Jak prodat nemovitost za maximální cenu: Kompletní strategie

Rozdíl mezi „prodaným" a „prodaným dobře" bývá půl milionu

Minulý rok jsme převzali prodej bytu 3+kk na Vinohradech, který majitel tři měsíce bezúspěšně inzeroval sám. Nabídková cena byla nastavena špatně, fotky vypadaly jako z mobilního telefonu z roku 2018 a v bytě bylo stále kompletní zařízení majitele — včetně sbírky keramických slonů na parapetu. Byt jsme připravili, nafotili profesionálně, upravili cenu na základě tržní analýzy a do 23 dnů prodali za částku o 420 000 Kč vyšší, než za kterou ho majitel tři měsíce neúspěšně nabízel.

To není výjimka. Je to vzorec, který vidíme opakovaně.

🏠

Nabídka nemovitostíAktuální nemovitosti v naší nabídcePřejít →

Krok 1: Stanovení správné ceny

Tohle je alfa a omega prodeje. Špatně nastavená cena vás stojí peníze — ať už je příliš vysoká, nebo příliš nízká.

Proč příliš vysoká cena škodí víc než příliš nízká

Když nasadíte cenu 15 % nad trh, stane se tohle: první dva týdny váš inzerát uvidí nejvíce lidí (algoritmy realitních portálů zvýhodňují nové inzeráty). Ti lidé porovnají váš byt s konkurencí a zjistí, že je drahý. Nepodívají se. Po měsíci snížíte cenu, ale algoritmus už vaši nabídku odsunul. Po dvou měsících začínáte snižovat výrazněji — a kupující si říkají: „Proč se ten byt neprodal? Je s ním něco špatně?" Psychologie trhu je nemilosrdná.

My používáme trojí metodu ocenění:

• Srovnávací analýza — porovnáme vaši nemovitost s 15–20 podobnými v okolí, které se reálně prodaly (ne jen inzerovaly) v posledních 6 měsících
• Výnosová metoda — pokud jde o investiční nemovitost, počítáme návratnost z pronájmu
• Tržní kontext — zohledníme aktuální poptávku, sezónu i makroekonomické faktory

V Praze se průměrná nabídková cena pohybuje kolem 140 000 Kč/m², transakční cena je přibližně 135 000 Kč/m² (zdroj: Realting.com, začátek 2026). Ten rozdíl — zhruba 3–4 % — je prostor pro vyjednávání. Dobrý makléř vám pomůže ho minimalizovat.

Strategické cenové nastavení

Z naší praxe funguje jedna taktika nadprůměrně dobře: nastavte cenu mírně pod psychologickou hranicí. Byt za 6 990 000 Kč osloví výrazně více lidí než byt za 7 100 000 Kč — přitom jde o minimální rozdíl. A větší počet zájemců znamená konkurenci, která cenu tlačí nahoru.

Krok 2: Příprava nemovitosti

Home staging není luxus — je to investice

Data hovoří jednoznačně: home staging dokáže zvýšit prodejní cenu nemovitosti až o 15 % a zkrátit dobu prodeje na polovinu (zdroj: RE/MAX Delux, fermakleri.cz). U bytu za 7 milionů je to potenciálně o milion korun víc — za investici 30 000 až 80 000 Kč do stagingu.

Co konkrétně děláme před každým prodejem:

Opravy a údržba (rozpočet: 5 000–30 000 Kč)

• Opravit vodovodní baterie, které kapou
• Vyměnit rozbitou kliku u dveří
• Zamalovat škrábance a praskliny na stěnách
• Opravit dvere u skříňky v kuchyni, která nezavírá

Zní to jako maličkosti? Kupující ale vnímají každý detail. Rozbité drobnosti signalizují: „o nemovitost se nikdo nestaral."

Depersonalizace (náklady: 0 Kč)

• Odstraňte osobní fotky, sbírky, náboženské symboly
• Ukliďte vše z linek, parapetů, polic
• Minimalizujte nábytek — menší počet kusů zvětšuje opticky prostor

Osvětlení (rozpočet: 2 000–10 000 Kč)

• Vyměňte žárovky za teplejší světlo (2 700–3 000 K)
• Přidejte lampy do tmavých koutů
• Ujistěte se, že všechna světla fungují

Vůně a atmosféra

• Žádné „osvěžovače vzduchu" — kupující to vnímají jako maskování
• Před prohlídkou vyvětrejte, ideálně 30 minut předem
• Čerstvé květy na stole (jedno malé aranžmá stačí)

Co se opravdu vyplatí opravit — a co ne

Ne každá investice se vrátí. Tohle je náš rámcový průvodce:

Upřímně — předtím než utratíte 300 000 za novou koupelnu, zavolejte nám. Někdy je lepší prodat „za méně" bez rekonstrukce než investovat částku, kterou trh neocení.

Krok 3: Profesionální fotografie a video

Tohle je bod, kde se prodej amatérský od profesionálního liší nejviditelněji.

85 % kupujících začíná hledání online (zdroj: NAR, obdobně platí i pro český trh). První, co uvidí, jsou fotky. Pokud jsou tmavé, rozmazané nebo ukazují nepořádek — přeskočí váš inzerát během dvou sekund.

Co potřebujete:

• Širokoúhlý objektiv (ne rybí oko — to zkresluje)
• Fotky v denním světle, ideálně ráno nebo v podvečer
• Každá místnost minimálně 2 záběry z různých úhlů
• Exteriér — vchod, dvůr, okolí domu
• Detailní záběry: kuchyňská linka, koupelna, výhled z okna

Video prohlídka je standard roku 2026. 360° virtuální prohlídky zvyšují zájem o inzerát — lidé se cítí, jako by už v bytě stáli. A pokud je váš byt hezký, budou chtít přijít osobně.

Na fotografovi nešetřete. Profesionální focení stojí 3 000–8 000 Kč. Tato částka se vám vrátí mnohokrát.

Krok 4: Marketing a inzerce

Kde inzerovat

Samotný Sreality.cz nestačí. Efektivní marketingový mix vypadá takto:

• Realitní portály: Sreality.cz, Bezrealitky.cz, RealityIDNES.cz
• Sociální sítě: Instagram (vizuální obsah funguje skvěle u nemovitostí), Facebook marketplace a skupiny
• Vlastní databáze kontaktů — my v Hašek & Partners máme databázi aktivních kupujících, kterým novinky posíláme ještě před zveřejněním na portálech
• Google Ads — cílená reklama na lidi hledající „byty na prodej [lokalita]"

Jak napsat inzerát, který prodává

Titulek je všechno. „Prodej bytu 3+kk, 75 m²" je nudný. „Světlý byt 3+kk s balkonem a výhledem na Petřín, Vinohrady" osloví emoce.

V textu popište:

• Rozlohu, dispozici a patro
• Největší přednosti (výhled, světlo, klid, občanská vybavenost)
• Dopravní dostupnost — vzdálenost k metru/tramvaji v minutách pěšky
• Energetickou náročnost (PENB)
• Možnosti financování

Krok 5: Prohlídky — jak je vést

Prohlídka je moment pravdy. Všechno, co jste zatím dělali, mělo vést k tomuto okamžiku.

Základní pravidla:

• Prohlídky plánujte na denní světlo — ideálně mezi 10:00 a 16:00
• Otevřete všechny žaluzie a rolety
• Zapněte světla ve všech místnostech
• Udržujte příjemnou teplotu (20–22 °C)
• Domácí mazlíčky ideálně na prohlídku odstraňte (ne každý je nadšenec)

Co říkat — a co ne:

Nejhorší, co může prodávající udělat, je mluvit příliš. Nechte kupujícího prozkoumávat. Odpovídejte na otázky, ale nevnucujte informace. A hlavně — nikdy neříkejte „potřebujeme rychle prodat" nebo „jsme otevřeni nabídkám." Tím signalizujete zoufalost.

My doporučujeme, aby prohlídky vedl makléř. Má zkušenosti s čtením reakcí kupujících, ví, kdy je třeba mluvit a kdy mlčet, a dokáže profesionálně zvládnout i nepříjemné dotazy.

Krok 6: Vyjednávání

První nabídka není finální

V Praze je běžné, že kupující nabídnou o 3–7 % méně než je nabídková cena. To je normální a je to součást procesu. Klíčové je nepanikařit a nereagovat emocionálně.

Naše vyjednávací taktiky:

• Vytvořte konkurenci — ideálně mít 2–3 vážné zájemce současně. Pokud se o byt uchází více stran, cena se přirozeně tlačí nahoru
• Nepřijímejte první nabídku hned — i když je dobrá. Dejte si 24 hodin „na rozmyšlenou" a nechte druhou stranu přemýšlet
• Argumentujte daty — „Srovnatelný byt ve vedlejší ulici se prodal za X" je silnější argument než „my si myslíme, že byt stojí víc"
• Mějte jasný spodek — před zahájením prodeje si stanovte minimální akceptovatelnou cenu. Pod ni nejdete

V Praze se dobře oceněné byty v žádaných lokalitách prodávají během 30–60 dnů (zdroj: tržní odhady, 2025). Pokud se váš byt neprodá za 60 dnů, něco není v pořádku — a obvykle je to cena.

📞

Kontaktujte násOzvěte se nám – jsme tu pro vásPřejít →

Krok 7: Právní strana prodeje

Tahle část není sexy, ale je kritická.

Co potřebujete:

• Kupní smlouva — nechte ji připravit právníka. Vzor ze Sreality nestačí. Smlouva musí řešit: přesnou identifikaci nemovitosti, kupní cenu a způsob úhrady, lhůtu pro převod, podmínky odstoupení, stav nemovitosti a případné vady
• Úschova kupní ceny — peníze by nikdy neměly jít přímo prodávajícímu. Použijte advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu. Náklady: 5 000–15 000 Kč (za jistotu to stojí)
• Návrh na vklad do katastru — katastr rozhoduje o převodu do 30 dnů, v praxi to bývá rychlejší

Daně z prodeje

Dobrá zpráva: daň z nabytí nemovitosti byla zrušena v září 2020 (zpětně od prosince 2019). Neplatíte tedy žádnou převodní daň (zdroj: dostupnyadvokat.cz).

Daň z příjmu: pokud nemovitost vlastníte déle než 5 let a nepoužívali jste ji k podnikání, je příjem z prodeje osvobozen od daně. Pokud ji vlastníte kratší dobu, zaplatíte 15 % daň z příjmu ze zisku (nikoliv z celé kupní ceny) (zdroj: PWC, portal.gov.cz).

Od července 2025 platí nové pravidlo pro DPH: daň se vztahuje pouze na první převod nemovitosti do 23 měsíců od dokončení. Další prodeje jsou od DPH osvobozeny (zdroj: domytax.cz). To je výrazná změna oproti předchozímu 5letému pravidlu.

Bez makléře vs. s makléřem — upřímně

Rozumíme, proč někteří lidé zvažují prodej bez makléře. Provize 3–5 % z kupní ceny není zanedbatelná částka. Ale podívejme se na to z obou stran.

Prodej bez makléře:

• Ušetříte provizi (ale pořád platíte právníka, fotografa, marketing)
• Musíte zvládnout cenění, právní dokumentaci, vyjednávání a koordinaci prohlídek sami
• Riziko špatného cenění — příliš vysoká cena = měsíce na trhu; příliš nízká = přímá ztráta
• Průměrný čas prodeje je delší

Prodej s makléřem:

• Profesionální ocenění, marketing, home staging
• Databáze aktivních kupujících
• Zkušenosti s vyjednáváním — dobrý makléř cenu vyjedná nahoru, ne dolů
• Právní servis a koordinace celého procesu

Z našich statistik: nemovitosti prodané přes naši kancelář se prodají v průměru o 8–12 % dráže než nemovitosti prodávané samotnými majiteli ve stejné lokalitě. To víc než pokryje provizi.

Ale buďte obezřetní při výběru makléře. Ptejte se na: počet úspěšně dokončených transakcí, reference, jaký marketingový plán vám nabídne a jestli má exkluzivitu nebo prodává „pro všechny."

Časový harmonogram prodeje

Realistický timeline od rozhodnutí prodat po předání klíčů:

U dobře připravených a správně oceněných nemovitostí v žádaných pražských lokalitách se často vejdeme do spodní části tohoto rozmezí.

Často kladené otázky

Kdy je nejlepší doba na prodej nemovitosti v Praze?

Tradičně nejsilnější měsíce jsou březen až červen a září až říjen. V létě lidé jezdí na dovolené, v prosinci řeší Vánoce. Ale v současném trhu (s nabídkou na historickém minimu a poptávkou vysoko) nehraje sezóna tak velkou roli jako dříve. Pokud je byt dobře připravený, prodá se v každém období.

Kolik stojí prodej nemovitosti?

Hlavní náklady: provize makléři (3–5 % z kupní ceny), právní služby (10 000–30 000 Kč), advokátní úschova (5 000–15 000 Kč), energetický štítek PENB (3 000–8 000 Kč). Home staging a profesionální fotografie: 10 000–60 000 Kč. Celkové náklady se obvykle pohybují kolem 4–6 % z kupní ceny.

Musím mít energetický průkaz (PENB) při prodeji?

Ano, je to zákonná povinnost. PENB musí být k dispozici při každém prodeji nemovitosti. Pokuta za jeho absenci může dosáhnout až 200 000 Kč (zdroj: pkv.cz, RE/MAX Alfa). Od roku 2027 se očekává, že bez platného energetického štítku nebude možné uzavřít kupní smlouvu vůbec (zdroj: Expats.cz, EPBD IV).

Jak poznám dobrého realitního makléře?

Ptejte se na tři věci: kolik transakcí ročně dokončí, jaký je jeho marketingový plán pro vaši konkrétní nemovitost a jestli vám může dát kontakty na předchozí klienty. Dobrý makléř vám také upřímně řekne, pokud je vaše cenová představa nerealistická — a vysvětlí proč.