý, čerstvě vyvětraný byt.
4. Přetížené místnosti
Víc nábytku neznamená útulnější. Naopak — přetížený prostor působí menší a stísněnější. Pravidlo: pokud se musíte otáčet bokem, abyste prošli kolem stolu, stůl musí pryč.
5. Zanedbaný vchod a chodba
Kupující si vytvoří dojem ještě před vstupem do bytu. Špinavá chodba, oloupená omítka na schodišti, nefunkční zvonek — to vše signalizuje „nikdo se tu nestará." Pokud musíte, domluvte se se sousedy na společném úklidu alespoň před prohlídkami.
Kontrolní seznam: 18 věcí před první prohlídkou
Kuchyň
- [ ] Linka čistá a prázdná (žádné nádobí, utěrky, prostředky)
- [ ] Spotřebiče čisté (trouba, mikrovlnka, varná deska)
- [ ] Koš odnesený nebo alespoň čistý
Koupelna a WC
- [ ] Spáry čisté, baterie vyleštěné
- [ ] Zrcadla bez skvrn
- [ ] Čerstvé ručníky (bílé/šedé)
- [ ] Žádná kosmetika na policích
Obývací pokoj
- [ ] Max 2–3 dekorační předměty na povrchu
- [ ] Polštáře a přehozy srovnané
- [ ] Kabely schované
Ložnice
- [ ] Postel ustlaná (čisté, jednobarevné povlečení)
- [ ] Noční stolky — max lampa a kniha
Celkově
- [ ] Všechna světla funkční a rozsvícená
- [ ] Okna umytá, žaluzie nahoře
- [ ] Teplota v bytě 20–22 °C
- [ ] Boty v předsíni uklizené
- [ ] Domácí mazlíček u sousedů (ne každý je zvířecí fanatik)
- [ ] Vy sami nejste doma (nechte prohlídku na makléři)
Kdy staging není potřeba
Buďme upřímní — ne každý prodej vyžaduje staging. Pokud prodáváte:
- Novostavbu od developera (je už „nastylovaná")
- Byt pod tržní cenou, kde očekáváte bidding war
- Nemovitost určenou čistě k rekonstrukci (kupující stejně vše zbourá)
...tak staging nedává smysl. Investujte jen do kvalitních fotek a férového popisu.
Ale u 80 % běžných prodejů, kde chcete maximální cenu v rozumném čase? Staging je jedna z mála investic, které se prokazatelně vrátí.
Jak to děláme my v Hašek & Partners
U každé nemovitosti, kterou prodáváme, zahrnujeme prezentační balíček:
- Konzultaci k přípravě bytu (co udělat, co odebrat, co opravit)
- Profesionální fotografii
- 3D prohlídku u větších nemovitostí
- Inzerci na všech hlavních portálech včetně cíleného marketingu
Naši klienti nemusejí řešit, jestli staging dělat a koho objednat. Postaráme se o to. A výsledky? Průměrný byt, který prodáváme, je na trhu kratší dobu než pražský průměr — protože první dojem prostě funguje.
Často kladené otázky
Kolik stojí home staging v Praze?
DIY staging vyjde na 5 000–20 000 Kč (materiál, čistění, drobné opravy). Profesionální staging s pronájmem nábytku se pohybuje od 15 000 do 80 000 Kč podle rozsahu a velikosti bytu. Virtuální staging stojí 1 500–3 000 Kč za místnost — dobrá alternativa pro prázdné byty.
Vyplatí se staging u menšího bytu (1+kk, 2+kk)?
Ano, ale stačí DIY přístup. Malý byt staging vizuálně zvětší, vyzvýrazní světlo a prostor. U bytu do 3 milionů investujte do profesionálních fotek (3 000–5 000 Kč) a základního čistění — to je minimum, které se vrátí.
Jak dlouho před prodejem začínat s přípravou?
Ideálně 2–4 týdny před zahájením inzerce. Týden na opravy a úklid, týden na staging a focení. Nechcete to uspěchat — ale zároveň nemá smysl staging „držet" moc dlouho, protože pronájem nábytku se platí měsíčně.
Mohu staging dělat, i když v bytě bydlím?
Samozřejmě. Většina prodejů probíhá z obydlených bytů. Klíčové je minimalizovat osobní předměty a udržovat pořádek během prohlídek. Doporučujeme určit „výstupní rutinu" před každou prohlídkou — 30 minut na srovnání, světla, větrání.
Má smysl investovat do virtuální prohlídky?
U bytu nad 5 milionů rozhodně ano. U zahraničních kupujících (a těch je v Praze čtvrtina obyvatel) je to často podmínkou, aby se na osobní prohlídku vůbec dostavili. 3D prohlídka stojí 5 000–15 000 Kč a výrazně zvýší dobu strávenou na inzerátu.
Autor
Emil Sekyra
